三种模式：券商承销占比高

　　据记者不完全统计，截至2018年8月21日，目前共有长租公寓资产支持专项计划11只，总规模106.67亿元。其中，自如发布数量最多，招商长租募资最大。

　　从长租公寓ABS的类型来看，有研报显示，长租公寓ABS产品类型包括类REITs、CMBS和信托受益权ABS三种。其中，自持型企业通常通过类REITs或CMBS模式融资。

　　CMBS，即以商业房地产为抵押，这是一种以相关商业房地产未来收入（如租金、物业费、商业管理费等）为主要偿债本息来源的资产支持证券产品。不动产投资信托（REITs），则是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。

　　两者的主要区别在于前者为债项，后者偏权益。CMBS本质上是通过抵押获得贷款，所以是一种债项。而REITs筹集的资金用于购买和运营房地产以换取回报，原开发商不保留地产所有权，因此REITs是一种权益。此外，还有估值方式、信用评级等方面的不同。值得注意的是，REITs有能避免重复纳税的优势。

　　公募基金子公司相关人士告诉记者，通常，重资产模式下拥有自有物业的大公司会倾向选择基于"信托计划+专项计划"双SPV的CMBS模式和基于“私募基金+专项计划”双SPV的类REITs模式。轻资产的公司则更惯常于选择基于“信托计划+专项计划”双SPV的租金收益权ABS，而对于这些没有自持物业的公司，能否寻得担保公司进行较高的担保增信，将是一个重要环节。

　　此外，从参与主体来看，目前长租公寓ABS的主承销商还是以券商为主，相比之下基金子公司销售能力还是偏弱。记者也注意到，虽然主承销商中难见基金子公司,但计划管理人中却不乏其身影。如华夏资本管理的“华夏资本-优钺-景瑞三全公寓资产支持专项计划”、前海开源资管发行的“中联前海开源-保利地产租赁住房一号第一期资产支持专项计划”以及北京方正富邦创融发行的“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”。值得注意的是北京方正富邦创融发行的资产支持专项计划，虽然规模不算大，仅有3.5亿元，但该计划却是最早一批长租公寓ABS。

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