恒大地产引入300亿元注资 若两地上市估值或倒挂

2017年01月04日15:48  来源:人民网-房产频道
 

图/恒大集团副总裁夏海钧在接受媒体采访时明确表态,恒大无意也不会控股万科。

  人民网北京1月4日电 (余燕明)中国恒大(03333.HK)在港交所披露,旗下间接全资附属公司恒大地产回中国内地A股上市前,引进了8家战略投资者,合计300亿元资金,合计持有恒大地产13.16%的股份。

  引入战略投资者,是恒大地产筹划A股上市的重要部分之一。恒大地产已经与深深房A(000029.SZ)签订了重组协议,恒大地产准备借壳实现上市。在此之前,恒大地产引入战略投资者,一方面300亿元的增资将注入恒大地产的股本及资本公积金,筹集资金,另一方面可使借壳深深房上市以后满足公众持股量要求。

  中国内地证券监管层要求上市公司最低公众持股比例为25%。根据中介机构对恒大地产吸纳战略投资者的路演材料,恒大地产注入深深房后,中国恒大将持有深深房82%以上的股份,本次参与增资的战略投资者合计持有12%以上的股权,流通股约6%。

  这8家战略投资者分别是中信信托、广田控股、华超置业、中融国际信托、山东高速、上海华信证券、美投投资、广东唯美等,前三者均出资50亿元,占恒大地产增资后经扩大股权约2.19%,后五家企业分别出资30亿元,持股约1.32%。

  按照之前的路演材料,中信系和景林投资作为GP(普通合伙人)设立了合伙企业向恒大地产注资50亿元,中信系为此找到了若干机构投资者充当LPs(有限合伙人),由中信银行提供委托贷款。另外中信系设立的合伙企业中充当LP的还有长安信托。

  这些战略投资者以300亿元注资获得恒大地产13.16%的股份,以此计算投资机构对恒大地产的估值已经达到了2280亿元。万科企业现在A股的总市值约为2227亿元,恒大地产估值将高于万科企业。

  由于8家战略投资者是增资以获得股权绑定,恒大地产因此给出了业绩承诺,2017、2018、2019年的三个财务年度,公司净利润将分别不得少于243亿元、308亿元和337亿元。并且,恒大地产承诺在这一期间内的每一个财务年度将其净利润的至少60%分派予股东。

  以中信系设立合伙企业注资50亿元持股恒大地产经扩大股权后约2.19%计,其未来三年获取的现金分红将为3.19亿元、4.05亿元和4.43亿元,中信系合伙企业三年平均收益率将为7.78%。

  根据《上市公司证券发行管理办法》,非公开发行价格应该不低于定价基准日前20个交易日公司股票均价的90%,定价基准日通常是非公开发行股票的董事会决议公告日、股东大会决议公告日,也可以为发行期的首日。以深深房2016年10月3日董事会决议通过重组上市合作协议议案为定价基准日,该日期前20个交易日股票交易均价的90%为每股10.4元。

  中信系设立的合伙企业注资恒大地产的每股认购价格为9.99元,恒大地产本轮战略融资以后的投后估值达到了2280亿元,预计2017年净利润为243亿元,以此计算公司2017年的市盈率约为9.38,而目前研究机构平均预测中国恒大2016年的市盈率约为9.4。

  为这些战略投资者设计的投资期限是“3+1+1年”,也就是3年锁定期和1年解禁退出期。这些战略投资者都已经作出承诺,三年内或完成借壳上市前,不会转让股权。另外,恒大地产A股借壳上市后,《上市公司证券管理办法》规定非公开发行股票12个月内不得转让。

  按照中信系合伙企业注资的每股9.99元认购价格,以上述恒大地产承诺利润增幅计算,如果市盈率能够达到12,那么2017-2020年,中信系合伙企业认购股份除息后的收益率能够达到22%、55%、70%和88%。

  恒大地产预计会在2020年1月底前完成向深深房的借壳上市,如果到期未能成行,这些战略投资者可以向恒大地产控股股东凯隆置业要求补偿,包括以原有投资成本回购股份,或者恒大地产向投资者补偿之前战略注资时获得股权的50%。

  恒大地产准备装进深深房上市的资产是房地产开发业务、恒大淘宝足球俱乐部和部分境外房地产项目公司,香港上市公司“中国恒大”会保留金融、文化、互联网,旅游文化开发、嘉凯城、健康等业务。

  多位资本市场人士告诉人民网记者,恒大地产在A股实现上市以后,业绩仍然会在香港上市公司“中国恒大”内作为附属公司并表。但资本市场对“中国恒大”的估值会存在障碍,恒大地产在内地会获得较高估值,但并表恒大地产的母公司“中国恒大”的估值会变得困难,很可能出现母公司“中国恒大”的估值低于附属公司恒大地产估值的局面。

  根据世邦魏理仕的评估,到2016年上半年,恒大地产土地储备评估值为5242亿元,土地储备原值为2516亿元,土地增值额为2726亿元,不过要承担50%的土地增值税和25%的企业所得税。

  按照恒大地产截至2016年6月底的项目储备及货值,公司土地储备1.67亿平方米,其中一、二线城市土地储备占比74%,平均土地成本1370元/平方米,总货值达到了2288亿元,以2016年前9月8150元/平方米的销售均价计算,这些土地储备的潜在销售收入高达1.36万亿元。

  如果按照8.8%的平均扣非利润率,恒大地产这些土地储备潜在销售利润也能达到1198亿元。

(责编:余燕明、孙红丽)