在刚性需求强劲的二线城市，土地成本相对较低、高资产周转、利润较高的项目，将成为公司土地收购策略之一，以取得现金流和盈利能力的平衡。

　　观点地产网 3月11日下午，富力地产在香港召开2015年度报告业绩会。董事长李思廉照常出席，同时列席的还有董事长助理陈志濠、财务总监张诗贤、企业融资总监李启明。

　　在业绩会现场，李思廉不止一次向包括观点地产新媒体在内的媒体重申富力地产的“拿地思路”。“买地策略方面，我想富力是比较保守的，简单讲就是基本不碰那些面粉比面包贵的项目。”

　　这种表态放在富力地产过去的2015年，有两点主要体现：在市场对一二线城市房地产需求殷切情况下，为了减慢在这些城市的销售速度，刻意放缓推出可出售物业；至期末，手握现金及现金等价物高达213亿元，该数字相当于当年销售收入52.33%。

　　李思廉表示，在可预见的时期内，房地产会平稳地向上发展，因此合适的土地对会参与竞拍，“但面粉贵过面包的（项目）公司就不会参与了”。其进而透露，2016年公司在华东、华南地区的开工面积方面提速稍许，以配合600亿元销售目标。

　　除此以外，随着美国迈出加息的脚步，资金外流及人民币贬值让中国企业面临非同寻常的压力。李思廉表示，鉴于国内外发债的利息差大，公司会有规律地将一些国外债转为国内债。

　　不过，对于备受关注的A股IPO事项，李思廉则略为无奈地表示，现时中国股市比较疲弱，IPO并未有准确的时间表。

　　一二线购地策略

　　根据富力地产披露，2015年富力地产实现协议销售金额544亿元，完成年中调整后的销售目标；销售面积411万平方米，同比略增长2%。该公司解释称，公司将重心转移至维持长期盈利，而非销售增长目标。

　　相较于销售额发展持平，富力地产收入、毛利等指标均实现按年增长。其中，营业额增加28%至443亿元，物业销售收入增加29%至407亿元，公司所有者应占盈利增长7.57%至56.16亿元。

　　针对媒体就富力地产利润增长率低于收入增长率的疑问，李思廉解释称，2015年公司交付约40万平方米保障房，加上人民币贬值等因素导致汇兑在会计上体现出10余亿的亏损，因此拉低利润增长。“这种现象，普遍发生在大部分有规模的内地房企身上。”

　　他继而指，去年公司毛利率及净利率依然维持达32.1%、15.2%，在行业内属于不错的水平。“这也是富力的策略，希望公司比较稳重，利润有所增长。”

　　究其原因，观点地产新媒体发现，2015年富力地产在华北、华南、海南及海外区域共计62个项目中，广州、北京两地贡献111.85亿元、103.53亿元，占总协议销售约40%。

　　同时，年内富力地产在广州、珠海、宁波、杭州等10个城市收购13幅地块，其中9幅位于现有城市和地区，4幅位于新进入城市石家庄、郑州。截至期末，公司土地储备为建筑面积4185万平方米。

　　就土地收购策略而言，李思廉介绍称，由于北京、广州是公司两个总部所在地，因此会在此适当增加土储以巩固市场。但房地产的发展机会并非集中在一线城市，很多省会城市都有增长空间，比如江苏南京、河南郑州等。

　　“这些省会城市大多是人口流入城市，这对持续发展是有保证的。公司关注了这些城市，发现它们的发展空间很大。”

　　不过他强调，富力不会碰“面粉贵过面包”的项目。“过去几个月，北京、深圳拍卖的土地比较贵，公司都有参与，但举牌时并不是很勇敢。”

　　富力地产在公告中也明确，在刚性需求强劲的二线城市，土地成本相对较低、高资产周转、利润较高的项目，将成为公司土地收购策略之一，以取得现金流和盈利能力的平衡。

　　回A与境内发债

　　对于房地产市场的发展，李思廉持较为乐观的态度。他表示，按照李克强总理的表态，2016年GDP目标6.5%－7%，整体而言年内房地产市场“是可以看好一点”。

　　“房地产能带动中国其它产业链，如果宏观经济疲弱，房地产行业就是带动经济增长的一个重要点。”

　　而据观点地产新媒体了解，过去一年中国A股市场出现突如其来的波动，带来了多方面的影响。其中，市场波动加促政府加快部分金融改革步伐，及引入其它方案帮助企业增加流动性，包括重启A股IPO及改革公司债券发行审批流程。

　　金融改革带来了新的融资机会，包括富力地产在内都开始寻求在此布局。其中2015年6月，富力地产向证监会提出在上交所发行A股上市的申请；11月，该公司披露其招股说明书申报稿。

　　李思廉透露，富力去年9月份便向证监会提交申请表格，目前IPO约排在第300多位，顺利的话可能在2016年底或2017年第一季度过会。

　　不过，他转而强调，中国股市疲弱，国内环境看得不是很清楚，因此“具体时间表还不确定”。

　　除了A股IPO，富力地产还寻求在境内拓展融资渠道，目的便是“更低的利息成本”。在过去数年，境外高息市场和众多境内短期高息融资产品，一直是该公司物业发展的主要来源。

　　随着央行多次下调贷款利率、存款准备金率，以及相关部门开放境内公司债券市场，仅2015年，中国境内便共计发行约22.3兆元公司债券，同比增长87.5%。

　　其中，富力地产期内以4.95%的利率发行了65亿元的债券，并于2016年1月以3.95%的利率发行了人民币96亿元的债券。3月11日，该公司宣布分别获得上交所及深交所的批准，将面向合格投资者非公开发行总额300亿元的公司债券。

　　对此李思廉回应称，中国的国策是大力发展债券市场，富力也是得益者。“因为在国内发债及国外发展的利息差挺大，公司会有规律地将一些国外的债转为国内的债，这种做法亦为公司剩下一些利息支出。”

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