通州随处可见的建设工地。摄影/卢志坤

　　人民网北京5月13日（卢志坤 实习生孔海丽） 自上周四监管部门出台限制措施抑制通州公寓及商办物业销售之后，那些在该区域拥有较多公寓产品及商办物业的房地产商正面临客源急剧减少的局面。作为应对措施，房地产商正在积极研究新策略。

　　在人民网记者本周的走访过程中，此前门庭若市的通州售楼处里访客寥寥。置业顾问们称，在政策出台后，到访客户下降明显，因为政策限制了很多意向客户的购买资格。

　　房地产商们表示，由于政策调整，公司的销售遇到新的变化。他们表示，正在跟公司总部协商，以应对新的政策环境。

　　客源减少

　　根据房地产研究机构的统计数据，自5月6日开始执行限购政策以来，通州商务型公寓至今无一成交。

　　在记者走访过程中，通州多个楼盘的置业顾问表示，针对商用物业的限购措施出来以后，一部分此前已经排卡等待开盘的客户因为没有资格不得不放弃购买，导致成交下滑。

　　他们表示，在去年监管部门首先出台措施限制通州纯商品住宅的购买资格之后，基于对通州行政副中心的升值预期，不设购买限制的所谓商住项目成为了有住房需求或者投资需求的客户的首选，推动通州商住项目成交数量和价格均大幅上涨。

　　据亚豪机构提供的统计数据显示，在2015年8月中旬监管部门针对通州纯商品住宅出台更为严格的限制措施以来，商住产品的销量大幅领先于纯住宅产品。从去年8月16日至今年4月30日，通州区纯商品住宅共成交4473套，而同期商住公寓成交数量达到12193套，月均成交套数在1500套以上。

　　亚豪机构市场总监郭毅表示，今年前4月北京商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交33676套，同比增长122%，而在这其中通州区成交占比高31%，居各区之首，占整体市场成交量的比重也比去年同期上升了16个百分点。郭毅认为，自去年通州住宅双重限购之后，区域内商住产品开始凸显优势，项目入市积极性提升因此也拉动了整体成交的不断攀升。而进入4月之后，随着通州商住限购传言的散布，通州区域成交进入一个新高峰，4月通州区共实现成交6601套，市场成交占比高达44%。

4月下旬人民网等媒体率先披露通州即将出台商住公寓限购措施的报道推动公寓类产品成交量大幅度攀升。数据来源：第一太平戴维斯，人民网制图

　　上周四，监管部门正式出台政策文件，要求加强对通州区商务型公寓和商业、办公项目的销售管理。根据政策要求，通州区商务型公寓的购买资格紧跟北京市住宅限购要求，购买资格限定在拥有不超过1套住房的北京户籍家庭以及连续缴纳5年社保或个人且名下无房的外地户籍家庭。通知还要求新建商业、办公项目应当按照规划用途销售，只能出售给企事业单位或社会组织，且上述单位购买后再出售时，仍须出售给企事业单位或社会组织。

　　从亚豪机构的统计数据来看，通州商住公寓成交已经大幅回落。截至昨天，通州商住公寓总共成交263套，纯商品住宅成交164套。

　　“主要是影响个人投资类需求，”保利大都汇项目人士说，“公寓受的影响最为直接，具有购买资格的客群大幅缩减。”该项目的商务型公寓取证房源已经售罄。

　　但置业顾问们表示，尽管有政策限制，但从过去几年整个北京市的情况来看，限制措施可能并不会有效抑制消费者的购房热情。他们说，往往越限购的地方需求愈加强烈，进而推动价格快速攀升。

　　据人民网记者了解，受北京市属机关单位搬迁通州消息刺激，去年下半年至今，通州的房价快速攀升，如今无论是纯商品住宅项目或是商住公寓，其销售单价大多在4万元/平方米上下，而去年上半年该区域的房价多在2.5万元/平方米-3万元/平方米之间。

　　置业顾问们表示，限制措施短期会将通州商住产品的购买热情降降温，但由于购房需求依然较强烈，预计热度不会很快消失。

　　“商住限购会将一部分投机客和那些不坚定的购房者剔除掉，”通州保利大都汇项目的一位置业顾问表示，“但意向客户的质量会提高，因为这些客户是真正有需求的。”

　　研究新策略

　　郭毅认为，随着通州商住产品限购政策出台，房地产商将面临短期内成交迅速下滑导致销售压力加大的局面，而商业办公类产品限定企业购买对产品打造及营销方式将有影响，此外对未取证部分的产品规划也有影响。

　　世界侨商中心项目企划负责人说，限购政策出台对整个区域都有影响。“就好比下雨，对所有地方都一样。”该项目由富华置地与世茂房地产公司开发，包含商务型公寓、商业、写字楼等业态，目前正在对外蓄客。

　　他说，政策出台减少了部分无资格的客源，因为客户也要考虑自身是否有购买资格。他表示，针对公寓和商用物业的限购政策出台，对区域的未来更有信心，购房门槛提高，主要在于限购之后整个区域的品质提升了，商业业态的空置率也会减少。

　　他说，公司也在研究针对新政的策略，会积极应对政策的变化，并保证公司的销售符合政策要求。他说，公司也在跟集团提要求，以对今年的销售策略和销售目标进行调整，但具体的措施还没出来，还在等公司的通告。

　　他表示，限购政策对公司的影响主要是短期交易会受限，但长期依然看好通州区域。他说，公司的项目业绩将根据市场情况而定。

　　保利大都汇项目人士表示，该项目的商务型公寓产品在此前已经售罄，目前在等待取证开盘新房源。该人士说，由于目前没有可售公寓，所以暂时没有制定新的销售策略。预计在9月份将取证一小部分公寓产品。

　　据该项目置业顾问介绍，该项目的商务型公寓产品还有300多套尚未开盘销售，主要集中在11号楼。置业顾问表示，这些商务型公寓的产品销售需要与项目的商办物业搭配，通常需要商办物业进行一定比例的销售之后才能销售部分商务型公寓。

　　不过，针对通州公寓类产品以及商办物业的限购措施，行业人士称，由于尚未有进一步的细则说明，目前政策只是大方向限购，但一些细则还未明朗，导致公司的销售依然谨慎。

　　比如，一些人士就表示，政府出台的要求中，只明确了商务型公寓类产品的限购规则，以及要求新建的商办项目需要出售给企事业单位，但那些已经建成或者在建的商办物业，是否可以散售依然未予说明。此外，公司购买的物业是否有最小面积要求也未明确。通州一些行业人士表示，大家都还在研究新的政策，也在等待是否有新的细则出台。

　　一些名下拥有不少商办物业散售货值的公司表示，目前还在对政策进行解读，但销售策略还没有新的变化。

　　而作为应对之策，部分商住项目的置业顾问已经表示，通过注册空壳公司的途径来购买，将能够绕开政策限制。但局限是，通过公司购买需要支付全款。

　　与此同时，在商住公寓产品也执行限购政策之际，随着购房者的选择变窄，那些在通州拥有较多纯商品住宅产品的房地产商也开始利用这一政策变化来加快公司的产品周转，吸引部分刚性的购房者。

　　在通州拥有较多项目的首开股份称，今年将采取快节奏蓄客推盘工作，利用低总价优势抢占市场。该公司称，即将开盘的香溪郡项目3期预计能够达到80%的去化率。

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