上周，从莞高速东莞段开通，结束了东莞石排、企石、横沥、清溪四个镇街不通高速公路的历史，同时，也将给这些镇区楼市特别是万元以下房价镇区带来新的发展机遇。

　　2016年，东莞约有7个镇区住宅均价仍在万元以下，随着其他高房价区域购房者往价格洼地区域转移，加上从莞高速开通的预期，万元以下镇区楼市或迎来平稳上升阶段。

　　文/广州日报记者蒋幸端

　　图/广州日报记者石忠情

　　利好：四镇街结束不通高速历史

　　上周，从莞高速公路东莞段正式开通，结束了东莞四个镇街石排、企石、横沥、清溪不通高速公路的历史。从莞高速公路东莞段，位于莞深高速公路和博深高速公路之间，全长57.7公里。

　　据了解，从莞高速东莞段由主线和清溪支线两部分组成，主线途经石排、企石、横沥、常平、樟木头、清溪、塘厦、凤岗8个镇，长42.2公里，双向六车道；清溪支线起于塘厦镇林村，接龙林高速，向东终于惠州约场北，接博深高速，长约15.5公里，双向四车道。

　　受到价格洼地优势影响，高速公路网络的形成，将给东莞楼市带来广州、深圳的购房者。记者发现，在从莞高速东莞段经过的这八个镇区当中，目前石排、企石、横沥房价仍然在1万元/平方米以下，常平则受到深圳客影响，在去年攀上“万字头”，樟木头、清溪、塘厦、凤岗等四个临深片区镇区房价则在2万元/平方米左右。

　　市场：上周莞北片区成交上涨

　　东莞出台楼市限购政策后，成交量从高房价区域向低房价区域转移，价格洼地区域成交量出现明显上升。特别是上周水乡片区和莞北片区成交量明显上涨，为未来价格洼地区域量价齐升提供了动力。

　　合富辉煌东莞市场研究部统计数据显示，上周成交过百套区域仅4个，分别是麻涌、沙田、大岭山、桥头镇，占全市总成交54%。此外，上周住宅成交均价为15116元/平方米，环比下跌约10%。该研究部介绍，上周房价下跌，更多为结构性因素，因为水乡片区及东北片区成交量突出，拉低了整体均价。

　　自从东莞楼市出台限购政策以来，在临深片区等其他区域房价仍然高达2万元/平方米左右的情况下，房价在1万元/平方米左右的镇区由于价格较低，吸引了不少本地购房者。如麻涌、望牛墩、桥头等镇区，成交量出现明显上涨。业内人士认为，这也将成为2017年楼市的一大特色，住宅成交量往水乡片区、莞北片区和大石龙片区等价格洼地镇区转移，其中从莞高速东莞段开通，及对未来房价上升的预期，对于东北片区等区域的楼市也将起到一定的推动作用。

　　从2016年东莞住宅成交均价来看，1万元/平方米以下的区域共有7个，分别为横沥、中堂、桥头、东坑、石排、企石和几乎无成交的谢岗镇，均出现在七大片区中的水乡片区、东北片区和大石龙片区。

　　去年北部三片区成交量占全市近四成

　　此外，东莞中原还介绍，2016年，在临深板块供应受阻，深圳客北拓，南部发达镇区本地客流入下，区域成交不再像以往由发达镇区独大,北部三片区成交量占比大幅攀升。2016年，北部三片区(水乡片区、大石龙片区和东北片区)成交量已占全市总量的37%。

　　与此同时，由于临深片区、滨海片区和松湖片区房价高企，深圳客被二次挤压到东北片区，催动片区量价齐涨。瑞峰·瑞城搜介绍，其中表现最明显的是常平镇，受到莞惠城轨开通影响，去年该镇区住宅成交量达59.91万平方米，成交均价也成为该片区唯一一个超过万元的镇区，达10039元/平方米。

　　与此同时，去年，东莞三线镇区成为供地大户，共有19个镇区有商住地出让，均集中在大石龙片区、水乡片区及东北片区。品牌房企纷纷在一些价格洼地区域进行布局。如碧桂园去年在企石、石排、石碣布局，时代地产则在石排、横沥、茶山拍下商住地。凭借着品牌房企的影响力，将推动这些镇区的房价上涨。

　　四大镇区楼市分析：

　　企石：房价或出现补涨

　　品牌房企：碧桂园、嘉宏等

　　数据：去年企石镇住宅供应面积约为10.46万平方米，成交面积为12.9万平方米，成交均价为7374元/平方米。

　　点评：去年企石镇的嘉宏锦城以983套的成交量排名大石龙片区的首位，企石的消费需求不容忽视。根据瑞峰·瑞城搜统计数据显示，截至去年底，企石镇的住宅存量面积为4.04万平方米，消化周期约4.34个月。今年从莞高速东莞段开通，企石楼市又迎来一个新的利好，加上品牌房企的进驻，带动整体房价上涨，企石仅“7字头”房价的现状或将出现变化，房价或出现补涨。

　　石排：短期内吸引力有限

　　品牌房企：时代地产、碧桂园等

　　数据：去年石排的住宅供应成交为6.96万平方米，成交面积为12.43万平方米，成交均价为7604元/平方米。

　　点评：无论是成交还是房价，石排镇在东莞楼市当中都处于后半段。率先进入石排镇的品牌房企是东莞本土企业世纪城，其开发的石排国际公馆曾经试图引入深圳客，但是并不成功。去年碧桂园、时代地产均在石排拿下商住地，品牌房企的进入对石排楼市将起到很大的推动作用。从短期来看，由于石排所处的大石龙片区供应量巨大，石龙、茶山、石碣等镇区的竞争优势更强，石排镇对购房者的吸引力仍然较弱。但从长远来看，从莞高速开通的预期，也将给石排楼市带来新的变化。

　　横沥：后市得看标杆项目定价

　　品牌房企：碧桂园、时代地产

　　数据：2016年横沥镇供应面积达22.55万平方米，成交面积约27.16万平方米，成交均价达9683元/平方米。

　　点评：东北片区是目前东莞房价最低的区域之一。在东莞房价上涨速度最快的时候，横沥楼盘也曾上涨。但东莞出台限购新政后，横沥成为首个房价回落的区域，住宅均价比新政前下滑近两成。今年最值得关注的是时代地产以5467元/平方米拍下的横沥商住地项目的上市，该项目的定价将对横沥楼市产生较大影响。

　　清溪：房价上涨压力大

　　品牌房企：碧桂园、融创等

　　数据：2016年清溪镇住宅供应面积约34.16万平方米，成交面积约16.93万平方米，供大于求，成交均价为16442元/平方米。

　　点评：由于地理位置和经济优势不突出，2016年，除了碧桂园三个楼盘和华桂园外，清溪楼市的销售情况相对一般，是临深片区五大镇街当中成交量最小的一个，但是与其他区域的镇区相比，清溪房价仍然达到1.6万元/平方米以上，部分月份均价甚至达到“2万字头”。

　　值得注意的是，由于多个品牌开发商在清溪拿地，清溪的潜在供应量和库存量都比较大。截至去年底，库存消化周期长达15个月。尽管有从莞高速开通的利好，但是受库存压力大影响，加上目前清溪房企已经处于一定高位，房价上涨压力较大。

　　后市：东北部区域将成市场热点

　　对于今年楼市的预测，东莞中原认为，2017年，一线临深区域对接深圳刚性需求,但由于价格高企,成交萎缩；二线临深区域价格理性回归,成交放量；东部区域在从莞深高速的预期下，加上万元以下的洼地效应，成为市场热点；城区成交品牌分化明显；水乡片区在莞惠轻轨开通的带动下，加上水乡片区的发展前景，有望吸引更多城区客户过去置业。

　　在价格方面，2017年东莞房价分化，一线临深区域居高不下，二线临深有一定幅度的回调，东部区域和水乡片区房价将稳中有升。

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