8月7日，保利物业向港交所递交招股书，开启赴港上市流程。若其成功上市，将成为内地第14家在港交所主板上市的物业公司，也将刷新上市物业公司的排名。截至2019年4月30日，保利物业合同管理面积为3.71亿平方米，将超越绿城服务成为第三大上市物业公司，仅次于彩生活和碧桂园服务。

大型物业公司纷纷上市，不难看出其做大做强的野心。财经评论员严跃进认为，物业公司上市说明其看好物业行业前景，而在垄断性公司未出现之前，公司希望借上市来做大规模，争夺物业行业的头把交椅。

相比已上市的物业公司，保利物业的规模并不小。据中指院2019年的综合实力排名，保利物业在中国物业服务百强企业中排名第四，在央企背景的中国物业服务百强企业中则排名第一。招股说明书也显示，保利物业2018年收入为42.29亿元，仅次于绿城服务和碧桂园服务。

目前，保利物业共有三个业务条线，分别提供物业管理业务、非业主增值服务及社区增值服务，其中物业管理业务是公司最重要的收入来源，2019年前4个月，物业管理业务的收入从2018年同期的8.76亿元增加至12.11亿元，占总营收的比例为70.5%。

与其他房企旗下的公司相似，保利物业最大的客户是其母公司保利发展控股集团，即在A股上市的保利地产。目前，其收入仍仰仗保利地产的竣工资源，但依赖程度正在降低。2016年至2018年各期，保利地产向保利物业贡献的收入占比从98.7%下降至88.6%，2019年前4个月则降至84.2%。

盈利能力方面，公司三大业务条线近三年毛利率均上升，整体毛利率从2016年的16.7%逐步提升，2019年上半年为24.9%，公司表示，这主要归功于物业管理费的增加、成本控制措施加强及社区增值服务形成规模经济。

财经评论员严跃进认为，背靠大型地产商保利地产，保利物业后续可管理的项目较多，可以实现规模效应。同时作为具有央企背景的公司，其优势在于融资成本更低，利于后续战略布局。但如果此类物业公司经营效率不高，那么后续扩张会有制约。

随着房地产行业进入白银时代，物业板块已成为新的战场，大批物业公司积极拥抱资本市场，借助金融资本扩张。

2014年，彩生活从花样年分拆赴港上市，成为首只上市的物业股，拉开物业公司上市的序幕。随后几年，中海地产、绿城中国等纷纷在香港上市，在港上市的物业股迅速增加到13只。近期，除保利物业，另一家央企物业公司招商物业也将借壳中航善达在A股上市。

平安证券研报显示，目前国内物管行业呈现出“大行业、小公司”的格局。2018年，行业十强市占率为11.4%，百强市占率也不足四成，均低于同期房企销售集中度。目前管理规模最高的彩生活市占率仅为1.7%，远低于房企龙头企业的市占率。未来，随着上游房地产行业集中度提升以及资本助力并购整合，物管集中度有望持续提升。

为提升市占率，多数物管公司依托关联房企的竣工资源拓展规模，也有少数通过承接第三方开放商业务、搭建平台输出管理技术进行扩张。随着物业公司进入资本市场，兼并收购中小型物业公司也将成为扩张的常用手段。保利物业就在招股书中表示，将有部分募集资金用于把握战略投资机会，择优并购。

严跃进亦表示，目前资本市场尤其是香港交易所给物业公司提供相对宽松的上市环境，这是促进此类公司积极上市的重要因素。目前，垄断性的物业公司还没有出现，很多企业希望借上市来不断做大规模，争夺龙头宝座。

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