40城土地溢价率下降 房企择机补仓

袁秀丽

2019年12月06日08:29  来源:新京报
 
原标题:40城土地溢价率下降 房企择机补仓

      在刚刚过去的11月,虽然土地市场的成交量仍在上涨,但是成交价及溢价率明显走低。11月,40个典型城市土地成交溢价率为12.3%,已连续5个月下降。土拍市场持续降温,底价成交成为主流,流拍时有发生,房企拿地意愿不强。业内人士认为,短期内土地市场的降温态势难改,不过,对有资金实力和较低融资成本的房企来说,倒是补仓的好时机。

  前11月杭州卖地2397.6亿居首位

  12月2日,上海易居房地产研究院发布的《2019年11月40城土地市场报告》(简称“报告”)显示,2019年1-11月,40城土地出让金排名前5的城市分别为杭州、上海、北京、武汉和南京,排名未发生变化。这5个城市的土地出让金总额分别为2397.6亿元、1504.9亿元、1438.7亿元、1366.4亿元、1348.0亿元。其中,杭州土地出让金最多,并且远超过第二名上海,说明土地出让收入对地方政府财政收入贡献度很大。

  从全国来看,报告数据显示,11月,40个典型城市土地出让金收入为2266.6亿元,环比增长37.4%,同比增长12.9%,主要是因为本月土地成交量有所增长。2019年1-11月,40个典型城市土地出让金收入24364.2亿元,同比增长15.4%,增速回落0.3个百分点。

  上海易居房地产研究院研究员王若辰表示:“2018年下半年,全国土地流拍现象增多,部分热点城市的土地市场呈现了明显的降温态势。2019年上半年,部分热点城市土地市场重新回暖,土地成交火热,土地出让金同比增长明显;随着调控政策的密集出台,下半年土地出让金同比增速开始小幅震荡下行。”

  11月上海、广州土地溢价率为零

  11月,土地价格不见起色,土地成交溢价率连续5个月下降。报告显示,11月,40个典型城市土地成交溢价率为12.3%,相比10月下降2%。

  土地成交溢价率排名前5的城市分别为荆州、武汉、重庆、西安和宁波,土地成交溢价率分别为49%、44%、34%、24%和23%。而在一线城市中,仅深圳溢价率相对较高,为16%,北京仅为3%,上海和广州均为0%。

  对此,易居研究院研究员王若辰认为,深圳溢价率的上升或与其调整豪宅税后,市场预期发生一定转变有关,因此明显高于其他三个一线城市。

  即便如此,深圳土地市场在11月仍然遇冷。相比6月的深圳“史诗级”土拍,在11月22日,深圳今年第二场土拍大戏则是以暗淡落幕。6宗、131.67亿元起价的地块,最终1宗流拍,5宗成交127.51亿元,其中两宗地是底价成交。

  从土地出让均价来看,11月40个典型城市移动平均土地成交价(最近6个月的平均土地成交价)为5009.7元/平方米,环比下跌1.6%;同比上涨19.5%,涨幅继续收窄。具体来看,11月,一线城市6个月移动平均土地成交价为14223.8元/平方米,环比下跌1.4%,同比下跌5.3%。二线城市6个月移动平均成交价为4754.5元/平方米,环比下跌2.1%,已经连续3个月下跌。 采写/新京报记者 徐倩

  中海、保利、中骏拿地力度大

  11月,房企拿地积极性显著下降,只有国企、央企受益于融资优势仍然表现强劲。在机构统计的全国住宅用地成交总价前10名的排行榜中,8宗地由具有国资背景的房企获得。

  从前11个月来看,房企拿地表现明显分化,50大房企权益拿地金额高达2万亿,万科权益拿地金额最高为1570亿元,其次是碧桂园1238亿元,而恒大明显落后,则为410.44亿元。

  虽然年底土地供应预期大涨,但受制于政策收紧、企业力保现金流等因素,业内人士预计土地市场难见热度。

  国资背景房企成11月土地市场主力

  11月,虽然头部房企仍是土地市场上投资的主要力量,但是拿地力度在收缩。亿翰智库数据显示,新增货值TOP100房企中有近四成未拿地。但对国企及央企来说,凭借充足的资金实力和较低的融资成本,拿地动力仍足。

  在11月的土地市场,除了中海一如既往地积极拿地外,保利发展、中骏、招商蛇口的拿地表现也很积极。综合机构数据显示,保利发展在11月分别在广州、福州等一二线城市大量拿地,同时也在东莞、徐州等强三线城市加大拿地力度,单月拿地金额超70亿元。而中骏11月拿地金额也超过80亿元。招商蛇口11月投资额更是超过百亿元。

  11月22日,深圳集中出让6宗地块,其中1宗流拍,5宗成交127.51亿元,均被有国资背景的房企拿下。其中包括南国置业,中海地产、招商+华润联合体、深圳安居集团。

  另据中指研究院统计,从11月全国住宅用地成交总价TOP10的拿地房企来看,同样主要为国企和央企。在入榜地块中,共有8宗由国企及央企参与竞得,占TOP10拿地总额的78.7%,包括中海、华润置地、招商蛇口、山西交控等。其中,中骏以59.4亿元获得厦门岛内六年来第三块出让的宅地,拿地额也成为11月土地成交总价最高者。

  中海+首钢联合体以底价51亿元竞得的北京石景山区1宗住宅,位居土地成交总价第二位。中海在深圳获取的龙华民治地块,以50.2亿元的成交总价排名第三位。华润置业45亿拿下的东莞地块位居第四位。招商蛇口以42.8亿元斩获的北京亦庄住宅地块排位第六位。雄安集团30亿元竞得雄安新区首个公开出让土地,也进入前10成交总价榜单,排名第九位。

  对于国资背景的企业成为年底土地市场的主力,业内人士分析称,随着融资政策逐渐收紧,土地市场的溢价率开始走低,而对于有资金实力和较低融资成本的国企、央企来说,正好趁机补仓,但是一般的民营企业则会更加顾忌现金流而不愿出手。

  前11个月“万碧恒”拿地分化

  即使年底房企谨慎购地,但是全年房企的土地储备仍不可小觑。

  据中原地产数据显示,截至11月,2019年50大房企权益拿地金额高达2万亿,同比上涨幅度高达17%。万科权益拿地金额最多,为1570亿元,其次是碧桂园1238亿元、保利965亿元、中海928亿元。权益拿地超过500亿元的房企达9家,合计38家房企拿地超过200亿,刷新历史同期纪录。而恒大前11个月以410.44亿元的权益拿地金额名列第16名,未进前10。

  除在公开市场拿地之外,房企通过收并购等方式获得的土地储备数量也不少。据克而瑞不完全统计,今年1月-11月典型企业收并购、协议土地出让的幅数占比达到12%,一部分是融创、绿地、龙湖、世茂等规模房企通过收并购补充资产,另一部分是区域深耕的企业如建业、佳兆业等,凭借地缘优势补充货值。

  值得关注的是,11月27日,融创中国发布公告披露,152.69亿元收购云南城投集团持有的环球世纪及时代环球各51%股权。而标的资产持有位于成都、武汉、长沙、昆明等城市共开发18个项目,可售建筑面积约为2771.6万平方米。

  然而融创的收购远未停止,12月3日,融创与广州资产管理有限公司进行战略合作签约,双方将共同推进不良资产收购、企业并购重组、不良资产经营等业务。

  事实上,在市场不见起色,部分中小房企面临生存困境,行业洗牌加速的背景下,规模房企通过收并购获得土地资源成为不可或缺的渠道。

  虽然年底土地市场集中供应,但在多位业内人士看来,未来房企拿地态度仍将谨慎,土拍热度持续低位徘徊。

  中原地产首席分析师张大伟分析称,2019年房企拿地也出现分化,依然有企业在土地市场加快拿地步伐,特别是部分央企、国企和新上市企业,拿地依然非常坚决。不过,考虑到资金成本成为企业拿地的主要决定因素,在融资收紧预期下,房企整体拿地意愿仍将退烧。 采写/新京报记者 袁秀丽

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