日前《北京市物业管理条例》公布，并将于5月1日起正式施行。专家认为，条例将为调节业主、业委会、物业服务企业等有关主体间权利义务关系提供更明晰的法律依据，有助于提升城市治理效能。

近日，新华社记者走访北京多个小区，发现仍存在业主维权难、业委会成立难履职难等情况。

院墙被连夜拆了，业主被“忽悠”懵了

“已入住三年的小区，围墙怎么突然就违章了？”家住北京丰台区西宸原著小区的黄女士等多名业主告诉记者，该小区西侧围墙被开发商连夜拆除，直接影响小区安全。

碎砖块散落满地、路灯倾倒在路面、电线裸露在外……记者近日探访西宸原著小区看到，该小区西侧围墙已被拆除，原址竖起了一排铁艺围栏。

记者了解到，拆除围墙的是开发商——北京葛洲坝龙湖置业有限公司。2019年12月13日该公司发布公告称，小区西侧须退让7.5米道路对社会进行开放，西侧围墙为临时围墙，将按照北京市规划和自然资源委员会的要求拆除。

据开发商母公司龙湖集团工作人员透露，小区西侧围墙没有“手续”，是以“临时围墙”名义通过规划验收。

记者从北京市规自委丰台分局获悉，2014年已在该地块《建设工程规划许可证》附件特别告知事项中注明，该用地与西侧另一地块间新增城市道路对社会开放使用。2019年6月项目整体验收时发现龙湖公司擅自加建围墙，该围墙未经规划许可，涉嫌违法建设，因此要求龙湖公司自行拆除。

然而记者发现，业主们对相关信息却并不知晓。黄女士等业主反映，购房时的宣传内容，包括沙盘、平面图都显示有西侧围墙存在，并没有任何销售人员提示围墙可能被拆，且入住时围墙已经存在。“围墙有四米多高，一百多米长，墙内种有绿植，墙面雕刻有花纹并装有监控设施，这样的围墙谁能看出来是临时围墙？”业主黄女士说。

龙湖集团工作人员曲志也承认，公司在销售过程中并未明确提示西侧围墙相关风险。业主廖先生表示，封闭式小区是业主选择购房的重要因素，现在拆除围墙用铁艺围栏代替，涉嫌故意隐瞒、“忽悠”业主。

面对业主们重建围墙的要求，西宸原著小区物业经理王锦瑞称，此后将通过增设监控设备，加强保安巡逻等方式保障小区安全。

对于小区围墙是否可以重建，北京市规自委丰台分局在信访事项处理意见书中答复，如该围墙确需保留，应由项目开发建设主体向市交通行政主管部门申请并取得同意后，再依法申报围墙建设的相关许可。

截至发稿，该小区业主与开发商、物业仍未就相关问题达成一致。

小区里“问题”多多，业委会长期难产

“每天提心吊胆，没有安全感。”家住北京海淀区长河湾小区的李女士车胎在车库里被扎，找物业查监控被告知“摄像头坏了”。

记者从该小区业主处了解到，今年年初，长河湾小区已有多名住户被盗。多年来，小区内监控设备不全、消防通道长期被占、公共设施缺少维护，治安消防等问题频发。

记者发现，长河湾小区物业公司为北京城建福安楼寓物业管理有限公司，据企查查数据提示该企业相关风险达272条，涉及作为被告的诉讼18起。

记者来到北京城建福安楼寓物业管理有限公司长河湾项目部，想向负责人了解业主反映的相关问题。客服经理刘女士拒绝回答，并要求工作人员“不要让记者进来”。随后，记者被工作人员推出门外。

此前，长河湾业主曾就物业服务问题向北京12345市民服务热线反映，海淀区房管局工作人员称，因该小区业委会无法正常履职，致使无法使用住宅公维金解决监控系统等问题。业主们表示，没有业委会，业主们拿物业没办法。

“小区业委会始终‘难产’。”据长河湾小区业主史健介绍，他在2015年长河湾小区业主大会临时会议上，被推选为长河湾第二届业委会主任委员。但海淀区北下关街道办事处以业主大会临时会议召集程序不合法、决议无效为由，拒绝为第二届业委会备案。

2019年10月，北京市第一中级人民法院终审判决“北下关街道办应当对长河湾业委会的备案变更申请依法履行相应职责”“确认北下关街道办不履行法定职责的行为违法”。

记者从北下关街道办事处获悉，截至发稿，其仍未为长河湾小区第二届业委会补办备案，同时拒绝承认在第二届业委会基础上产生的第三届业委会。目前长河湾小区公共区域因长期欠缴水电费用，即将面临停水停电。

专家：依法处置相关矛盾 有效提升治理效能

北京市营建律师事务所高级合伙人王集金表示，西宸原著小区开发商明知西侧围墙没有审批手续，仍在售房项目沙盘、平面图上进行标注，且在业主入住前搭建了实体墙，此外更在商品房买卖合同中将“确定向社会开放”模糊表述为“可能”，致购房者误解，涉嫌销售欺诈。

中国消费者协会专家委员会专家邱宝昌指出，商品房买卖合同文本复杂、专业性强，信息不对称风险明显，部分开发商采用格式合同，消费者往往容易陷入被动、遭受损失。依据最高人民法院相关司法解释，销售广告和宣传资料构成对房屋及相关设施所作的说明和允诺。因此，开发商应当承担违约责任。

中国人民大学公共管理学院教授王丛虎表示，法院判决明确要求街道办履行备案职责，拒不执行生效判决属于违法行为。“长河湾小区业主或业委会可以申请人民法院启动强制执行程序，督促相关部门履行判决要求。”

“如物业公司未能履行物业服务合同约定，或者不配合做好业委会备案等物业管理相关工作，或者在依法被解聘之后拒不退出物业管理区域的，业委会可以依法提起诉讼。”王集金建议。

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