互联网创新解决房地产交易痛点:消除信息不对称 提升流通效率

2017年01月16日16:21  来源:人民网-房产频道
 

  人民网北京1月16日电 (余燕明)过去一年时间里,专注于房地产轻资产领域股权投资的北京高和翰同众赢基金(有限合伙),已经在房地产运营和交易环节集中投资了7家创新企业。

  “我们是沿着整个房地产产业价值链投资,所以系统投了几家房地产互联网交易平台。”高和翰同基金CEO王倩介绍,房地产交易是非常大的板块,各个细分市场都可能诞生巨无霸企业,但房地产行业的互联网化程度非常低,“可以通过一些互联网手段解决房地产交易信息不透明、交易环节长、复杂、效率低下等问题。”

  高和翰同基金针对房地产交易环节先后投资了企业空间交易服务平台“空间家”及租房互联网平台“嗨住”,前者做的是商办产业园交易的生意,后者做的是B2C住宅租赁的生意。

  “房地产交易环节,一方面是高高在上的五大行,很专业,但其实只占5%-10%的市场份额,并且集中在一线城市和核心二线城市;另一方面是良莠不齐的街头中介,痛点非常多。”王倩说,空间家和嗨住这两家创新企业是用互联网手段解决这两个问题。

  把商办产业园搬上网的“空间家”

  空间家是一家商办产业园互联网交易平台,以写字楼、产业园、开发区、仓储、商业及孵化器租赁为主。到现在,空间家已经涉足了18个城市,汇集了14.8万个企业空间及6900家企业选址,2016年平台交易额达到了16亿元,月均收入超过1000万元。

  “商办产业空间既具备资产属性,还有很强的生产资料属性。在中国,只有核心城市优质商办产业空间具有强资产属性,但占比不超过30%,绝大多数这类空间偏向生产资料属性,服务产业发展。”空间家创始人轷震宇告诉人民网记者,“许多业主方都希望找到一个互联网平台,解决企业选址信息通达的问题。因此创办了面向商办领域交易的专属平台。”

  不同于住宅交易,企业选址的决策流程、复杂程度和交易周期很不一样,前者集中在资产交易结构,大量业务集中在交易环节本身,交易完成后基本结束,相应可能会衍生出一些金融等其他服务。

  而商办产业空间完成交易后,后续服务很长,企业选址是公司行政或投资部门决策行为,选址完成后还会涉及公司运营、装修等后服务市场,与公司行政职能挂钩,长尾效应非常明显。

  “空间家前期会聚焦在商办产业园交易环节本身,将来通过企业选址进入后服务市场。”轷震宇表示,空间家一开始最希望交易涉入的企业空间是孵化器、写字楼、商业、仓储、厂房和土地,当前集中在写字楼、商业和一部分厂房。

  这是由于创立初期的空间家,自营经纪业务团队新组建,因此先期选择了一些短周期交易的商办产业空间,“自营经纪业务团队需要时间沉淀、磨合,前期选择成交较快的企业空间。未来会偏重企业服务和培育,类似招商引资。”

  空间家现在收入主要来自自营经纪业务,同时也开发了一个经纪人开放平台——空间管家,聚集大量经纪人解决企业选址信息不对称的问题。但空间家又不愿意纯做一个经纪人平台,轷震宇认为这很容易死掉,前期必须要有自营业务经纪人带动外部经纪人使用这个平台。

  现在空间家经纪人开放平台上已经聚集了1.6万名经纪人,并且每天保持了200名经纪人增长速度,轷震宇希望达到的效果是当一个招商信息在空间家发出来以后,迅速传递到10万级以上的经纪人、100万级以上的企业。

  “我们的盈利模式不是靠收取佣金赚钱,做大以后,会分发成很多小团队。将来商办产业空间经纪行业一定是朝向房源、客源选址信息透明化方向发展,成长许多独立经纪人。”轷震宇说。

  空间家将自营业务佣金收入扣除税金和管理成本后全部返还给经纪人,而对开放平台上促成交易的经纪人也不收费。按照轷震宇的描述,现在自营业务1000多名经纪人是空间家的合伙人,与外部经纪人没有任何区别,只是收取交易佣金的收入并入空间家的财务报表。

  空间家在初期聚焦发展自营经纪业务,这是支撑公司收入的重要手段。与此同时,轷震宇判断单纯做成经纪人平台会容易倒下,这些自营经纪人留在空间家平台上,会带来更多外部经纪人。

  “平台上的经纪人达到一定规模以后,我们会对经纪人、物业方和企业方建立起信用云档案。”轷震宇说,“但现在我们会聚焦把自营经纪业务做扎实,拓展经纪人平台,伺机进入一些企业服务市场。2017年空间家的增长率预计会达到300%。”

  帮二房东出租房源的“嗨住”

  在住宅租赁市场,嗨住创始人夏青宁分析租房市场已经发生变化,从个人租给个人,开始变成机构或企业租给个人,他说互联网领域从C2C到B2C已然是趋势,C2C很少有成功案例,淘宝也在向天猫模式转变。

  基于此,嗨住做起了众多中小房屋中介和二房东的生意。

  夏青宁介绍,现在住宅租赁市场存在需求错位,他从上海电力部门了解到一些数据,上海常年有上百万套房屋空置(连续三个月电费少于10块钱),但同时又有大量租房人群无法找到满意的房子。

  租房市场出现了“自如”这类的长租公寓,会对业主房屋进行改造,改成“n+1”的产品出租。但像自如在北京有16万间房,其覆盖率也不到10%。

  大量房源掌握在二房东手里,他们手上平均会掌握上百套房源,“搞定了一个二房东,相当于拿到了100套房源,效率很高。”夏青宁介绍,全国排名前10城市大约有5万个职业房东,拥有500万间房,占租房市场房间数量的35%。现在上海大约有1万多个二房东,其控制的盘量超过100万间房,北京也有6000多个二房东。

  租房市场上也有服务二房东的互联网平台,比如58同城,夏青宁将其视为嗨住的竞争对手,“但这类平台做得很差,业务模式是以卖信息和刷新次数服务收费,很难产生真房源。”

  嗨住的目标是要比58同城拥有更多、更真实的房源信息。夏青宁向记者介绍,过去一年嗨住的房源信息已经是58同城的3-4倍,准确度也达到了80%左右。

  为了保证房源真实,嗨住选择了人工加技术的房源判别方法。所有租客与房东之间的直接通话,嗨住都有录音,然后存储在云端转换为文字,一旦这些文字出现类似“租掉了”、“价格不对”、“位置不符”等关键字,这些房源就会进入人工迁移库,监听房源真实性,如果房源有问题,会马上下架。

  “我们向职业房东收费,个人业主和租客都不收费。一旦二房东经常出问题,也会被处理。”夏青宁说,嗨住对房源监测并非抽样,而是全量监测,每天上万通电话,监测准确度能达到85%以上,“过去一年我们主要干了一件事,就是给用户真实可靠的信息。”

  嗨住现在已经开通了北京、上海、杭州、南京和深圳5个城市,月活跃量超过20万。“相比58同城还有一些距离,但对比其他同行已经取得了一些领先。我们关注两个客户指标,一是满意度,二是净推荐值。”在这两个客户指标上,嗨住分别拿到了79分和76分。

  租房领域的信息匹配是第一步,也是基础,嗨住还要继续为租房入住以后的客户提供保障。“如果房东违约,我们率先赔付,这是对租客的服务承诺。”夏青宁告诉记者,只要上传租房合同,出现违约问题嗨住都会赔付。此外,嗨住还会给租户提供匹配室友、搬家、疏通、房租金融等服务。

  嗨住更长远的规划是切入业主的服务端,尤其是业主房屋托管,帮助中国的中产阶级打理第二套房子,“前端服务租客,后端服务业主。”

  嗨住的库存系统,除了获取二房东手上的房源,也与一些长租公寓品牌合作,通过系统直连导入了部分房源。现在嗨住在全国5个城市实时可租房源数量达到了11.6万间,其中38%的房源来自商务拓展,26%来自全网抓取,17%是房东主动上传,19%的房源来自品牌直连。

  夏青宁介绍,品牌公寓有很大的动力与嗨住建立合作,比如自如还是付费合作。用户租房的时候,希望可以了解更多房源,嗨住能够覆盖到包括品牌公寓、二房东的待租房源,“这在酒店行业很明显,携程上的订单未必比汉庭多,但携程上展示了所有酒店。我们与品牌公寓不是简单的竞争关系,还有合作关系。如果品牌公寓在嗨住上的获客成本很低,为什么不合作?”

  所以,现在嗨住的获取的房源过程里,一方面向二房东提供了按效果付费的方式,“二房东对我们非常欢迎。过去二房东80%的渠道来自58同城,获客成本非常高。”另一方面还与品牌公寓建立合作,系统直连其空置房源,“品牌公寓的利润依靠解决空置率。自如在北京的入住率达到95%,但是空置率每上升一个百分点,都会影响利润。”

  嗨住现在主要解决房源信息的真实性,提供租后服务保障,并按出租效果向职业房东收费。据介绍,现在嗨住在上海有2400个付费的二房东使用,杭州二房东覆盖率也达到了50%。

  “我们对平台上的二房东一开始有两、三个月的优惠期,之后全部要收费,否则就会踢出平台,现在付费二房东的留存率达到90%左右。”

(责编:余燕明、伍振国)