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专访戴德梁行北中国区董事总经理王盛:中国商业地产缺少资产管理意识

2017年01月18日18:32  来源:人民网-房产频道
 

图/戴德梁行北中国区董事总经理王盛。

  人民网北京1月19日电 (余燕明)2014年接任戴德梁行北中国区董事总经理之前,王盛有着深厚的财务履历,他曾出任戴德梁行首席财务总监,在一家知名会计公司、汇丰银行和一家房地产信托投资基金均有任职。

  专业的财务出身仍然在辅助王盛管理戴德梁行在北中国区的6间城市公司,但并不是他思考这家公司发展的全部维度。

  “戴德梁行并不是一家金融机构,或者管理庞大的现金流,推动融资,所以财务管理并不复杂。”王盛告诉人民网记者,“戴德梁行北中国区公司有10条业务线,彼此关联,商业地产行业和市场在波动,必须要有耐心。”

  王盛觉得在职业上,很多人对财务背景的职业经理人存有误解:“他们做业务,思维会非常短线”,一些业务反映在财务上低迷,可能把整个业务团队砍掉。

  “我不一样。我是一个相对有耐心的财务出身的职业经理人。”王盛说,如果每次业务出现波动,管理层就直接砍掉,那么整个公司的业务平台会越做越小。“你必须理解一项业务增长或萎缩背后的原因,如果市场是持续性的,管理层应该给团队发展业务的机会,找到合适的人,并且支持他。”

  王盛会从戴德梁行的业务增量上观察商业地产的变化,新的市场格局和客户需求,要求他去调整和适应。

  刚刚过去的2016年,戴德梁行北中国区的营业收入和利润实现了增长,业务份额占比更重要的是投资及顾问服务、估价及顾问服务、资产服务等板块。

  与此同时,戴德梁行的策略发展顾问部在寻求转型,过去很多年,这个部门主要帮助发展商开展土地开发前期顾问业务,比如发展商拿地以后规划建设成怎样的综合体项目、销售与自持比例如何依据市场安排。

  现在戴德梁行这方面的业务越来越少,王盛据此认为中国商业地产开发业务在减少。但与此同时,戴德梁行的存量业务在活跃,比如交易、运营、资产管理、物业改造和品质提升。

  当然,他也不否认财务专业给他在管理上带来的便利,这给他节省了很多时间和精力投入到其他事情上。与其他管理者相比,王盛不用把时间花在财务报表上,一条业务线发展是否健康,是否要持续投入,“我很快就可以做判断,一眼就知道发生了什么事。”

  财务背景也给了王盛在房地产金融领域的视野。与很多房地产人士不同,王盛更容易预见和理解房地产金融的发展,比如加速活跃的REITs,“这些对我来说是很自然看到的事情,如何让一个物业流动起来,上市交易,这方面的思考可能我比别人多一点。”

  戴德梁行在服务商业地产领域尤其出色,现在10条业务线里,囊括了策略发展顾问、投资及顾问服务、估价及顾问服务、资产服务等,围绕的是商业地产规划、设计、开发、建造、运营、流通、管理等全部流程和环节。

  王盛说,戴德梁行接下来的机会更大,一方面是在一个更加健康、专业和规范的商业市场,专业的服务机构会凸显优势;另一方面是中国的商业地产交易在活跃,无论是租赁,或者买卖。

  “如果商业地产不流动,那么物业就是死气沉沉。资产盘活以后,专业服务的价值和地位会得到提高与重视。”王盛说,“中国市场可能很重视资产的价值,过去很长一段时间很多人都在想着赚快钱,但不知道如何管理资产,所以也不那么尊重知识、专业和服务。”

  中国商业地产行业缺少资产管理的意识,他以此举了一个例子。自己在美国生活期间,住在旧金山一栋上世纪20年代建造的房子里,差不多有上百年历史,但房屋的品质很高,风格和细节都非常鲜明、独特,这些房屋的维护非常好,因为地段很好,所以租金也很高。

  “但在中国大多数城市,一栋五年的楼宇就会显得很老旧,一栋十年的楼宇可能都用不了。这对商业地产而言是很大的问题。”王盛介绍,在西方,商业地产的维护,是一项非常专业和系统化的工程,定期要进行检修维护,“并不是一栋楼看起来没坏、还不错,就不修了。中国的商业地产在这方面有很大改进的余地。”

  戴德梁行华北区总部办公地点位于嘉里中心,这是一栋已经建成了近20年的写字楼,但现在依然非常舒适,这对楼宇的经营维护水准有很高的要求。

  商业地产领域正在推动的资产证券化等流通交易,已经给这个行业带来了资产管理的意识。一些商业物业里,产权和租约都非常分散,这导致楼宇的品质难以保证,但当REITs开始发展以后,提升了这些物业管理的专一性,楼宇质量从而得到提高。

  王盛介绍,提高商业物业的价值,首先要保证管理专一,产权不能过度分散,当这些物业开始上市流通以后,散售项目在减少,物业质量得到提高。

  “中国很多业主对支付物业管理费都很抵触,因为是短线思维,不想长期持有,觉得现在付了物业费是给下一个买家创造价值。但如果大家都这么想,就会是一个问题。因为物业费对楼宇的检修维护运营非常重要。”王盛说,“比如REITs发展起来,发现这个物业是自己的资产,并且要提升价值,就会学着去爱护。”

  房地产领域转向存量交易的机会,以及与此匹配的资产管理,是一个渐渐浓厚的意识,也是这个行业慢慢变轨的趋势。

  “这是我们业务最大的变化。房地产服务行业是从西方开始的,成熟市场很多年以前就没有什么增量可言,几乎都是存量业务,并且体量、业务量都非常高。”王盛说,“我们现在业务线组合与国外还有很大的区别,国外租赁业务是最大权重,公司很多、市场体量很大,所以我们还有很高的增长机会。”

(责编:余燕明、孙红丽)