人民网北京6月7日电 （余燕明）国际知名信用评级机构标准普尔在今年4月初认为，中国金茂（00817.HK）在未来1年内的现金流和财务杠杆比率会显著改善。这家评级机构的依据是中国金茂去年的合同销售强劲增长，并维持了高于平均水平的利润率。

　　标准普尔也进一步认为，中国金茂会借助利润改善，控制举债扩张步伐，并进一步降低融资成本和财务杠杆，主要财务指标会在12-18个月内逐步恢复。

　　在这之后，中国金茂联合电建地产和首开股份分别在南京、深圳和杭州连下4宗地块，合计成交总价达到了216.6亿元。中国金茂暂未披露公司合作获取这些地块所占权益，因此人民网记者无法估算出中国金茂在4宗地块中的资本承担。

　　而在拿下这4宗地块之前，据人民网记者不完全统计，中国金茂今年还分别在青岛、宁波和天津取得了6宗地块，成交总价达到了53.43亿元。这意味着中国金茂今年累计参与获取的土地成交总价已经达到了270亿元。

　　中国金茂今年陆续参与获取的这些土地中，包括天津、南京、深圳、杭州等地块都成为区域内的总价或单价“地王”地块。

　　标准普尔在上述对中国金茂的信用评级分析中也不忘提及，“中国金茂拥有较强的扩张偏好。”标准普尔写到，中国金茂希望2019年合同销售总额达到800亿元，2016年的目标销售金额为360亿元，这意味着公司未来2到3年内可能都要实施积极的土地收购。

　　中国金茂执行董事李从瑞在公司2015年业绩会上透露中国金茂今年的拿地预算是200亿元，按照公司今年360亿元的销售目标计算，中国金茂2016年的拿地预算与销售目标之比为5:9。

　　中国金茂并未对外披露过去近4年间公司在新增土地项目上的资本支出，人民网记者为此向中国金茂投资者关系部门求证公司近年来的土地投资支出，未获公司回应。

　　不过，根据一家房地产研究机构向人民网记者提供的中国金茂近4年的土地投资情况显示，从2013年开始至今，中国金茂参与土地投资的成交金额持续增加。

　　在这家房地产研究机构的统计口径中，中国金茂2013年到2016年之间，公司当年所购土地的成交金额分别为86亿元、308亿元、115亿元和89亿元；购买宗地数量上，近4年间的拿地幅数分别为7宗、5宗、8宗和7宗，而在2013年之前的两年，公司当年拿地幅数分别只有4宗和5宗，近4年时间拿地数量成倍增加。年初至今，该机构监测显示中国金茂已经获取了7宗地块，去年全年拿地幅数也只有8宗。

　　这家房地产研究机构对中国金茂土地投资情况统计仍然相对保守。根据中国金茂高层在2015年业绩会上披露的数据，公司2015年获取了10宗地块。

　　另外，人民网记者此前也对公司2014年土地投资有过统计，中国金茂（2014年原名为“方兴地产”）购地的权益资本支出接近110亿元，这还不包括其当年参与的南京一个总建筑面积接近380万平方米以及获得长沙梅溪湖组团地块的资本支出。在2014年初中国金茂一位高管表示公司当年的土地支出应该约为150亿元左右。

　　根据中国金茂2015年度财务业绩报告，公司2015年以来获取了13宗地块，新增项目建筑面积751万平方米。公司2015年以来新获取项目可售建筑面积（不计土地一级开发项目）占到发展中物业及储备项目可售建筑面积的37.3%，这意味着中国金茂当下在建及储备项目中有近4成的未售建筑面积来自2015年以后的新增项目补充。

　　人民网记者根据公司披露的2015年以后项目获取情况粗略估算，公司2015年以后以权益比例计算的新增土地投资累计达到了207亿元（统计了2015年以来获取的12宗地块，另一宗南京青龙山国际生态城项目属于一级开发项目，未纳入土地投资资本开支统计）左右。

　　如果加上近期中国金茂参与获取的南京、深圳和杭州成交总价达到216.6亿元的4宗地块的资本承担，假设公司合作拿地约占一半权益比例，中国金茂2015年以来土地投资权益资本承担会增加到315亿元上下，中国金茂2015年的签约销售额刚过300亿元。

　　大举拿地，意味着土地投资的资本开支也随之增加。中国金茂到2015年底不受限的结余现金资源为131亿港元（约合111亿元人民币），与上年基本持平。但公司近490亿港元（合计约414亿元人民币）的有息债务结构中，短期债务比率（要求一年内偿还的有息负债在总有息负债中的比率）只有17.5%，低水平的短期偿债压力让中国金茂有更多的现金资源安排于土地投资。

　　去年下半年以来，国内一线城市及核心二线城市土地市场形成新一轮上涨，近期各主要城市地价涨幅更加旺盛。中国金茂也并未受地价上涨影响而放慢拿地节奏，接连拿下南京、深圳、杭州等高价地块。

　　中国金茂在土地市场高位获取高价地块有自己的逻辑。“公司过去几年确实拿了一些高价地，当时拿下这些地块的时候觉得价格很高，但是到今天这些地块其实价格已经很低。”李从瑞举例，中国金茂去年拿的最贵的地块是杭州滨江金茂府地块，楼面价达到2.1万元/平方米，但至今该地块周边土地楼面价已经达到了4.5万元/平方米。

　　“去年中国金茂在全国拿了10块地，到现在这些地块周围的地价基本都有20%-30%的增长。”李从瑞说，“这些土地已经有很好的业绩回报，它们的价值增长比我们想象中的还要好。”

　　相比它的合作伙伴，中国金茂也更为激进。去年10月下旬中国金茂与碧桂园集团联合在北京以51.8亿元的代价竞得丰台科技园2宗地块，随后碧桂园集团因“拿地成本问题”选择退出。

　　李从瑞在2015年公司业绩会上这样解释，“碧桂园实际上也想拿，但是确实以前没有在一线城市干过，心里没有底，所以后来他们提出来要退出。现在来看，这块地的楼面地价踩了一个低点，因为其他比我们还差的地方价格已经高过我们。”

　　中国金茂获取的这些土地中，尽管多个地块是拥有“地王”标签的高价地块，但公司管理层仍然认为会取得较高的毛利润。

　　比如，李从瑞就认为，“高毛利主要是来自于土地的获取，能否在不同的周期踩准时点，同时看到这个土地未来的价值；第二就是做改善性的需求。”

　　另一家在北京拥有多个地产项目的公司人士与人民网记者交流时则分析，对于高价地项目而言，高地价抑制项目产品的定价空间，通常情况下要等到地块周边出现更高价格水平地块被动“解套”。

　　“但这仅在供求关系平衡，也就是价格因素绝对主导市场的情形下成立。如果遍地都是高价地项目，市场短期购买力又不足以支撑扎堆供应的高价地项目，那么这些项目解套难度也会加大。”这位公司人士说，“所以，如果能够拿地的时候平衡价格，而不是纯粹赌区域内地价上涨，同时又专注产品，项目开发会轻松很多。当然，现在的热点城市，依靠更高地价解套高价地的逻辑仍然在起作用。”

　　中国金茂2015年的毛利率接近39%的较高水平，不过相比2014年公司的毛利率水平却有所下滑。公司毛利润也从2014年的116亿港元下滑至去年的85亿港元。

　　在利润方面，标准普尔也在上述评级中预测，未来1到2年内，中国金茂利润率将温和下降，主要归因于公司业务所在的一、二线城市土地成本快速上涨。

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