图/星河湾集团董事长黄文仔。

　　人民网北京3月16日电 （余燕明）西安房价相对平稳，让当地一些之前高预期下的房地产基金收益面临压力。

　　2012年底开始，广东民营房地产企业星河湾集团联合基金在西安市西咸新区（时属咸阳市）陆续拿到61万平方米土地，计容建筑面积154.5万平方米，其中住宅建筑面积144万平方米，总计土地代价约8亿元，实际项目整体楼面价520元/平方米。

　　西安星河湾集团拿地之初曾测算该项目预期总销售金额高达311亿元，如果以住宅部分计算，相当于项目清盘结算平均售价高达2万元/平方米。

　　人民网记者了解到，由于西安星河湾项目体量巨大，星河湾集团打算分为7期分批开发，项目一期从2014年开始动工，预计会在今年11月份完工，包含住宅及商业预计总投资近30亿元。

　　西安星河湾在2015年6月底已经开盘，星河湾集团主打高端，项目一期销售均价维持在1万元/平米上下。去年全国多个热点城市房价一波涨幅并未带动西安，西安星河湾项目售价维持稳定。

　　星河湾集团获取土地极低的成本，以及对西咸新区当地房价上涨的较高预期，使得西安星河湾项目从拿地开始就选择了引入资金成本较高的基金。

　　根据2013年西安星河湾项目的基金募集说明书，投资星河湾西安项目的基金由易居控股牵头发起设立，基金首期规模为3.43亿元，其中优先级有限合伙人份额约2.68亿元，劣后级有限合伙人份额约为0.75亿元，优先级与劣后级比例为3.57:1。

　　这一基金命名为“禾晖旭悦基金”，由易居资本旗下的基金管理公司上海易德昭投资管理中心（有限合伙）作为基金管理人。

　　禾晖旭悦基金最终投资西安星河湾项目，是通过易居资本中间再次设立的“易居基金”，禾晖旭悦基金作为有限合伙人认购上海贡新投资中心（有限合伙）的份额，上海贡新投资中心（有限合伙）对西安星河湾项目持有21%的权益。

　　在易居基金里，除了禾晖旭悦基金外，同时还有其他劣后级有限合伙人参与认购，这些劣后级有限合伙人通过上海守新投资中心（有限合伙）持有西安星河湾项目9%的权益。

　　因此，易居基金合计持有西安星河湾项目30%的权益，其中上海贡新投资中心与上海守新投资中心分别持有项目21%和9%的权益，星河湾集团自己保留了70%的权益。

　　人民网记者了解到，禾晖旭悦的4支基金已经从西安星河湾项目顺利实现了退出，2015年以后结束了投资，而由其他基金接替继续持有项目权益。

　　目前通过易居基金两个合伙企业投资西安星河湾项目的基金里，包括恒大、万科、富力、旭辉、华远等企业均认购了基金份额，这些基金仍然继续通过上海贡新投资中心与上海守新投资中心持有西安星河湾项目21%和9%的权益。

　　西安星河湾项目在一开始募集基金份额时，对投资者许诺了非常高的收益回报。其中，禾晖旭悦基金优先级2.68亿元基金份额设定的存续期限为32个月（20+12），根据投资金额（最少100万元以上）对优先投资人约定的预期税后年化收益率介于10.5%-12.3%，如果前20个月存续期没有提前退出，之后12个月存续期基金收益增加0.5%，这意味着优先级投资人最高收益率可达12.8%。

　　项目测算后劣后级有限合伙人份额收益更高。根据基金的交易结构，劣后级有限合伙人份额存续期为7年（5+2），测算后的投资年化收益率（浮动管理费后、税前）介于32%-41%，于投资额退出倍率约为3.3到4.2倍。

　　基金劣后级投资者本金及收益视项目开发、销售情况每年进行分配，一直持续到上海贡新投资中心完全退出西安星河湾项目。

　　不过，值得注意的是，基金劣后级份额测算后预期32%-41%的投资年化收益率及约为3.3到4.2倍投资额退出倍率，其体现在敏感性分析中项目销售均价要达到1.77万元/平方米，亦即只有当项目销售价格涨到1.77万元/平方米时，基金劣后级份额的投资年化收益率最高才可能达到41%。

　　“劣后级有限合伙人份额设定的存续期是7年，如果西安房价持续稳定，涨幅不高，预计劣后级投资人会在5年退出，因为同一均价情形下，7年平均收益率会降低。而如果接下来西安房价出现大涨，劣后级投资人预计会选择推迟到7年期满退出。”上海一位基金业人士告诉人民网记者。

　　西安星河湾项目引入的易居基金在2013年3月底设立，以5年退出时间计，明年劣后级份额可以退出。

　　“不过，按照项目开发进度，从2015年开始销售，至今销售均价仍维持在1万元/平方米上下，如果劣后级份额5年退出，不可能实现之前均价1.7万元/平方米敏感性分析下的测算收益率。”上述基金业人士表示，“如果7年期满退出，相当于预计接下来3年项目价格翻倍上涨，但现在各地均在严格限制房价涨幅，价格风险较大，劣后级份额收益回报也面临压力。”

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