从当前宏观经济环境来看，美国近期公布的经济数据陆续释放了经济下行压力颇大的信号，未来启动降息可以说是板上钉钉，其余经济体的经济增长也不容乐观。从历史经验来看，全球似乎都有动力走入新一轮的“放水周期”。我国房地产行业与其他行业一样，都面临着经济下行的挑战，但同时流动性会有所放松，这对房地产行业来说是不幸中的万幸。

　　除了流动性边际宽松的利好因素，当前环境下仍有许多因素会给房地产市场带来严峻的挑战。首先，防风险的背景下房住不炒、稳定预期是行业的总基调，因此期待房价的新一轮暴涨是不可能的。其次，当前居民的购买能力也并没有支持新一轮房价上涨的基础，例如深圳今年推出的几个均价在十万元以上的楼盘都出现了去化很慢的情况。最后，反观土地这一端，国家的货币依然以土地为锚，依赖土地信用支持政府财政仍然无法避免，这也导致了土地价格下跌无望，地价有很大可能会维持微涨。

　　面对房价有上限、地价有下限的挤压以及企业融资利率的高企，房企利润率的空间就更为逼仄，甚至可能在未来两三年内面临雪崩的危机。所以未来一段时间对房地产公司来说，拿地将会成为企业主要的核心竞争力。

　　现在很多房企都有共识，要往人口、经济基础比较好的城市布局发展，这一类城市土地市场相对公开透明，竞争非常激烈，地价必然不会便宜，土地获取难度也较大。因此企业需要建立自己的拿地抓手，才能够在市场上挖掘到具备价格优势的地块，才能够支撑起企业的利润和发展空间。

　　我们在二级市场上也能看到资金的反应，以商业优势为拿地抓手的龙湖、新城，以并购拿地见长的融创，拥有大湾区旧改资源的奥园、华发等房企，都明显受到了资本市场的追捧。碧桂园之前已经完成了对一二三四线城市的全渗透，未来在这个基础上慢慢夯实，将有较大发展空间。

　　（作者系奥陆资本总裁）

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