资本

　　所谓长租公寓，是近几年来房地产三级市场的一个新兴行业，具体做法是由运营商将业主的房屋租赁过来，进行装修改造、配齐家具家电后，以单间的形式出租给房屋周边的白领等人士。

　　根据前瞻产业研究院的整理，长租公寓的诞生最早可追溯到2002年，不过彼时正值房地产黄金时代，住房租赁市场并未受到过多关注。直到2014年，大量资本涌入，才推动长租公寓站上风口。目前，长租公寓运营主体按类别已经形成了五类明显的参与者：资产派（新派公寓等）、开发商派（万科泊寓、龙湖冠寓等）、中介背景派（链家自如、我爱我家相寓等）、酒店派（华住城家、铂涛窝趣等）和年轻的创业派（蛋壳公寓、You+等）。

　　在这其中，拿到融资的运营商不在少数。记者自己做了一个整理，详见表格。

　　从表格的统计来看，资本介入长租公寓这个细分领域的时间可以追溯到2012年、2013年左右，并不是近一两年才发生的，对行业的影响也更加深远。

　　在这其中，仅2018年拿到融资的便有自如、优客逸家、青客公寓、蛋壳公寓等几家，而2017年底拿到融资的也有多家，尤其几笔上亿规模的融资更是引发了这个细分领域的"狂欢"。在资本的青睐下，这个赛道上的选手开始加速狂飙。

　　痛点

　　华平投资过去几年参与投资了多个长租公寓项目，其合伙人丁毅曾公开表示，该公司对于这一投资的逻辑是，过去几年城镇化的进程，是一个非常明显的驱动力，租赁人口越来越多，但其中却存在着诸多痛点。“首先，从供给和需求量来看，租赁人口和租赁房屋之间一直存在需求不是很匹配的问题。第二，一线城市的房价越来越高，中国人首次买房的平均时间已经往后推迟了，大学毕业十几年甚至更长时间都在选择租房，市场需求在增大。第三，中国市场上存量房源很多都是以家庭长期自住为目标建设出来的房源，很难满足个人阶段性生活主要租赁需求。正是这些痛点的存在让长租公寓产业有了切入的契机。”

　　一位参与了多个长租公寓项目投资的资深投资人也告诉记者，长租公寓市场前景广阔。“近年来房价的上涨已经确定性地将部分人挡在了买房的门槛之外。且房产交易中连环交易的比重较大，这说明资产买卖越来越只限于有房人群进行换房交易和投资，而没有买房的人将越来越无法‘上车’，只能转向租赁市场寻求长期的居住场所。”

　　一方面是庞大的市场容量和可观的发展前景，另一方面却是无法回避的盈利难问题。究其根源，在于长租公寓业务的盈利主要来自物业租入和租出价格的"剪刀差"，而前期成本投入大、利润回报率不高、回报周期较长是这个行业的普遍痛点。市场公开数据显示，长租公寓的长期盈利目标设置在6%~7%，但当前大多数品牌的回报率不及1%。华菁证券报告也指出，长租公寓的盈利空间比较有限，对于已经进场和试图进场的玩家而言仍然是个有门槛的行业。“无论是资源获取还是运营管理端，市场参与者都行走在刀刃上，稍有不慎都将无利可图赔本出场。”

　　那么，如何破解国内长租公寓盈利难问题？上述资深投资人对记者表示，市场已经给出了答案：先考虑占领市场，再考虑附加值盈利。

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