人民网北京3月30日电 （余燕明）房地产服务商世联行（证券代码：002285.SZ）2016年营业收入增长了1/3至62.7亿元，核心净利润增长了47%至7.47亿元，加权平均净资产收益率则接近20%，这主要受益于过去一年中国房地产高歌猛进的市场态势。

　　世联行2016年财务表现尤其出色的是现金流管理。期末，公司结余了32.7亿元在手现金，相比年初增长了12%。当期公司短期应付的借款4.8亿元，应付职工薪酬10亿元，应交税费5.6亿元，及其他应付款11亿元，账上资金足以覆盖这些短期付款。

　　世联行保持相对充裕的现金资源，还是在削减了债务、减少融资的情形下实现的。公司2016年筹资获得了12.3亿元现金流入，上一年为32.4亿元，但为偿还债务、支付利息在内的筹资活动支付了27亿元现金，上一年只有14亿元。截至2016年底，世联行有息负债只有4.8亿元，上一年为11.76亿元。

　　经营活动带来了大量现金流入。世联行2016年经营活动产生的现金流入超过了118亿元，上一年只有77亿元，同比增长了53%。扣除经营现金流出后，当期公司经营活动产生的现金流入净额为23亿元。

　　除了新房代理销售业务的现金流入持续增长外，世联行的新业务对现金流的贡献十分显著，新业务带来的现金流与主营业务几乎相当。公司当期收到的其他与经营活动有关的现金流入为56亿元，其中金融业务收回的贷款超过了40亿元，上一年只有26亿元，2016年互联网电商代收款也超过了7亿元，上一年仅3亿元。

　　世联行的业务条线划分为交易、运营、投资三大服务模块，交易服务模块包含新房代理销售、互联网电商（房联宝）以及家圆云贷金融服务业务；资产运营服务则包括长租公寓、资产管理；资产投资管理从事不动产金融投资及不动产金融化服务。

　　现在世联行的业务结构里，除了新房代理销售以外，包括互联网电商、金融贷款、长租公寓等都是发展中的新业务。去年世联行实现的62亿元营业收入里，房地产交易服务、互联网电商、资产管理服务、金融服务占比分别为57%、23%、13%和7%。

　　传统的新房代理销售业务依然实现了稳定增长，2016年增长了为29%，新业务中互联网电商业务增长最快，且已形成一定规模。互联网电商2016年较上一年增长接近翻倍，营业收入达到了14.5亿元，营收比重也从上一年的15%扩大至23%。

　　这两项业务也是世联行的利润保证。2016年公司新房代理销售业务经营利润占比超过2/3，互联网电商业务占比超过16%，合计贡献了世联行17.45亿元经营利润中近84%的比例。

　　其他新业务反映在公司营收上则增长缓慢。比如世联行的长租公寓业务，这类资产管理业务前期需要集中投入，后期花费更长的时间获得回报。

　　世联行对单独一间公寓假设经营10年，以纯租金差收入进行测算，运营一间公寓的税前利润率在其运营第一年预计会亏损30%-40%；公寓项目运营到第2年，出租率稳定在90%以上后，基本达到盈亏平衡；公寓项目第3年才会开始盈利。因此经测算，世联行单个10年以上公寓项目的平均税前利润接近15%。

　　虽然世联行的金融贷款业务贡献了14%的经营利润，但由于这轮房地产调控的加强，这项新业务也有所停滞。世联行金融服务业务主要来自家圆云贷产品收入，去年家圆云贷产品对外房贷近4万笔，同比增长23.7%，放贷金额约30亿元，实现营收约4亿元，与上一年基本持平。

　　2016年世联行家圆云贷产品平均单笔贷款金额从2015年的9.29万元下降到7.58万元，产品结构进一步呈现“小额、分散”的特点。2016年底，世联行流动资产项下贷款余额11.5亿元，相比年初的20.7亿元大幅减少。

　　这些发放用于房屋交易的贷款确实存在风险。2016年底，世联行其他应收款项下计提了221万元坏账准备，主要是由于垫资赎楼款超期未收回计提坏账准备所致。当期世联行还核销了2529万元垫资赎楼款，主要是这些客户贷款无法收回，个别客户无法收回的垫资赎楼款高达700万元-800万元。截至2016年底，世联行其他应收款项目里垫资赎楼款账面余额仅为443万元，上一年期末则超过了4700万元。

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