一家房企资产负债表的变化，方寸之间可以折射出其攻守意图和战略调整方向。而负债率的波动水平，则决定着房企被贴上保守、稳健，亦或激进的标签。

　　鉴于房地产的行业属性，高负债是不是错的，难以判断。但在上市房企中，相比资产负债率的高低，用剔除预收账款后的资产负债率或者净负债率指标去衡量一家房企的负债水平更为合理。但在这张负债表中，有一个指标是所有企业都非常关注的，即有息负债。

　　《证券日报》记者根据iFinD统计数据获悉，截至9月30日，126家A股上市房企有息负债合计超过3.4万亿元，同比上升7%。而据华泰证券分析师陈慎介绍，截至2019年三季度末，A股总体房企净负债率为102%，较2018年末上升6个百点分。

　　值得一提的是，从负债率走势来看，龙头房企净负债率上升相对明显，中型房企则着力降杠杆，小型房企则保持微升状态。

　　中型房企净负债率微降

　　从2016年降杠杆成为大势之后，纵观这几年房企的表现可以发现，万科、中海等头部房企净负债率(指考虑永续债后的净负债率)控制在50%左右，后起之秀新城控股等中型求规模型房企净负债率在70%-100%之间波动，某些头部房企则维持在150%以上。

　　华泰证券的一份研报显示，截至2019年三季度末，A股龙头房企、中型房企和小型房企净负债率分别为89%、119%和90%，较 2018年末分别上涨17个百分点、下降6个百分点和上升4 个百分点。

　　不难看出，中型房企在减杠杆。《证券日报》记者注意到，中南建设、泰禾集团、阳光城、新城控股等大中型房企净负债率都在下降。

　　以中南建设为例，截至9月30日，中南建设剔除预收账款后的负债率目前仅为44.06%，相对2018年末进一步下降0.91个百分点，与保利地产同属于一个水平线，继续在行业中保持低位。另一方面，公司有息负债总额仅为690.6亿元，有息负债率为27.8%，在同等销售规模的房地产公司中仍旧保持低位。这其中，短期借款和一年内到期的非流动负债为160.3亿元，占全部有息负债的比例仅为23.21%，比2018年末下降7.88个百分点。

　　此外，中南建设方面向《证券日报》记者表示，随着项目结算规模提升，截至三季度末，公司持有货币资金254.5亿元，超过一年以内要偿还的全部有息负债，现金短债比由2019年中期的1.49提高至1.59，抗风险能力进一步提高。

　　“过去两三年，中型房企规模扩张过快，负债率上升明显，但当前市场已走进平稳甚至降温通道，为保证安全稳健，中型房企不再加杠杆，且运用加快回款等各种手段降低负债率。”同策咨询研究中心总监张宏伟在接受《证券日报》记者采访时表示，确实可以看到，中型房企近两年做了很多降低负债的调整性动作。但反观龙头房企受市场影响较小，资金周转速度更快，负债水平基数较低，融资买地更为积极。

　　整体资金链仍旧承压

　　华泰证券上述研报显示，截至2019 年三季度末，A股龙头房企、中型房企和小型房企有息负债分别较2018年末增长11%、6%和5%，其有息负债占比分别为41%、49%和10%，其中，龙头房企占比较 2018 年末提升1个百分点，中型房企则下降1个百分点。

　　“融资收紧叠加龙头房企加大逆周期投资力度，总体房企杠杆率持续抬升，货币资金短债覆盖倍数小幅回落，资金链依然承压。”陈慎表示，龙头房企虽然加大扩张投资导致经营现金流净额转负幅度扩大、短期负债率上行明显，但杠杆率和现金覆盖倍数依然保持梯队最优。中型房企在规模发展诉求下加杠杆节奏依然平稳，小型房企经营现金流有所改善，但负债率依然制约扩张意愿。

　　“目前来看，房地产行业整体资金链都是相对紧张的。”张宏伟进一步向《证券日报》记者表示，未来两三年还是增量市场上升期，房企想要在规模上求上进，还是要跑马圈地，加大融资和投资力度的。

　　“今年前三季度，就有25家房企销售规模加入了‘千亿俱乐部’，行业竞争越发激烈，倒逼房企去融资扩张，如果能借到钱还是要去借的。”一位不愿具名的房企高管向《证券日报》记者直言，预计未来融资渠道很难放松，房企需要修炼自身内功，争取在规模上升情况下，运用加快回款，缩短结转周期或者资本手段去降低杠杆。

　　“总体上来看，房地产融资渠道还是以收紧为主。房企主要还需要在销售端发力，在手现金越多，才更有机会在土地市场上逆周期拿地。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，或许明年会出现融资窗口期，届时财务状况较好企业更能抢占先机。

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