激战青龙湖 谁能胜出?

赵昱

2019年05月17日07:31  来源:新京报
 
原标题:激战青龙湖 谁能胜出?(1)

  有着6000亩水域面积的青龙湖和1.4万余亩的青龙湖森林公园,拥有良好的生态禀赋,自然环境优美,周边区域是理想中的第二居所和改善之地。如今,随着六个限房价项目的相继入市,青龙湖成为在北京新房市场占据一定地位的热门楼市板块。但是位居西六环之外,距离市中心较远,公共交通、教育、医疗、生活配套不完善。更重要的是,受“90/70”限制,该区域限房价项目中过半是90平方米之下的中小户型。

  区域发展不成熟,新建住宅产品供应剧增,产品与需求出现“错配”,青龙湖板块遭遇阵痛。

  尴尬的西六环

  青龙湖位于北京西六环外。

  从西三环的六里桥出发,走莲石路、京昆线、西六环路,在王佐桥高速路口出,就进入了丰台青龙湖腹地,在不堵车的情况下,全程需要40分钟左右。如果从西六环大苑村桥高速路口出,就可以进入房山青龙湖区域。

  青龙湖区域一分为二,大致以刺猬河为界,南边隶属于房山,北边隶属于丰台。

  青龙湖区域因青龙湖而出名,6000亩的水域面积,相当于颐和园、玉渊潭、北海及中南海等水体水面的总和,旁边1.43万亩的青龙湖森林公园是颐和园的三倍多。山、水、植被,构成了优美宜人的环境,成为人居的最佳之地。但是青龙湖的区域发展远没有其生态环境来得有名。

  众所周知,当下,随着雄安新区、通州副中心、北京第二机场的有序建设,北京整体发展方向是向东和向南。而在2022年北京冬季奥运会刺激下,北京北部的延庆区站上了发展风口。

  既缺少政策红利,又没有地段优势,再加位于丰台、房山行政区的交界处,位于北京西六环外的青龙湖板块发展稍显滞后。

  相比于房山青龙湖,丰台的青龙湖区域发展相对较好且配套占优。根据原“青龙湖控规”,青龙湖地区主导功能为郊野休闲区。因此,丰台的青龙湖区域引入了青龙湖国际文化会都项目,目前该项目A地块是已建成北京东方美高美国际酒店区域,为世界种子大会场馆区;此外,该区域已经落地了中央民族大学、人大附中丰台学校,未来,区域内还会配建医疗、养老配套。

  反观房山青龙湖,主要依靠于房山良乡、长阳等传统板块的资源支持。周边教育资源稀少。在教育资源方面,邻近的学校有青龙湖小学和北京市第十三中青龙湖分校。房山区第八届人民代表大会第五次会议上信息显示,房山今年将引入北京八中房山分校、黄城根小学房山分校第三校区、北京育才学校长阳分校、首师大附属房山中学这4所优质学校。但是这些教育资源是否最终会落地,又有哪些教育资源会落地到青龙湖区域,仍是未知数。医疗资源则相对匮乏,除了青龙湖镇社区里的卫生服务中心、怪村卫生所外,就近的医院位于6公里外的良乡。

  在交通方面,目前进入青龙湖区域只能依靠自驾和公交,公交站点较少,轨道交通暂时缺位。据各方消息显示,丰台河西区规划了轨道电车T2,西起青龙湖地区,北至北宫森林公园,也可与14号线实现换乘。但因涉及周边地块和路网的配套等问题,开通时间还不确定。

  中原地产首席分析师张大伟表示,这个区域的先天自然环境是最有可能打造成又一个孙河的,但丰台与房山都没有朝阳的财力,周围也缺少一个望京这样高收入改善需求的宝矿。

  400亿货值

  随着北京核心城区土地供应越来越少,生态环境占优的城郊成为开发商兵家必争之地,前有孙河板块,中有南海子公园板块,后有青龙湖板块。

  2017-2019年,青龙湖迎来史上最大规模的住宅地块供应。来自诸葛找房数据研究中心的数据显示,2017年以来,青龙湖板块共成交地块6宗,吸引了包括万科、龙湖、首开、金地、中铁建等品牌开发商的进驻。这6宗地块总规划建筑面积87.6万平方米,均为限房价项目。

  如今,已有四个项目公布案名,分别为万科翡翠西湖、首开熙悦观湖、龙湖熙湖悦著、金地大湖风华。除了万科翡翠西湖于2018年10月1日率先开盘外,其他三个项目也预计近期开盘。

  6个项目87万平方米,在张大伟看来,大约能提供6000套以上房源,对于青龙湖的房地产市场来说是灾难级的。

  除了已经成交的土地外,未来青龙湖区还会陆续出让住宅用地。此前,北京市规划和国土资源管理委员会日前分别公布了青龙湖国际文化会都核心区B块地、C块地的规划。北京市规土委丰台分局相关负责人表示,B、C地块原规划中的部分产业用地将调整为居住用地,主要为落实新版北京城市总体规划关于职住平衡、完善公共服务设施及减量发展等要求,解决中央民族大学职住平衡等问题。2019年2月2日,万科与国开东方联合体在丰台青龙湖区域再下一城,以43亿元的总价摘得丰台区青龙湖国际会都核心区C地块。

  张大伟测算,青龙湖叠加存量100万平方米,合计货值大约400亿元,按照过去区域一年20亿左右的年去化速度,大约要卖20年。

  更重要的是,板块内限房价项目集中供应,产品同质化严重,使得北京限房价项目整体去化一般。中原地产统计数据显示,北京限房价项目的实际销售比例只有40%左右。

 尴尬的“错配”?

  如上文所述,有着6000亩水域面积的青龙湖和1.4万余亩的青龙湖森林公园,拥有良好的生态禀赋,自然环境优美,周边区域是理想中的第二居所和改善之地。

  但是受制于“7090”政策,部分限房价项目住宅产品中的70%需要打造90平方米以下的中小户型。诸如首开熙悦观湖推出的89平方米三居洋房产品,龙湖熙湖悦著打造的73-83平方米的两居、三居产品,金地大湖风华89平方米的三居产品等等。

  刚需购房者对于位置、交通、价格较为敏感。房山青龙湖限房价项目销售均价多在37245元/平方米,最高单价不超39107元/平方米;丰台限房价项目销售均价在41000元/平方米,最高不超44403元/平方米。特别是多个产品竞争加剧下,不少项目都推出价格优惠、精装赠送,对于购房者来说,青龙湖限房价项目具有价格优势。

  但是位置、交通、配套却较为“致命”。如上文所说,位居北京西六环之外,轨道交通缺位。有购房者告诉记者,看中了龙湖熙湖悦著73平方米的两居,顶层送露台,户型非常好,但是距离太远,上班非常不方便。

  张大伟表示,这个区域距离北京核心区大概在35公里左右,这是什么概念?相当于深圳核心区到香港了。这个位置做改善产品会有一定的需求,但供应了一堆“90/70”小户型产品,这会加剧区域市场的惨烈程度。

  具体到上述几个项目,万科翡翠西湖位居北京城六区之一的丰台,相比另外几个位于房山的限房价项目来说,占据行政区位优势,更重要的是,项目附近丰台人大附属学校、中央民族大学落地,传闻中的T2轻轨终点站在青龙湖公园附近,以及“首开”优势,抢先收揽了一部分客群。

  相比之下,首开熙悦观湖、龙湖熙湖悦著、金地大湖风华、中铁建限房价项目位于房山的青龙湖,板块内交通、教育、医疗、生活配套不完善。由于基础设施等硬件设备的不完善,这也倒逼开发商从产品层面“竞技”,通过精装、园林等提升产品力。

  张大伟表示,严格来说,区域内多个项目的产品力不错,秒杀其他限房价项目供应集中的区域。“但核心还是引入真正优质的教育,如果区域内能落地西城或者海淀几个货真价实的中小学,那么按照目前的市场价格还是有意义的。没有地铁,开发商必须舍得花钱永久开通地铁接驳车。此外,开发商必须先做配套,完善商业,否则购房者只能一直哭了。”

  新京报记者 段文平

  ■ 新盘PK

  万科翡翠西湖 一期460套洋房已售74%

  万科翡翠西湖打响了青龙湖限房价项目“混战”的第一枪。位居北京城六区的丰台、霸占青龙湖森林公园出口、教育配套人大附属学校加持、万科操盘、综合社区等,令其在这场“混战”中优势凸显、拔得头筹。

  位居丰台占据地利,教育配套优势凸显

  从西六环王佐桥口出,沿着泉湖西路西行1.5公里,即是万科翡翠西湖项目的所在地。围绕泉湖西路和山湖路的交叉路口,万科翡翠西湖呈辐射分布,打造成了一个包括住宅社区、商业街、商业中心、养老公寓、幼儿园、停车场为一体的综合社区。

  新京报记者实地探访发现,万科翡翠西湖紧邻青龙湖森林公园正门,居民的日常观光休闲非常便捷。目前项目周边两公里范围内生活配套基本全无,不过正在规划与建设中,项目为综合社区,业态丰富。据项目销售人员介绍,该社区包括13万平方米的住宅区,8万平方米的商业配套,2.8万平方米的养老公寓,3000多平方米幼儿园。

  此外,项目周边中小学教育资源不完善,但是项目北侧四公里处是著名的丰台人大附属学校,该校是北京市教委正式批准创办的一所涵盖小学、初中和高中的公办学校,总建筑面积13万多平方米。2017年,该校小学部正式投入使用。2018年,该校中学部正式开学。万科翡翠西湖销售人员介绍,目前小区在丰台人大附属学校的招生覆盖范围内。

  在交通上,项目距离西六环王佐桥出口1.5公里,但公共交通不通达,传闻的T2轻轨目前仍在规划中,并未最终落定。

  项目周边两公里内生活配套并不完善,但是项目内配套齐全,商业配套面积达到8万平方米。据项目销售人员介绍,今年年底,一万多平方米的商业街区预计投入使用,包括超市、餐饮、休闲娱乐等业态。

  小三居次卧局促,卫生间紧邻主卧

  在住宅产品的打造上,万科翡翠西湖目前的一期、二期产品采用“高低配”,建筑布局为“围合式”,三面是7-8层的洋房产品,一梯两户,仅90平方米左右的三居室;中间为合院产品,地上三层、地下两层,建筑面积在300平方米左右。社区整体容积率为1.09,属于低密住宅区。

  记者从售楼处沙盘观察发现,由于采用“高低配”,社区内公共绿化面积减少,洋房组团的容积率资源牺牲给了别墅组团。

  具体到户型本身,90平方米的户型是三室两厅一厨一卫设计,南北通透,其中一个次卧面积在6.3平方米左右,略显局促。卫生间干湿分离,但在进出主卧需要经过卫生间,多显不便。

  据北京市住建委数据显示,截至5月9日,一期取证开盘的460套洋房产品,已签约或预订的房源达340余套,去化率达74%。

  项目限定销售均价不超过41230元/平方米,最高销售单价不超过43292元/平方米。据项目销售人员介绍,南北向洋房户型总价在370万元/套左右,东西向户型总价在350万元/套左右;合院产品总价在1000万-1200万元/套(含精装)。

  综合来看,该项目相比周边二手房具有价格优势。据贝壳找房显示,万科翡翠西湖附近的燕西华府二手房单价在4万元/平方米左右,其中358平方米的别墅产品总价在1400万元左右,138平方米的三室两厅总价在750万左右,折合单价5.4万元/平方米。

  新京报记者 段文平

  熙湖悦著 拒绝“高低配” 园林抢目

  青龙湖前身是崇青水库,1995年开始进行旅游开发,如今,这里不仅成为旅游度假区,还是北京新兴的楼市板块。四个限房价项目在此竞技,除了去年开盘的万科翡翠西湖外,今年熙湖悦著、首开熙悦观湖、金地大湖风华即将登场。

  其中,龙湖在此操盘的熙湖悦著,是一个纯洋房低密社区,其又是如何在产品价格、户型同质下揽客?

  低密洋房均价不超37245元/平方米

  熙湖悦著项目与同一区域内项目相比,最大亮点是距青龙湖直线距离不足200米,部分房源可以观湖。项目容积率为1.6,产品定位为低密洋房。

  值得关注的是,项目背后有个强大的开发商联合体。2017年6月,该青龙湖地块由龙湖+国开+万科+首开联合体,以56.1亿元、自持面积12%夺得。

  该地块建设用地面积13.30万平方米,建筑控制规模约21.05万平方米,供应住宅套数约2000套,属于中等规模居住社区。商品住房销售均价不超过37245元/平方米,且最高销售单价不得超过39107元/平方米。

  2017年拿到的土地直到今年才进入市场。年初,熙湖悦著售楼处建设完毕。4月13日,售楼处才正式对外开放。然而,售楼处的位置并非项目所在地,而是选在距离青龙湖约5公里以外的大苑村收费站出口(良坨路桥)左行200米的地方,这里的交通更为便利。

  据悉,熙湖悦著部分产品的样板间于5月11日对外开放,目前,项目正在排号中,要求购房者提供5万元的冻结资金。

  据销售人员介绍,目前预售证还没有办下来,具体开盘时间预计是6月份。

  值得一提的是,熙湖悦著将配建一所幼儿园。此外,小区内设置了儿童乐园、运动场地等设施。项目自身有一个2000平方米的商业配套。

  毛坯交付与邻近项目相比或存销售压力

  熙湖悦著主要操盘方为龙湖。众所周知,园林景观、水系是龙湖产品最大的特色。销售人员也一再强调熙湖悦著园林的与众不同。据称:“社区设置了春花、秋月两个主观大道,保证三季有花,四季绿树长青,而五重园林景观更是龙湖独有的景观设计”。

  熙湖悦著41栋楼在南北向排列时呈现28度的倾斜角,对此,销售人员称,这也是为了让业主更好地观湖。

  因为熙湖悦著商品住房执行“90/70”政策,这也决定了项目大部分产品是在90平方米以下。

  据销售人员介绍,为了保证社区的均好性以及保证生活的私密性,熙湖悦著并没有像其他项目一样做“高低配”的楼宇规划。小区内地面高低起伏,最高楼宇为6层。

  据悉,项目主推73平方米及83平方米的房源,此外,还有200多平方米及300多平方米的跃层。得房率超过80%。

  从户型图上看到,73平方米和83平方米户型客厅面宽3.9米,卧室面宽3.6米。其中83平方米的三居做到了南北通透,明厨明卫,卫生间干湿分离。

  73平方米的两居户型同样为南北通透,明厨明卫,但卫生间没能做到干湿分离。不过,因为这一户型一般位于顶层,赠送了一个10多平方米的露台。

  在价格方面,据销售人员介绍,顶层是73平方米的户型总价不到300万元,而83平方米的户型总价约在320万元,毛坯交房。物业服务由龙湖担任,物业费为3.88元/平方米。

  熙湖悦著的价格与区域内的其他项目相差不多,但是与其比邻而居的金地大湖风华则是精装交付,这给了熙湖悦著毛坯交付带来不小的压力。

  一位购房者表示,无论售楼处的沙盘如何精致,项目工地现场还未见楼宇起地基,再加上区域的交通和配套问题,心里还是有些“打鼓”。

  新京报记者 袁秀丽

  首开熙悦观湖 无样板间 亮点是配建商业

  “靠山吃山,靠水吃水。”位于房山与丰台分界线上的青龙湖环境资源,对区域楼市起到了重要的促进作用。目前,该区域已经吸引了包括万科、首开、龙湖、金地等开发商争相进驻。作为老牌国企首开开发的首开熙悦观湖,在此次青龙湖区域之争中,和周边项目相比竞争力并不强。

  6层洋房竞争力不强

  首开熙悦观湖售楼处建在了离项目不远的北京天鹅湖会议中心。记者发现,相比万科翡翠西湖、金地大湖风华、龙湖熙湖悦著等周边项目,首开熙悦观湖售楼处显得尤为冷清。整体来看,竞争力并不强。

  房子不仅仅只是居住的空间,更是对生活品质的甄选。首开熙悦观湖是首开地产的“熙悦”系产品。

  据销售人员介绍,目前项目住宅共有17栋楼,其中12栋为洋房,5栋为叠拼,均为6层洋房设计,容积率为1.6。可以看出,首开熙悦观湖此次将会以高端低密产品亮相。

  资料显示,2018年9月13日,首开以11.5亿元拿下青龙湖区域高处地块,规划建筑体量8.4万平方米,其中住宅类用地规划建筑面积5.9万平方米,商业类用地规划建筑面积2.5万平方米。

  据销售人员介绍,首开熙悦观湖暂无样板房。均价在37245元/平方米左右,户型分别有89平方米三室两厅一厨二卫和143平方米下跃产品。项目主力户型为89平方米平层洋房,南北通透,主卧设有专门的观景飘窗。

  对于刚需族来说,89平方米的户型约330万左右,比较划算。

  房山青龙湖唯一配建商业的项目

  虽说生活不止眼前的苟且,可是再美好的诗和远方,也需要完善的商业配套。

  据新京报记者了解,首开熙悦观湖是青龙湖房山区域里唯一有商业配套的限房价项目,社区内部将配建2.5万平米的商业,其中上层为酒店,底层为商铺。

  华北地区最大的奥特莱斯、华冠购物中心、国泰百货、中粮万科半岛广场等大型商业体是首开熙悦观湖战略规划布局的一部分,对在此置业的业主购物需求能得到极大满足。

  据悉,青龙湖区域在逐步完善购物休闲区的同时,在医疗、教育等基础建设上也下了不少的功夫。有青龙湖镇小学、北京市三中青龙湖分校。在医疗方面,附近有青龙湖中心医院、航天731医院、北京401医院等多所医院保驾护航。

  不过,交通不是很方便,但如果自己没有车的话,上班通行和日常生活都显得较为困难。周围人烟稀少,新京报记者在项目周围看到一片荒凉的景象。

  目前青龙湖区域规划利好,但落地时间却不可预计。对于多数人来说,房子是人生中最大的一笔资金支出。对于置业者来说,这个区域的未来,影响着以后的置换。所以,在买房这件事上,一定要做慎重抉择。

  新京报记者 寇德娜

  金地·大湖风华 洋房送精装 能否助抢客?

  当下,对于青龙湖板块发展前景的争论一直未曾停歇。一方认为青龙湖自然资源得天独厚,加之价格亲民,所以房源销售压力不大;另一方则认为青龙湖地处偏远,房源供过于求,去化难度较大。

  其中,位于青龙湖板块的金地·大湖风华,打着低总价、精装修的特点,吸引买房人前来。近日,新京报记者特地走访金地·大湖风华一探究竟。

  区域三个项目中距离青龙湖最远

  新京报记者在金地·大湖风华售楼处发现,89平方米的洋房产品较受关注。在89平方米户型的样板间内,有好几组看房者,有年轻的夫妻,也有两鬓斑白的老者,更有三代人齐齐出动的。

  销售人员说,“叠拼产品为毛坯交房,而洋房产品为精装修交房,总体来说性价比更高。”

  据销售人员介绍,金地·大湖风华距离青龙湖有500米。

  新京报记者实地探访发现,其是区域三个项目中,距离青龙湖最远的项目。

  该项目总占地面积约4.8万平方米,容积率为1.6。共有23栋住宅楼,南侧的6栋楼均为叠拼别墅。下叠带地下一层和花园,总面积在210-220平方米,总价在700万元左右;上叠带阁楼,总面积约为140平方米,总价在520万元左右。

  项目内的其余17栋楼为洋房,一层均为下跃,面积在180平方米左右;顶层为顶跃,建筑面积在143平方米左右,赠送41平方米的露台。

  此外,还有少量67平方米的一居户型。“除了这三种户型之外,洋房内的主力户型为89平方米的三居室。单价37000元/平方米,包含了所有的精装修、新风系统和智能化家居系统,折合下来总价在330万左右。”销售人员说。

  值得注意的是,在洋房产品中,89平方米户型是三室两厅一卫,主卧、客厅均朝南,两个次卧朝北,明厨明卫。

  销售人员表示,“一般来讲,80多平方米户型的客厅多为16平方米-17平方米。我们的89平方米户型赠送一个小阳台,使客厅面积达到约21平方米。原本该户型的得房率约为83%,加上赠送的部分阳台面积,得房率约90%。”

  67平方米的一居户型与89平方米的三居户型格局相似,因为这个户型只有48套,单价为39000元/平方米,总价为260万-270万元。

  下叠户型搭售70多平方米地下空间

  记者还注意到,在供购房者参考的户型图上,下叠户型的建筑面积被明确标注为139平方米。而此前销售人员称下叠户型总面积在210-220平方米。经询问后记者了解到,多出来的部分是利用地势高度差开发出来的地下一层的面积,被作为项目的“卖点”之一。地下一层不单独出售,而是作为下叠的一部分,以约1万元/平方米的价格销售给购房者。

  销售人员介绍说,作为青龙湖区域内唯一一个洋房精装交付的项目,因为拿地成本较低,所以在同样的价格区间内可以提供更多的附加值。

  记者查询得知,金地·大湖风华所处宗地为房山区青龙湖镇FS16-0201-0013地块,出让时间为2018年7月。彼时,金地以17.5亿元斩获该宗地,溢价率达到约41.13%。

  出让公告中规定,该宗地中商品住房销售均价不超过37245元/平方米(含全装修费用),且最高销售单价不得超过39107元/平方米(含全装修费用)。此限价标准与2017年6月拿地的龙湖是一致的。但龙湖有12%的自持面积,每套住宅分摊的成本也相应提高了。在区域供应逐步增加、同质化日趋严重的当下,发掘特质成为产品抢客的突破口。其中,金地·大湖风华的洋房精装交付就是其“卖点”。

 

(责编:孟哲、夏晓伦)