交通便利、社区成熟、配套完善、供应充足……5月中旬，二手房凭借这些优势首度取代新房占据市场交易主导地位。业内人士称，尽管这只是商品房缩供带来的暂时现象，但楼市向存量市场过渡却是必然趋势。

　　二手房 首度成市场主角

　　来自市房地产协会的最新数据显示，按一个月上中下三旬时间段划分，5月中旬，主城区二手住房成交面积49.74万平方米，首度超过同期主城区商品住房成交面积47.05万平方米。

　　数据显示，5月中旬主城商品住房成交面积环比减少18.07%，同比增加0.44%。其中，高层商品住房成交面积34.56万平方米，占73.46%；多层商品住房（花园洋房）成交面积6.7万平方米，占14.25%；低密度住宅（别墅）成交面积2.62万平方米，占5.58%；装修房成交面积2.7万平方米，占5.73%。

　　同期二手住房成交面积环比增加29.8%，同比增加193.97%。1月至5月中旬主城区二手房成交面积469.55万平方米，同比增加111.38%。其中，二手住宅成交面积448.34万平方米，同比增加121.46%，二手非住宅成交面积21.2万平方米，同比增加7.76%。

　　一手房长期主宰住宅市场，已成为主城楼市的惯例。今年4月，主城商品住宅成交254.81万平方米，二手房成交219.89万平方米。就在5月上旬，主城商品住宅成交57.43万平方米，也比二手房成交38.32万平方米高出近20万平方米。因此，二手房首度翻身成为住宅市场的主角，成为5月中旬独有的景象。

　　二手房 尚不能主导楼市

　　“目前北京、上海、深圳等一线城市，二手房交易量已经远超新房。”重庆中原地产总经理肖仁启表示，目前一线城市核心城区新增供应量已经很少，新建商品住房多呈郊区化。出于价格、交通、配套等因素影响，大多刚需从一手房市场转向二手房市场，一线城市的住房市场已率先步入以存量房交易为主的阶段。

　　“重庆二手房市场还没有达到主导楼市的地步。”肖仁启表示，目前主城二手房成交量每月只有1万多套，还远低于一手房，二手房的价格仍受到一手房市场的影响。

　　“出现本月中旬这种情况，可能是一种偶然。”肖仁启分析，5月商品房市场进入调整期，第一周没有新盘，第二周仅有一家新盘，第三周才有4家新盘。5月中旬，主城区商品住房批准上市25.44万平方米，环比减少44.88%，商品房供应缩量导致二手房成为主角。从全月甚至下个月的数据看，商品房还会占据主角。

　　“二手房占据楼市主角有两个标志。”肖仁启称，一是二手房价格全面提升，部分地段甚至超过一手房；二是土地供应量明显减少，影响到商品房供应减少。目前重庆商品房库存依然较大，并未形成二手房主导市场的格局。

　　敏感度 二手房最高

　　尽管认为5月中旬二手房超过一手房是偶然，但肖仁启也认为，目前重庆的存量房源已经非常多了，主城迈入二手房交易为主导的时代很快会来临，5月中旬也许就是一个明显的信号。“前几年重庆二手房与新房交易比例还是1∶8，现在已发展到可以分庭抗礼的阶段。”而美国、德国、英国、法国、日本等发达国家二手房与新房交易比例约为8∶1至10∶1之间。

　　“交通便利，社区成熟，配套完善。”重庆沅易房地产经纪有限公司经理李国正表示，除了供应充足之外，二手房还有上述这些受购房者青睐的原因，尤其是80后买家的比例正显著上升。

　　“随着存量时代的到来，住宅市场会更反映出真实需求。”肖仁启表示，影响二手房和新房价格的因素截然不同。房价看涨预期强烈往往导致需求上升，二手房主就会以惜售、跳价等表现减少市场供给；反之，当房价下跌趋势明显，二手房主则倾向于抛售房源，购房者则会进入观望状态。因此，二手房主导市场时，房价更多将依赖市场机制调节。“从楼市敏感度看，二手房也最先感知行情冷暖。”

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