温州20年住宅用地使用权到期案例:是否有偿续期引争议 物权法暂未明确

2016年04月17日12:21  来源:人民网-房产频道
 

  人民网北京4月17日电 (余燕明)日前,温州一批20年产权住宅土地使用权到期,地方政府要求续期须按房产价格三分之一缴费。这部分业主也因为住宅土地使用权到期而无法完成房屋的买卖过户。

  这是温州首例住宅土地使用权到期续期的案例,在此之前,全国范围内房屋土地产权到期的案例也较为少见,由此引发社会广泛关注。

  温州这批20年产权住宅土地使用权到期,主要是地方政府在处置国有土地使用权出让制度转换时的历史遗留,此次涉及住宅土地使用权到期续期的房产约有600多套,主要集中在温州市鹿城区内。

  温州市国土资源局土地利用管理处处长张少清对外介绍,1990年国务院开始对城镇国有土地使用权实行出让制度,温州为了推进当地国有土地使用权出让工作,在不超过居住用地最高年限70年的前提下,按20年到70年分档,由受让方自行选择办理出让手续,并交纳相应的土地出让金额。

  “去年开始,温州20年产权期限的这批住宅土地使用权到期或即将面临到期,并且今年开始逐渐增多。”张少清介绍说。

  目前,《物权法》对住宅建设用地使用权期间届满的,明确的是“自动续期”,但是《物权法》并未对续期年限以及是否有偿续期进行明确,在法律上有所保留。

  “温州市政府要求20年产权住宅用地使用权到期的业主按照房屋价格的三分之一缴费续期,其实是不合理行为。”国土资源部土地勘测规划院副总工程师邹晓云接受人民网记者采访时表示,目前物权法对房屋产权到期续期是否有偿并未作明确规定,因此地方政府不应该对这些产权到期房屋有偿续期。

  针对今后住宅用地使用权到期并且法律并无明确规定如何续期的问题,邹晓云表示应该至少厘清4个方面的内容:

  一是《物权法》明确规定住宅用地使用权期间届满应该“自动续期”;

  二是,接下来应该推动在法律层面或者司法解释上明确房屋土地使用权到期续期是否有偿以及续期年限;

  三是如果法律层面上没有明确有偿续期,那么,地方政府不应该逾越法律规定和相关部委默认住宅用地土地使用权到期有偿续期;

  四是即使有偿续期,地方政府也应该与相关部委或通过民意程序确定有偿续期的缴费额度或比例、续期年限,并且根据第三方独立专业机构对房屋进行评估。

  事实上,在温州这批20年产权住宅土地使用权到期续期案例之前,早在2004年深圳已经出现过房屋土地使用权到期的情况。

  北京隆安律师事务所房产律师马玉珍分析说,他也注意到温州这批20年产权住宅土地使用权到期续期的案例,有一定的特殊性,属于当年推进土地出让方式的历史遗留问题,目前《物权法》对产权到期只是规定自动续期,尚未明确如何续期。

  “在司法实践上有法律保留原则,是指行政行为只能在法律规定的情况下作出,法律没规定的就不得作出。”马玉珍说,这次温州这批20年产权住宅土地使用权到期续期的案例,是否按照地方政府要求的补缴房屋价格三分之一完成续期,或许也可参照法律保留原则。

  深圳的国际商业大厦是国内第一个房屋土地使用权到期续约的案例。彼时深圳国际商业大厦同样由于历史遗留问题,在同一楼栋内,存在20年、30年、40年和50年4种产权年限的房屋,最早的20年产权部分到期。

  为此,政府出台的《深圳到期房产续期若干规定》规定,到期房地产,业主需继续使用该土地的,在不改变用途的情况下,按有偿使用土地的原则延长土地使用年期。延长方式包括补交地价签订土地出让合同或支付土地租金签订土地租赁合同。

  规定进一步明确,在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期的,补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%并按约定年期修正,补交地价一次性支付;土地租金按年支付,其标准由市国土管理部门定期公布。

  按照出台的这个规定,深圳国际商业大厦产权到期的房源,都通过补交土地出让金,完成了续期,这也令后来众多商住项目看到了续期的重要依据。

  但《深圳到期房产续期若干规定》针对的“到期房地产”是指房地产权利证书登记的土地使用年期届满的行政划拨性质房地产,及原行政划拨用地补交地价后转为出让用地但原年期未重新调整而土地使用年期已届满的房地产。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进对此补充说,这种土地出让金补缴续期的做法比较罕见,属于地方土地历史遗漏问题,即过去土地出让过程中设定了不同的土地出让年限,所以会出现补缴土地出让金收入的做法。

  他也进一步指出,深圳此前产权到期补缴续期的案例,其本质上和温州是一样的,即属于非完全性质、具有非典型性的产权属性。对于此类物业土地使用权有偿续期的做法,通过征收相应土地价款的一部分或者征收房价的一部分,比较符合实际,是对此前土地增值部分的重新分配。

  “如果是70年产权的住房,主流做法是后续用地使用权自动更新,而非补缴续期。所以普通民众并不需要太担心。”严跃进告诉人民网记者,而部分土地使用年限不清晰,或明显短于30年,则补缴可能性比较大。尤其是一些市中心的用地用房,但此类物业估计比例不大。

(责编:张桂贵、伍振国)

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