挑战重重：盈利不高税负不低

　　目前，长租公寓ABS虽然发展速度有所提升，但仍然面临着不少问题。

　　郭永刚认为目前长租公寓ABS至少面临三方面的问题：首先是盈利水平不高,而这将一定程度影响长租公寓ABS原始权益人/资产服务机构的持续经营能力和履约能力。其次，同其他商业地产类REITs产品相同，长租公寓类REITs也面临高税负问题。第三，目前长租公寓租客群体多为青年，毕业季、过年等因素都可能会影响空置率，从而影响现金流稳定性。

　　近期，多位业内人士均指出长租公寓盈利能力低的问题。而要提升收益率，不持有物业资产的轻资产长租公寓面临的挑战和风险似乎更大。

　　首先从盈利层面，对轻资产长租公寓而言，与业主通常签约5年及以上的合约，而与租客签订合同的周期一般为1年，签约周期的不同考验着其运营招租能力。其次在收房层面，轻资产长租公寓还要时刻提防底层资产瑕疵及租赁合同履行风险。

　　德恒律师事务所郭云梦和钟凯文公开报告指出了一个非常典型的事件。今年初，新派公寓就不慎“踩雷”被房东“坑”了一把。在签下一份长达12.5年的租赁合同并耗费千万元装修改造后，新派公寓却被告知原产权方因债务纠纷，物业被强制拍卖。而新业主接手后，其被告知过去租赁协议无效，租金涨一倍，否则强制腾退。于是报告建议，一方面是要加快完善长租公寓相关法律法规，推动租赁权益保障和维护诚信履约。另一方面，运营方需提高自身法律意识，做好每一项基础资产的产权及其他方面的尽调。如果发现标的资产被查封，做好利用租赁合同项下的优先购买权参与竞标购买物业的准备。

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