地价高烧 房企任性拿地后要辛苦卖房?

赵燕华

2016年06月15日07:31  来源:羊城晚报
 
原标题:地价高烧 房企任性拿地后要辛苦卖房?

  羊城晚报记者 赵燕华

  一些城市的土地市场不断升温!据不完全统计,截至5月底,今年全国刷新地价纪录的卖地成交已达120宗,“高总价、高单价、高溢价”的土地出让,已成上半年楼市的最显著写照。其中,仅5月一个月,全国就出现69宗单价或总价“地王”。在楼市去库存的大背景下,为什么开发商仍争相出手。

  【数据】 一二线城市地价飚升

  6月2日下午,备受关注的深圳龙华上塘商住地加冕新一代“地王”,经过现场直接报价投标,最终被央企中国电建集团和广州方荣房地产有限公司联合以82.9亿元的高价拿下,地面价高达56781元/平方米。

  而此前一天,有7家央企参与竞拍的上海宝山顾村地块,最终被隶属财政部的信达地产刷新纪录夺得,这也是该公司一年内造的第七个“地王”。

  事实上,2016年才刚过一半,却已经被一些媒体冠以“地王年”的称号。

  数据显示,今年1-5月一线城市、二线城市诞生39个“总价地王”、81个“楼板价地王”。其中,一线城市出现10个“总价地王”(总价40亿元以上)和12个“楼板价地王”(2.5万元/平方米以上)。二线城市(省会城市及计划单列市)当中,出现29个“总价地王”(总价30亿元以上)和69个“楼板价地王”(1.5万元/平方米以上)。

  【探因】开发商买地是怕“断粮”

  值得注意的是,今年以来部分城市地价纪录被刷新,超过半数由地方国企、央企制造。

  有业内人士认为,地产企业不惜成本拿“地王”,扩充在一线城市、核心二线城市的土地储备,增加公司的估值,其背后更大的局是为自己在地产企业整合与重组过程中增加“话语权”。

  “开发商并非不知道高地价的风险,但是不拿地就有‘断粮’的风险,是自绝生路,经营模式的雷同逼得开发商硬着头皮也要拍地。”一位资深业内行家坦言。

  不可忽视的另一个原因是,为了去库存,各地严控土地供应量。苏州、南京等城市相继出台土地拍卖限价新政,导致土地流拍。再加上购房信贷日渐宽松、企业融资环境改善等,一些城市的房子卖得很快,开发商着急“补库存”、拍地也“不差钱”,诞生“地王”也就不奇怪了。

  【影响】高地价拉高区域房价

  “房产企业不计成本疯狂‘刷地’,用如此高成本买下来的地块,怎么算都很难赚到钱!”不少业内人士直呼不可思议:某些企业利用融资便利,使用手中充足的低成本货币大幅抬高土地价格,最后会否又是老百姓为高物价买单?

  “最终房企能否顺利回款还是要靠购房者买单,争相高价拿地的房企能否被下一轮‘解围’,依然是个未知数。” 中原地产首席分析师张大伟表示,市场全面高端化后,未来市场会怎样很难判断。

  合富地产研究院院长龙斌认为,房价必须是地价的1.5倍左右才可能保证不赔。按照平均开发周期,2016年多数地王项目会在2017年下半年到2018年上半年入市,一个城市多个“地王”项目集中入市必然会拉高区域房价,多少会影响市场销售速度,增加市场风险。同时,房地产市场届时供求关系如何,还是有不确定性,因此在土地竞拍中谨慎对待为佳。

  【预期】楼市下半年或进入调整期

  “地王频出会不会带来政策的转向,从支持转为抑制?”对此,合富地产研究院认为,国家整体收紧房贷或收紧鼓励住房消费政策的可能性不高,毕竟不同城市的土地市场分化明显,地方政府在给高热土地市场降温的同时,并不希望土地市场完全冷却。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,待本轮市场需求在上半年集中释放完毕之后,再加上调控政策收紧等因素,一线城市以及热点二三线城市楼市下半年进入调整期也是可能的。如果企业没有在今年上半年做到“未雨绸缪”,那么房企就有可能会因此陷入被动的局面。如果未来房价上涨幅度不超过50%,许多“地王”将遭遇入市难的困境,风险很大。

 

(责编:尹晶晶、孙红丽)

推荐阅读