人民网北京5月11日电 （余燕明）在北京已无更多“余粮”的招商蛇口（证券代码：001979，前身招商地产），5月5日以近62亿元的代价连获两宗位于昌平区南邵镇的住宅地块，粗略计算，这给招商蛇口在北京增加了建筑面积34.6万平方米的土地储备。

　　招商蛇口在北京获取的这两宗地块有着较为严格的规划限制。两宗地块合计要求建设11.47万平方米的公租房面积和7.17万平方米公建用房，这意味着两宗地块最终纯商品房面积只有15.96万平方米。

　　此外，招商蛇口拿到的这两宗住宅用地也绑定了沉寂7年之久的“90/70政策”，也就是地块要求纯商品住宅部分套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。

　　不少市场人士分析，招商蛇口两宗地块较高的楼面地价（楼面价均在4万元/平方米）以及7成以上小户型比例的限制，给地块上的产品设计及销售设置了较大困难。

　　招商蛇口方面在给予人民网记者的书面回复中称，北京昌平南邵地块是公司跟踪已久的项目，已经由北京招商局铭嘉房地产开发有限公司竞买摘得，招商蛇口拥有该项目70%的股权。

　　“昌平南邵项目位处规划中昌平新城东区核心位置，周边有公园、山景等多重景观优势，未来招商蛇口将计划打造为集高端住宅、文化创意、商业办公为一体的高端全业态综合体。”招商蛇口在回复中写到，地块的具体规划还在设计中。

　　招商蛇口目前在北京市场的土地储备“捉襟见肘”。根据招商蛇口披露的2015年度主要项目中，公司在北京市场只有5个，并且其中3个项目已经进入到项目后期，仅有2个项目待建待售。

　　招商蛇口在北京的“北京公园1872”项目已经开发完毕，并且完全竣工，这是招商蛇口在北京唯一拥有全部开发权益项目；北京溪城家园及珑原项目也已经全部竣工，招商蛇口拥有一般权益比例；北京臻园项目中，招商蛇口拥有34%的权益比例，该项目也已经全部开工。

　　招商蛇口在北京待建待售的项目是“北京中国玺”和“北京昆仑域”项目，招商蛇口分别拥有26%和24%的项目权益。

　　“公司目前投资开发的主要项目是中国玺和昆仑域两个项目，合计计容面积共34万平方米。”招商蛇口方面告诉人民网记者。

　　招商蛇口在2015年年报中并未详细披露北京区域的销售业绩，在公司分地区营业收入中，华北区域2015年的营收占比约为12.2%，相较2014年的14.33%下降了2.13个百分点，营业收入同比则减少了7.87%。

　　人民网记者根据招商蛇口在北京的主要项目2015年的签约、结算面积、公司所占项目权益比例，以及这些项目的平均售价粗略推算，公司2015年在北京区域的签约销售额及营业收入仅为12亿元、13亿元。

　　为此记者向招商蛇口方面核实北京区域业绩数据，招商蛇口提供的数据显示北京区域2015年的销售金额约40亿元，今年预计会达到60亿元。

　　招商蛇口在2015年全年的签约销售额和结转收入分别为576亿元、442亿元，按照上述人民网记者粗略计算的北京区域签约销售额及营业收入规模，北京区域在公司签约销售金额占中不到7%。

　　招商蛇口在北京区域目前最主要的在售项目是北京臻园，招商蛇口在一年前正式获得该项目的实际控制权并实现项目公司并表，根据招商蛇口披露的臻园项目的价值评估，截至2015年5月份该项目的存货公允价值约为46亿元，按照招商蛇口所占项目34%的权益比例，公司在此之后预计可以继续实现公允值评估口径下的销售金额约16亿元。

　　另据招商蛇口2015年年报披露，臻园项目在2015年实现营业收入23亿元，净利润1.74亿元。招商蛇口2015年预计从该项目中分派收益约6000万元。

　　针对公司在北京区域获取项目，招商蛇口在回复人民网记者时说，“公司近年来也在积极通过各种渠道寻找机会补充北京的项目资源。除了传统的住宅项目，公司也在积极关注园区的拓展机会，包括在具有承接外溢需求潜力的城区周边重点卫星镇的机会。”

　　招商蛇口一直在北京土地市场有所尝试，在北京国土局多场公开土地出让现场，招商蛇口均有报名参加竞买。

　　去年11月初，招商蛇口联合华侨城与华润置地置地组成联合体以总价83.4亿元竞得丰台区南苑乡一宗居住用地，不过在拿地数小时后，随即有消息称招商蛇口计划退出，消息此后也得以坐实，据招商蛇口内部消息人士透露，是当时丰台南苑地块的竞买代价超过了联合体约定的授权价格。

　　一位市场人士曾向人民网记者表示，如今的北京市场，通过公开招拍挂形式获取土地的有两个趋势：一是联合体合作形式拿地，另外则是央企国企背景的房地产公司占据主导。如今招商蛇口在北京土地市场的表现显然是个例外。

　　“作为一线城市的北京，是招商蛇口的战略重镇型城市，经过多年深耕，公司在北京组建了一支较强的经营管理队伍。”招商蛇口在回复人民网时说，招商蛇口看好北京作为首都的发展优势，尤其是在京津冀一体化、北京市减量发展及产业导出下对北京的业绩寄予厚望，未来北京公司的业绩也必将成为招商蛇口业绩的重要组成部分。

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