机构展望:2017北京商用物业市场仍将倾向于业主方

2017年01月13日16:45  来源:人民网-房产频道
 

人民网资料图片。伍振国/摄

人民网北京1月13日电 房地产服务机构高力国际近日表示,今年北京物业市场将继续保持活跃并倾向于业主方。该公司认为,成本压力将会成为租户面临的更加突出的问题。

高力国际预测,新的一年里,为保持竞争力,业主或将提供更多的增值服务或便利设施,提高空间使用效率。

在近日发布的2017年北京物业市场展望报告中,高力国际从租金、空置率等指标对市场进行预判。

报告认为,持续增加的供应或将推动2017年北京甲级写字楼市场租金水平下降1.1%,空置率或将上升3.9%至11.9%。

强劲的市场需求以及有限的市场供应将推升核心商圈商铺的租金水平,而过去几年新兴区域较多的物业供应或将限制整体租金的上涨水平。高力国际预计,2017年北京商铺的租金将上涨1.5%,空置率或小幅上升0.5%至4.4%。

报告预计,2017年北京工业物流地产租金将上涨0.1%,空置率上涨1%至7.3%。服务式公寓租金预计下降0.5%,空置率上升1%至21%。

以下为高力国际2017年北京市场展望要点:

1.2017年将是写字楼供应高峰,市场将出现更多面积调整

高力国际预测写字楼建筑面积总计76.8万平方米的十个甲级写字楼物业将于2017年完工入市。这将是自2008年以来的供应最高峰。大量的新增供应将给写字楼物业市场带来挑战和机遇。

面临租约临近到期或中止的业主或将提早开始协商,或提高优惠以填满空置面积。但同时,对于租户而言,这或将是个机遇,他们将有机会升级至更高品质的楼宇或从业主处获得更好的服务及便利设施。

而受北京经济增长略微减速的影响,内资及跨国公司皆缩减租赁预算,致使写字楼市场出现更多面积调整活动。

高力国际预计成本将是大部分行业短期内的主要考量因素之一。这将刺激对成本敏感的租户重新评估其租赁策略,缩减面积或迁至利用率更高的办公空间。尽管如此,受北京庞大的第三产业所支撑,甲级写字楼的需求仍将维持在健康水平。

2. 有限的未来供应及低空置率将有利于商铺业主,但激烈竞争导致商铺项目间分化加剧

由于土地供应有限且政府禁止在主要城区建设新的购物中心,未来几年新增供应增长将放缓。高力国际预计,2017年将有建筑面积总计约为24万平方米的4个优质商铺项目入市,远低于2014年至2016年约60万平方米的年均新增供应。

高力国际认为,尽管坚实的基本面及巨大的零售消费市场,北京将继续成为发展商与零售商的市场热点。不过,奢侈品消费放缓、消费者迅速变化的品位、网上零售的竞争和租户的成本考虑等压力仍将是主要挑战。

核心子市场内,鉴于其地段、声望及市场影响力,知名发展商旗下的成熟物业将继续受到国际或知名品牌的青睐。若干高端项目及较老旧的大众市场定位项目面临来自邻近新项目的激烈竞争,或将继续面临租户撤出。

为了应对竞争和不断变化的市场环境,预计业主将更加积极地开展调整及翻新以保持竞争力。若干无法在充满挑战的市场环境中展开竞争的老旧项目或将退出零售市场或被改造为写字楼。而新兴区域内,过去三年存量大幅增加,并且其中许多较新的物业仍处于培育期,社区型购物中心的同质化定位以及不成熟的零售氛围将是业主面临的挑战,并将会限制其租金增长。核心和新兴区域之间的租金差异仍将保持显著。

3. 物流需求将外溢至周边城市

总建筑面积为22.5 万平方米的四个优质物流物业计划于2017 年入市。由于电子商务零售商和第三方物流服务供应商将继续在北京寻找空间以维持和扩展业务,预计这些新项目将被市场迅速吸纳。有鉴于此,空置率将维持在较低水平。

不过,鉴于北京大比例高品质仓库被签订长期租约的租户所使用,市场上的可租面积有限。这促使企业转向周边城市寻找仓库,包括天津和廊坊。

展望未来,受北京紧张的工业用地供应所限制,物流开发商将加速在北京周边城市的扩张。随着天津和河北基础设施的进一步发展,更多对成本敏感的企业或将迁至或在这些区域内建立新仓库。

(责编:卢志坤、孙红丽)