未来发展陷尴尬

　　政府从商业项目中获取了税收，也解决了就业问题；地产商成功卖出了房子；消费者有了更好的购物环境，这么好的买卖又有何值得杞人忧天？

　　问题只有一个：商业会不行么？

　　一位多年从事商业步行街运营的业内人士对证券时报记者表示，商业项目运营其实是非常复杂的一门学科，对比境内外运营模式，会发现两者差异巨大。

　　国内的商业地产模式以卖为主，商业部分大都起衬托作用，并不是从长久持续经营的角度进行设计。在通过住宅、写字楼和步行街的销售收回投入后，剩下的商业资产也几乎已经没有成本，真正潜下心做商业的企业少之又少。

　　反之，境外真正商业地产的基本理念就是重运营，讲究长期持有，依靠租金回报的增长获得盈利。以香港九龙仓公司为例，其在长沙的商业项目从拿地到开业，前后历时五年。

　　“更新奇的是，长沙九龙仓最终设计出来的自持商业面积，比政府规划要求的还高出许多，因为它要靠租金获取回报。”该人士说，类似香港九龙仓、太古公司这样从前期调研、人才储备、商业设计到正式开业历时5年甚至更长时间的情况在境外比比皆是。

　　那么，在国内商业地产类似“急功近利”的背景下，这些超常规发展的商业项目会有怎样的明天？

　　6月23日，三木集团（000632）一份年报问询函回复公告揭开了商业地产泡沫的一角。2015年底，该公司持有的位于安徽六安的投资性房地产“安徽古楼新天地商铺及综合楼”年末公允价值2640.93万元，比年初减值了15.60%，而其出租率仅为27%。

　　三木集团表示，近年来六安商业地产供应过大，部分物业长期处于有价无市的状态。特别是古楼步行街部分，由于受电商冲击，招商工作存在较大困难，租金无法提高、出租率逐年下降。

　　这或许还只是国内商业地产尴尬局面的冰山一角。

　　张平告诉证券时报记者，截至2015年，全国20大城市商业物业存量已经超过1亿平方米。到2018年，预计仍然将有6238万平方米的可见新增供应陆续开业入市,占现有存量的60%。

　　“这意味着未来三年内，我国大部分城市商业地产市场的存量竞争和供应压力将持续上行。”她说，在这种情况下，依靠传统的先开发后销售的盈利模式已经日益式微，而持有经营模式在融资成本高企、电商冲击之下已经举步维艰。

　　因此，对于国内商业地产开发商，尤其是已经沉淀了大量商业物业资产的开发商而言，资金需求将一直“喊渴”，未来持续经营备受挑战。

　　如何真正实现轻资产运营，或者借助互联网改造盘活商业库存，找到新的盈利增长点已经迫在眉睫。

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