今年以来，东莞楼市成交表现平稳。

　　东莞楼市持续保持调控态势，购房者多以刚需自住为主。

　　文/广州日报全媒体记者蒋幸端

　　图/广州日报全媒体记者卢政

　　“房子是用来住的、不是用来炒的”“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，近年来，东莞楼市持续保持调控态势，逐渐回归理性，购房者多以刚需自住为主，房企对市场的判断也更为谨慎。

　　在此背景下，今年以来，东莞楼市成交表现平稳，同时表现出明显的分化，区域成交、价格涨跌等均呈现冷热不均现象。

　　区域成交 成交量排名前五的镇市场占比达四成

　　东莞楼市冷热不均在今年以来的一手住宅成交中表现明显。

　　合富研究院的最新统计数据显示，今年7月，东莞一手住宅网签排名前五的镇街分别是东坑镇、沙田镇、塘厦镇、虎门镇和寮步镇。这5个镇每镇7月的成交量都超过200套，总成交量为1819套，在全市成交总量中占比高达四成。

　　上述五镇成交量高主要受益于其供应量的增加，今年7月，东莞一手住宅新增供应量以寮步镇、高埗镇、凤岗镇和东坑镇为主。同样地，在网签数据中，寮步镇和东坑镇的表现也很突出。

　　而从片区来看，合富大数据显示，今年7月，松山湖片区的一手住宅供应量为1475套，已连续6个月增加，并且供应量在全市总供应量中占比也达四成。

　　与此同时，松山湖片区7月的住宅网签量也达到1080套，成为7月全市唯一一个签约量过千套的片区，在全市占比约24%。此外，水乡新城片区在7月供应量有所回升，成交量走势平稳，其他片区则总体供求回落。

　　东莞中原战略研究中心分析认为，随着穗莞深城轨将于今年9月底开通运营，叠加上半年的规划利好、南沙大桥开通以及番莞高速一期开通等，东莞西部如滨海片区和水乡新城片区的楼市热度或持续升温。

　　土地市场 上半年供应7宗商住用地全部成交

　　近年来，随着各种规划利好的落地，加上深圳部分产业向东莞转移、东莞落户政策改革、轨道交通建设不断升级完善等，东莞城市发展前景越来越被各方看好，也吸引了越来越多的品牌房企进莞拍地。而长期以来，东莞土地供应持续紧张，在“僧多粥少”的情况下，今年土地市场显得十分火热。

　　今年以来，东莞出现多宗区域高价地，土地拍卖竞争十分激烈。据东莞中原战略研究中心的统计数据，今年上半年，东莞公开出让土地413.05万平方米，合计建筑面积1114.24万平方米，同比去年升幅较大。

　　上半年共有7宗商住地供应并全部成交，合计占地面积31.17万平方米，建筑面积102.3万平方米，其中多成为区域高价地。

　　与土地市场的火热形成对比的是，今年以来，东莞楼市的成交一直处于低位。目前，东莞楼市延续调整态势，整体成交区域分化明显。

　　东莞中原战略研究中心分析认为，东莞楼市经历调整后正在逐步回归理性，当下购房者的观望情绪仍然浓重，投资需求减弱，楼市进入买方市场。

　　成交价格 中心区域、TOD盘的价格企稳上升

　　今年以来，东莞楼市的突出特点就是“分化”，受到市场成交区域冷热不均的影响，价格分化也在加剧。中心区域、TOD（以公共交通为导向的开发）楼盘的价格企稳上升，镇区位置相对较差、优势不明显的楼盘定价趋于理性，且不少楼盘在不断回调价格。

　　东莞中原战略研究中心分析认为，自2016年10月东莞楼市实行限购、限贷、限价政策，至今已经有近3年时间，楼市经过充分调整后，房价也现严重分化。

　　受供应量不足的影响，东城、南城、莞城和高埗的房价上升较快；受品牌项目及高价地入市、TOD项目建设推动的影响，凤岗、虎门、大朗、寮步、道滘、常平等镇的房价上升也较快。

　　与此同时，塘厦、石龙、茶山、长安、横沥和洪梅等镇的房价出现滞涨持稳。而由于购房回归本土自住需求为主，同时缺乏利好的刺激，黄江、樟木头、东坑、石排和桥头等镇的房价有所回调。

　　其中比较特殊的是厚街镇，由于海逸豪庭楼盘推出低价产品且热销，低价签约楼盘拉低了整个厚街镇的均价水平。厚街镇其他楼盘的价格实际表现则为稳中有升。

　　东莞中原战略研究中心表示，随着市场竞争加剧、价格分化持续，优质地段如TOD项目等的价格将高位企稳。而面对品牌竞争对手，部分货量大的中小房企开发的低价地项目或将以价换量，价格持续回调。

　　后市分析

　　高价地入市将面临更大挑战

　　近期，多家品牌房企传出下半年不再拿地的消息，引发东莞业内人士的关注。接下来的几个月，东莞还将有多宗商住用地推出，业内人士表示，鉴于当下的市场形势，土地市场也将回归理性。

　　东莞中原战略研究中心表示，预计下半年房企融资难度加大，除了自有资金比较多的房企会比较激进地参与拿地外，很多企业在下半年会采取战略性布局，除了特别优质的地块竞拍激烈，其他地块的竞拍热度或将有所降低。

　　更有业内人士认为，东莞土拍新规为“最接近平均价者得”，不再是“价高者得”，这也会令房企拿地更趋理性。

　　东莞中原战略研究中心的统计数据显示，目前东莞房价已经逼近珠海，与佛山、惠州和中山的房价拉开较大差距，深圳客或加快流向佛山、惠州、中山等市。因此，当地价过高时，开发商拿地后很难盈利，高价地入市也将面临更大的挑战。

　　购房者不会轻易为高价地买单

　　快速拿地、高速周转一直以来是不少房企的开发模式。不过，今年楼市成交分化严重，不少楼盘销售效果差，高价拿地、高周转模式在东莞或难以奏效。

　　东莞中原战略研究中心认为，东莞高周转模式不乐观，因为住宅供应紧张导致价格偏高，价格高又会影响楼盘快速走量，房企难以实现高周转。尤其是当下楼市已经进入买方市场，购房者不会轻易为高价地买单。

　　该研究中心还分析表示，目前东莞市场分化明显，房企拿地要看区域发展潜力。东莞楼市充分调整后，区域价格分化已经十分明显，开发商拿地应更理性。

　　东莞中原战略研究中心提醒房企，由于东莞楼市区域分化明显，拿地前要测算清楚，充分看清楚各片区或33个镇街（包括松山湖）的发展机会和空间。另外，由于目前东莞禁止“高低配”（即“高层+别墅”高低层配置），高地价项目规划高层时要考虑高溢价问题，考虑在品质、产品、配套服务等方面的升级。同时，东莞严禁“商改住”，加上商业市场投资低迷，若需自持运营，还要考虑企业自身及合作方的资源运营能力。

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