当市场进入深度调整期时，管理过于粗放、难以控制扩张欲望的隐忧便会浮出水面。过去半年多，更快感知一线营销战场压力的房企，都率先进行了战略调整，缩编裁员、谨慎投资，加快资产变现等过冬术重现市场。

毕竟，在“构建房地产市场健康发展长效机制”和“房住不炒”的大背景下，房地产市场将告别高增长高盈利的时代，增速趋缓、存量加大、盈利降低、行业集中度提升、淘汰加速将会成为市场常态，房价天花板压顶，房企高管们年尾思考的都是2019年该如何“谋篇布局”。

“2019年，远洋集团还是会聚焦房地产主业，争取规模再上新台阶。多元化辅业则是协同业务，围绕住宅主业发展，走精细化的高质量发展道路。”近日，远洋集团管理层接受《证券日报》记者采访时透露，精细化管理的重要一步，是回到企业运营管理的本质，加强全面预算管理，从财务效果的角度去发现影响运营质量和效率的问题，带动整体经营管理向着更务实、更有效的方向改进。

加强全面预算管理

全面预算管理，一般在房地产领域，难以真正全面落实是通病，提概念多于实际执行。“远洋希望借助市场调整波动期，将全面预算管理等工作做实。”上述远洋集团管理层向《证券日报》记者表示，过去，行业中的很多企业管理问题都被这个蓬勃的市场给“消化”掉了，但未来房价天花板已经可见，因此今年远洋将围绕几个事业部为主体，把运营管理夯实做细，内部叫做“精耕细作”。

据《证券日报》记者获悉，目前远洋集团下设九大事业部，加上七个职能中心。九大事业部中有四个是住宅开发事业部，分别为华东、华南、北方和城市开发事业部，各开发事业部的年销售额基本构成了远洋集团的主业发展规模。商业方面有写字楼事业部和商业地产事业部，再加上产品营造事业部、客户服务业事业部和资本运营事业部，一共九个。其中，城市开发事业部在全国范围内有潜力的二、三线城市寻找投资机会。

“2019年‘精耕细作’，就是围绕着几个核心事业部，进一步落实全面预算管理和要求，九大事业部每个都类似于一个独立的小公司，要把各自的账算清楚、算明白。然后，集团总部职能中心去做决策支持和管控等工作，核心是往下放，权责利益对等。”上述人士表示，每个事业部的盈利、负债都有自己的指标，事业部若是要投项目，则需要告诉集团能赚多少钱，对应事业部的报表是否可以支撑去做这笔投资——“量入为出，过紧日子”。

就目前来看，远洋集团下一步投资布局是在已有布局的五大核心城市群继续深耕。京津两地由于去年新增600亿元－700亿元货值，今年将会稍微放缓布局脚步，以此在增量市场上优化布局。

加快释放资产变现

“精耕细作”的另一面，体现在利用资产管理逻辑，加快资产变现速度，让资产转起来。

以远洋集团的不动产业务为例，规模估值约达500亿元，这部分资产价值目前还没完全释放出资金，但已经初步形成了“投融管退”的闭环发展模式。

“我们通过自己的’投融管退’闭环支撑再发展，集团不再额外投入过多资源。”上述人士透露，利用房地产基金模式，将基金份额卖出去60%－70%，再对自留资产权益部分进行实时管控。通过这种模式，相当于释放出来60%－70%的资金，再拿这部分资金去做管理规模的增量，未来养老板块也会考虑以这种模式发展。

值得关注的是，远洋2018年也将经营不错的三个商业物业项目进行打包，发行REITs产品募资32亿元，相较于传统信贷工具，这笔交易有效提升循环投资效率，获得增值收益的同时，还拓展了公司的融资渠道。

对此，有分析人士称，过去远洋收购过一些资产包，包括中银资产包等，部分物业已经实现重新改造运营后出让，项目投资回报率很高。总体来看，对于住宅增量市场，远洋正在加快回款速度，守住已布局城市向二线城市重仓；在写字楼等商业地产资产方面，转让部分权益去杠杆，降低财务成本，让资产转起来，轻资产化的同时，小股持有资产权益，增加在管资产规模。2019年，远洋的经营逻辑是，重投板块加快规模扩张，可轻资产化资产凭借各种金融手段加快变现，同时梳理多元协同业务，支撑主业发展。

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