曾因北京门头沟地王一战成名 闽系房企中骏置业负债飙升引质疑

　　华夏时报记者 王海春 上海报道

　　前脚刚拿地，紧随而来国际评级机构就对中骏置业（01966.HK ）以下调评级的形式，表达了对中骏置业的担忧。虽然中骏近日在上海所拍徐泾地块总价不高，但5.6万元/平方米的单价却处于高位。

　　据中骏置业公布的信息，至七月底中骏土地储备863万平方米，中骏权益部分620万平方米。从财务状况看，中骏的公司资产净值114亿元，目前的流动负债总额约220亿元，而非流动资产总值175亿，流动资产300亿。

　　另据中骏月报，中骏及合营公司前七个月销售金额近135亿元，同比增长99%。不过销售额增长的时候，中骏上半年的收益为56亿元，较去年58.8亿元的收益略微下降。

　　上海青浦单价地王

　　闽系房企中骏置业（01966 HK ）刚刚在上海青浦区拍下了一幅单价地王，就被国际评级机构给予了评级的下调。

　　在8月17日的土地拍卖，中骏以6亿元的价格摘得上海青浦区徐泾镇徐南路北侧一幅土。虽然该地块单价不高，但单价却在同区域并不低。该地区的溢价率约165，楼板价4.5万元/平，除去保障房及不可售部分的楼板价超过5.6万元/平方米。

　　中原地产分析师预计，中骏置业该项目未来的售价保守估算也在6万元/平方米以上。而周边在售的项目不过5.8万元/平方米。有房企告诉记者，另外一家闽系房企开发的项目其位置较中骏置业的地块要好，但售价基本与中骏所拍楼板价不相上下。“中骏未来的售价可能会有一定压力。”上述人士说。

　　虽然在闽系房企里，中骏置业并非最为激进的开发商，但中骏刚刚拍得上述地块，国际评级机构穆迪当天就将中骏一项债券的评级进行了下调。

　　穆迪在报告称，已经将中骏置业B1的公司家族评级，及其2020年到期的3.5亿美元票据的B2高级无抵押债务评级的展望，从稳定调整为负面。

　　“这种评级的调整反映了穆迪对中骏置业的预期：在未来12-18个月的负债杠杆，相对于同行业而言，仍将处于较高的水平。”穆迪副总裁兼高级信用评级主任梁镇邦指出。

　　中骏被调低，与其债务增长与较高的杠杆率有关。

　　穆迪指出，中骏置业去年年底的总债务 （包括永久债券和债务担保）只有 178亿元，但到了今年六月底，总债务已经升至211亿元。穆迪在报告中表示，中骏的债务在增长的同时，该公司的收入只有58亿元，同比下降了3.3%。负债杠杆率 （即收入/调整后债务比率），则从去年年底的60%恶化至50%。

　　不过中骏高层近日向媒体表示，今年肯定能够完成全年目标，甚至预测可能在年初目标的基础上再增长二成以上。

　　“因为整体销售提升了，所以我们会加大一点力度在土地方面的投资。”中骏一位高层近日表示。

　　北京门头沟40亿地王一战成名

　　虽然穆迪下调了对中骏置业的评级，但中骏今年在土地市场拍下最贵的一幅土地不是在上海，而是在北京。

　　今年2月26日，与多家房企经过76轮激烈较量，中骏置业以39.48亿元、配建5万平方米公租房的代价，拍下了北京门头沟龙泉镇地块。该地块高达4.1万元/平方米的楼板价，打破了该区域的土地单价纪录。

　　因为北京这幅地王，中骏置业在全国一战成名。

　　拍下上海青浦单价地王前，中骏七月初在天津以16.9亿元的价格，以近159%的溢价率拍下了张家窝地块。

　　穆迪报告显示，今年中骏置业加快了土地购置的速度，前七个月共购入4幅土地，总成本为65亿元。将近日上海徐泾6亿元地块计入其中，中骏目前拍地的金额约71亿元。

　　中骏的财务状况如何，为何穆迪给予了中骏前述评价？

　　据中骏置业半年报，公司上半年销售额118.8亿元，增长近120%，已经完成全年销售目标155亿元的约四分之三。但销售额增长的时候，今年上半年收益却出现了下滑，只有56亿元，较去年58.8亿元的收益略微下降了2.8亿元。

　　分析师认为，销售增长而收益下降，这可能与中骏需要支付土地和财务成本有关。

　　中骏半年报显示，上半年公司持有现金近83亿元，用于支付土地出让金、开发物业的资本承担金额约67.7亿元。在目前184亿元的贷款总额中，一年内需还清的贷款规模为52亿元。中骏还披露，公司的净负债比率由去年年底的70.7%，上升到目前的88.6%。

　　从收入来源的地域分布来看，一线城市占比超过一半，二线占14.4%，三四线城市占比约三成。

　　中骏披露，今年上半年公司共有38个项目处于在售状态，分布在11个城市。在上半年合同销售占比中，上海的销售金额为51.4亿元，占全部销售额的43.3%。京津冀为其第二大收入来源，燕郊占到上半年收入的10.9%，泉州占9.6%，深圳占7.8%。

　　中骏置业董事局主席黄朝阳在业绩会上向媒体表示，他认为现在追求规模已经没有太大的意义，中骏还是追求质量。

　　“一线城市跟核心二线城市地价明显过高，从经营的风险管控角度来说，中骏基本上不会拿这种价格特别高的地。”黄朝阳在中骏中期业绩会上向媒体如是说。

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