2019年11月1日，由《证券日报》社主办，中国房地产业协会指导举办的“因势而动 顺势而行——2019中国文旅产业投资价值峰会”在京召开，来自多家行业龙头企业的领导和专家学者莅临本次论坛。兰德咨询总裁宋延庆就“文旅地产的产品创新和标识化IP”问题，发表了自己的看法。

宋延庆表示，“房地产开发企业投资文旅项目，一定要创新。为什么要创新？首先，如果只靠过去的经验和复制以前的成功案例，项目是不可能成功的。因为时空变了，将过去的经验和模式用于未来的项目或者产品，这在逻辑和常识上讲不通，所以要告别依赖，需求创新”。

宋延庆指出，项目或产品必须要满足目标客户的新需求，“人们有喜新厌旧的本能，这是必须要创新的第二个原因”。

“房地产项目的成功与否，今年3月份我们提出过一个九宫格理论。所谓九宫格理论，就是客户到了售楼处或文旅项目现场，有没有拍照片发朋友圈的欲望。如果一天能拍90张照片，编了个九宫格，发个朋友圈，一传十，十传百，这个项目的传播就更容易成功。如果不愿意掏出手机来拍照，更没有发朋友圈的欲望，这个项目几乎就是不成功的”。宋延庆说。

宋延庆进一步建议，文旅地产项目要有“文旅+地产”的思维。用地产思维去思考文旅项目，要围绕两件事去做，或者说要做好文旅地产项目的两个抓手，一是资本，二是内容。“房企与迪士尼不同，假设房企要做一个文旅项目，首先是资本问题。不解决投资模式和现金流问题，总有一天现金流就会出问题。要解决现金流问题，就要先销售卖房。如果只靠大集团输血，而项目自身做不到现金流平衡，肯定支撑不了太久。而要解决资本、现金流问题，就要首先把产品做好，让房子不愁卖。所以文旅地产成败取决于两点：资本和以产品为核心的内容。

在谈及文旅产品标识化IP如何打造的问题时，宋延庆表示，无论文旅地产项目，还是普通房地产项目，产品都由三维组成，即空间、精神和服务。

“以房地产项目为例，空间包括外立面、户型、景观、地库等物理空间。精神包括建筑精神、人文精神等，目前正处于刚刚被重视和起步阶段。除了空间和精神之外，还有服务。”宋延庆进一步指出，无论是住宅项目还是文旅地产项目，都要围绕“空间+精神+服务”打造有特色、标识化的IP体系。各IP点的专业称谓就是产品价值体系及产品价值阵列。如果项目或产品做不出“空间+精神+服务”的三合一复合场，就可能变成持续吞噬投资商资金的“黑洞”。

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