绿地香港在沪60亿项目引入华润共同开发

　　绿地香港控股有限公司（00337，HK，以下简称“绿地香港”）停牌两日的原因终于揭晓，前日（1月14日）晚间，绿地香港发布公告称，公司与华润置地及投资者订立合作协议，成立各占股50%的合资公司，共同开发此前由绿地香港以59.5亿元人民币投资获得的上海黄浦区地块。

　　绿地香港方面表示，鉴于该地块的规模及集团多个发展项目的资金需要，拟引入其他投资者共同开发此土地项目。

　　《每日经济新闻》记者就上述项目进行采访，绿地香港、华润置地方面均表示，目前项目仍处于商讨阶段，暂无信息可以披露。不过，业内人士根据双方各自擅长的开发领域猜测，华润置地或将主要持有其商业物业。

　　事实上，对于重资产的房企来说，无论联合拿地、合作开发，还是深度合营，房企之间以及房企与资本类公司的抱团越发常态化。

　　克而瑞首席分析师朱一鸣向《每日经济新闻》记者表示，房企合作能降低成本，增加拿地的可能性，同时缓解资金压力，摊薄风险，合营公司便于资源共享，提高项目知名度。但由于管理风格、企业文化差异，利益分配、股权分配不均等原因，房企之间的合作也存在不确定因素。

　　开发资金各承担50%/

　　公告显示，华润置地和绿地香港将成立合营企业，双方各占权益50%，地价、项目发展资金等均由双方平摊，此后的溢利分配也将按照该股权比例派分。合营企业的董事会由五名董事组成，绿地香港委任三位，华润置地派出两位。

　　双方联合开发的项目为上海黄浦区五里桥街道99街坊2/2宗地块、7/2宗地块。该地块于2013年12月11日，由绿地香港旗下的TrueThriveInvestmentLimited（信鑫投资有限公司）以底价59.5亿元竞得，折合楼板价为24236元/平方米。值得注意的是，这是上海土地市场2013年总价第二高的经营性用地。

　　上海规土局资料显示，该地块出让面积为64980平方米，容积率方面，99街坊2/2宗地块为3.0，7/2宗地块为2.0，最大建筑面积约16.25万平方米，也是2013年以来黄浦区出让面积最大的一幅经营性地块。

　　绿地香港披露的合作协议显示，拟成立的合营企业将配发及发行新股份（相当于合营企业于认购事项后的经扩大已发行股本的50%），认购价为1.00美元；绿地集团控股的盛高置地管理将按1元换1元的基准出售并出让销售贷款给投资者。

　　在合作协议日期之前，盛高置地管理向TrueThrive垫付1.95亿美元，已就该土地支付拍卖担保付款。销售贷款相当于盛高置地管理向TrueThrive垫付有关股东贷款的50%。

　　出让销售贷款及认购事项完成后，绿地香港与华润置地将通过TrueThrive共同设立项目公司，该公司将于2014年3月11日或之前与上海黄浦国土局订立土地使用权出让合同。根据即将订立的合同，土地款的20%（约合人民币11.9亿元）将于土地使用权出让合同日期起5个工作日内支付给上海黄浦国土局，剩余的土地款将于30个工作日内支付。

　　据悉，该项目将根据项目公司董事会批准的整体预算实行。项目资金将由绿地香港及华润置地按50:50基准承担。有关资金可由绿地香港及华润置地通过股东贷款，或全部或部分通过外部融资提供，而在各情况下均按等于合资公司股权的比例作出。

　　认购事项完成后，合营企业将不再为绿地香港的子公司，将于该集团财务报表中作为共同控制实体处理。绿地香港表示，公司与华润置地有关该项目的策略性联盟将使集团得以更灵活调配其财务资源。

　　项目收益或取决于运营/

　　据了解，前述合作开发地块是黄浦区2013年首次推出的包含住宅性质的地块，与世博会大停车场接近，南面是世博会博物馆，西面与香港新世界花园相对。

　　出让资料显示，该地块地上建筑面积为18.555万平方米，住宅性质用地面积不足1万平方米，按照2.0的容积率估算，住宅规模不超过1.9万平方米，商业部分地上为2.5万平方米，地下为6万平方米，剩余部分为办公用地，

　　规划设计方案显示，自持部分商办满十年后办公部分可以分割转让，但最小转让单位为层，商业部分须整体转让。

　　房地产业专家陈晟表示，在开发商大多强调快周转的情况下，绿地香港很可能把持有的部分交给擅长的开发商来做。他强调，华润置地在商业运营方面口碑一直不错，所以，此次合作不排除将商业运营部分直接交给华润置地运作的可能。

　　绿地香港方面表示，该地块有专门的项目公司负责，目前还没有公布详细的规划方案。

　　值得注意的是，近年来，自持性商业地产租金整体回报率偏低。但陈晟指出，核心商业地段的回报还不错，“在好的商业运营和好的操作下，还是会有好回报的”。

　　世邦魏理仕发布的《2013年上海房产市场回顾及2014展望》称，2013年上海优质商铺市场供需两旺，全年新增供应20.6万平方米，为8年来新高。同时，来自新入市国际品牌的需求和现有品牌的扩张需求十分活跃。

　　根据第一太平戴维斯的统计，2013年上海市中心核心商业圈的租金上涨幅度仅为0.5%，而2014和2015年，上海每年还将有100万平方米的零售物业入市。

　　尽管如此，上海的零售物业依然是机构投资者首选的物业之一。购物中心的净运营收入收益率相对较高，达到3.7%~4.2%，购物中心的最高资产价值可以达到每平方米10万元。

　　房企合作方式多元化/

　　实际上，在调控常态化的房地产行业，抱团取暖成为趋势。朱一鸣认为，随着限贷政策趋严以及项目开发规模激增，国内众多房企对规模较大的地块逐渐感到力不从心，合作拿地成为共同的选择。

　　万科向来青睐“合作”，2012年报显示，万科当年新增的78个开发项目中，有47个属于合作开发项目，占比超过六成。

　　此外，与资本类公司合作成为房企新的合作方向，目前，包括保利、越秀、滨江集团均已从中获利。保利地产与以自己为主发起人成立的信保基金合作，共同投资超过120亿元，包括45亿元的上海徐汇区滨江地块、总投资55亿元的中华养生谷生态国际度假区等。而越秀地产多次联合旗下关联投资基金公司在杭州、佛山、武汉以及广州拿地。

　　越秀地产相关负责人认为，联合购地的好处在于，公司在保持较低负债比率的同时加快规模效应，实现资源整合。

　　与大多数房企以项目为单位的合作模式不同，融创和绿城采取企业合营效果令人惊喜。数据显示，融创中国2013年实现合同销售金额508亿元中，成立不到两年的融绿平台贡献155亿元，占比将近1/3。

　　朱一鸣指出，公司合营型的拿地和开发模式大行其道，预计各种优势企业且互补性强的房企，今后会根据某一市场、某一产品领域组建合营公司，以快速实现定向的业绩倍增。