2014年广州首批土地出让限地价

　　2014年新开始，广州土地拍卖场将迎土地盛宴。继黄埔区蟹山路48号地块，荔湾区秀水涌以北、郭村路以南、芳信路以西地块和海珠区宝岗大道AH010834地块等住宅用地将在本月28日公开拍卖的消息公布后，广钢新城首次卖地将于2月21日举行。这些地块所处的位置都比较好，更引人关注的是，其中的宝岗大道和广钢新城用地将采用定地价、竞配建的方式出让。这是广州土地拍卖史上第二次采用定地价的方式卖地，业内人士分析认为，这是避免地王出现的最好方式。

　　出让方式：

　　限地价，竞配建面积

　　上述土地中，广钢新城的地块由于规模大、位置好，备受市场关注，且限定了地价为1.3万元/平方米，在此基础上，再用“竞配建”的方式来决定花落谁家。也就是说，接受该地价，哪家房企报的配建面积最多，哪家房企便能获得该地块。

　　限定地价进行卖地，在广州卖地史上较为少见。2012年12月27日，占地面积超11万平方米的白云新城萧岗地铁口南侧地块出让，首次采用限地价的方式，最终由广州珠江实业集团有限公司以11.49亿元和65000平方米保障房建设用地成交。计划于本月28日出让的宝岗大道用地，是第二块限地价的地块，限价为1.2万元/平方米。

　　实际上，政府对地价的限定还有另一种做法，就是采用保密最高地价的方式。2011年，荔湾原高尔夫球场AF030448地块出让，政府便先设定了一个保密的最高地价，竞买人提出的竞买价格若是超过了该保密价，就要看哪家房企承诺的配建保障房面积最多而获得土地，该地块就是现已建成的保利塞纳维拉项目。也就是从2011年起，广州土地拍卖市场就不一定是价高者得了，政府对可能出现高地价的商品住宅用地，会采取限房价、限套型、限地价、竞配建等方式出让。

　　业内看法：

　　避免地王的最好方式

　　备受关注的广钢新城“巨无霸”地块，地价被限定为1.3万元/平方米，算不算高？合富辉煌首席市场分析师黎文江认为：“算是合理价。现在广钢周边一手住宅的售价都基本超过2万元/平方米，对比看，这个地价还算相对合理。”不过，方圆地产首席市场分析师邓浩志就认为：“1.3万元/平方米的定价略微低了，那个地块位置不错，规模大，我觉得地价在1.8万元/平方米左右比较合理，最高不超过2万元/平方米。”

　　早在去年该地块预计要推出的时候，业内专家均认为，该地块拍卖时一定会成为地王，而此次采用限地价的方式出让，是避免地王出现的最好方式。业内资深分析人士肖文晓表示：“此次楼面地价一限到位，反映出政府对土地市场预期乐观，限地价加配建保障房，一举两得，政府卖地可以理直气壮，不怕被约谈。”“去年年底广东省国土厅已经发文要各地严控地王的出现，按照广钢新城优越的地理位置，如果竞价随时会出现新地王，即使不是广州地王也会是荔湾区地王，因此，限地价有利于保证完成任务。”邓浩志分析认为。

　　走势预测：

　　楼价将达“3万字头”

　　广钢新城板块位于广州西南部，与老西关、海珠区隔江相望，早年因交通不便、配套不足被市场所忽略。随着近年来广佛同城规划的落实、白鹅潭商圈规划、广钢新城规划的持续推进，获得全新的发展引擎。

　　黎文江认为，去年政府着力打造白鹅潭商圈及广钢新城板块，并有实质性的动作，楼价补涨理所当然，未来还会继续向上，每年7%-10%的楼价涨幅并不奇怪，“随着广钢新城地块的出让，两年后，这里的楼价可以卖到3万元/平方米”。

　　“广钢新城地块大、可望江，值得关注。目前该板块素质好的二手楼价都要2.5万-3万元/平方米，我看好这里未来的前景，楼价有望超过3万元/平方米，”中原地产项目部总经理黄韬认为，现在荔湾区的一手住宅均价在全市属于中等水平，广钢新城的建设必然会拉升区域整体房价。记者 陈玉霞

(来源:羊城晚报)