《证券日报》记者在武清走访发现，20多天前周末购房者人满为患的销售中心，如今清冷一片，辗转多个新盘，未见一个客户到访，外地投资客可谓绝迹

　　阳光晴好的四月周末，京津唐高速的两侧，绿荫如画。50分钟的路程里，畅通无阻之外，似乎缺失了不少以往扑面而来的户外楼盘广告。

　　就在这条路上，曾充斥着自北京、河北而来，直奔衔接京津的武清而去，组团买房的投资客。彼时，进入武清后，等红灯的每一个间隙，很多车都曾被向车窗里递楼盘广告的小伙儿和大妈“包围”过。

　　时值2014年春末夏初之际，同样晴好的周末，在聚集几大全国知名房企的上北新区内，刚开盘不久的新房房价每平方米约6000元，到访者络绎不绝。时隔4年，当年第一轮外地投资客已经找到了第一批接盘者，实现了一轮高位套现。今年一季度，同样的上北新区，二手房单价一度突破2万元/平方米。

　　一位斯文有礼的销售经理向《证券日报》记者称，“20多天前，这儿可热闹了，周末时大厅里全是人”。

　　然而，3月31日晚间，天津在观望了半个月后，“限购令”还是来了，非津籍在天津购房需提供“3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明，补缴的社会保险或个人所得税证明不得作为购房有效凭证”，这一纸限购令将外地投资客挡在了门外。

　　随之而来的是，“热闹”戛然而止，暗流涌动的市场表面上突然陷入了冰点，记者辗转多个新盘，未见一个到访者，以往组团而来的京冀投资客消失了，多个新盘封盘待售，二手房房价开始回落。

　　多个新盘封盘待售

　　门外艳阳一片，绿意葱茏，一丝风也无，路边零星停着几辆车，没有人推开售楼处厚重的大门进来。这个周末，卖住宅的销售员似乎又可以休息了。

　　“唯一能确定的什么都不确定。”一位西装笔挺的远洋·红熙郡销售员向《证券日报》记者直言，“住宅有房，但没拿到预售证，还不能销售，不能排卡，具体定价也不知道，什么时候开盘更不能确定”。

　　据《证券日报》记者了解，2014年以来，该盘从均价7000元∕平方米升至2016年10月份的均价10500元∕平方米。按照开发商的开发计划，还未出售的这批房源将于明年6月份交房，也就是说，按照正常的销售节奏推算，今年这一批房是要销售出去的。

　　不过，若参照上一期拿证价格10500元∕平方米的定价水平线，出于利润计算，开发商不一定认同，而若高于这一价格太高，则直接碰触了限价红线。换言之，定价博弈的当下结果是，市场陷入僵局，项目暂时停滞。因此，才有了销售员口中的“唯一能确定的什么都不确定”。

　　无独有偶，远洋·红熙郡的两个邻居，保利·香颂湖和世茂壹号院与远洋·红熙郡几乎同时开发销售，目前保利·香颂湖已售罄，世茂壹号院却遇到了与远洋·红熙郡一样的问题。

　　穿过花木葱茏和流水淙淙的室内“植物园”，在世茂壹号院的沙盘前，一位销售员向《证券日报》直言，“我们2月份就开始排卡销售，当时排卡组数是推出房源的2倍，但是排完卡之后，因为没有拿到预售许可证，到现在一直没有开盘销售”。

　　据该销售员透露，2016年11月份，世茂壹号院项目开盘销售了一批房源，当时的销售均价是11000元∕平方米。该人士称，“这是项目的最后一期住宅，要是利润还可以，还是想尽快开盘销售。但目前看，预售证不好拿，加之先前的一批客户中，部分人由于限购也失去了资格，具体什么时候开盘，现在确实定不了”。

　　“现在整个武清区，几乎没有可以马上交易的新盘在售了，都是二手房在流通。”某中介人士向《证券日报》记者表示，新项目想大幅提价卖房，但相关部门限价，两方博弈之下，新盘就拖延开盘时间，市场上新盘供量则减少，二手房流动性相对加强，但限购政策将外地投资客封堵在外，交易量也大不如前了。

　　不过，《证券日报》记者辗转调查发现，位置优于上北新区位于南湖公园附近的保利·溪湖林语项目目前正在接受排卡。在该项目销售中心，一位销售人员表示，上一批房源刚刚售罄，紧接着将在5月1日左右推出一批新房源，因为上一批房源销售均价在13000元∕平方米-14000元∕平方米之间，预计新开的这一批房源价格与此差不多。

　　据该人士透露，整个武清基本没有在售房，去年市场有一波涨幅，不少开发商都趁机销售了很多房源，现在手里有房的企业都不着急卖了。

　　投资客不再“到访”

　　应该说，比起北京、上海等一线城市房价涨幅来说，3年时间内，每平方米涨了3000元左右，这个市场似乎颇为稳定。

　　然而，这种“稳定”的市场背后，则是北京和河北投资客催生的一股暗流。

　　2014年5月底之前，整个武清区的此前的库存量过高。为了加快清理库存，在天津购房尚可获得蓝印户口，而该优惠取消之后，武清多个新建楼盘房价每平方米曾一度跌了1000元以上。彼时，武清学区房也曾低至5500元∕平方米，个别当地开发商所开发的新盘甚至一度停摆。

　　但近两年，由于北京房价快速上涨，购房需求外溢，来自北京和河北省的投资客蜂拥而至，武清成为了投资客的“狙击”目标。

　　有市场人士向《证券日报》分析称，现在，武清多数项目都是投资客买的，入住率低，大开发商开发的项目因为有学区等优质配套，入住率尚能维持在50%左右，但仍有不少项目是空置的。

　　值得关注的是，投资客的大量涌入，导致在过去两年里，买房变成了“抢房”。上述中介人士向《证券日报》记者透露，近两年，武清出现了一批做“倒房票”生意的“有关系人群”，一张房票叫价10万元-20万元不等，不可不谓一房难求。这批人拿了买房人买“房票”的钱，给小贷公司做经营，资金几个月内流转一次，已隐隐形成一股利益链。

　　一房难求的背后，除了投资客的驱动外，是武清市场一、二手房严重倒挂的乱象，这也是开发商不甘心平价拿证快速销售的动因。

　　在上北新区，以远洋·红熙郡为例，上一期开盘价格是10500元∕平方米，而目前该区二手房均价在1.7万元-1.8万元∕平方米之间，倒挂差价高达70000元以上，这还是在二手房已经降价的基础上，若二手房仍然维持限购以前2万元∕平方米的价格，那么一、二手房倒挂差价高达1万元∕平方米。

　　在这一市场环境下，开发商期待高价出售，进而拖延不拿证开盘也就不奇怪了。

　　上述中介人士向本报记者坦言，近两年，整个武清都是一、二手房严重倒挂的市场，这才滋生了“倒房票”生意。但这一轮限购来了之后，外地投资客几乎绝迹，先前的二手房成交热潮，则是由于积分落户政策，在天津的外地人急于买房落户，给孩子上学才赶在限购前下手的，而这批购房者买入的大多也是此前投资客置入的房产。

　　值得关注的是，《证券日报》在调查走访中观察到，如今沉寂的武清楼市，虽然投资客已经不再“到访”，但二手房并未出现大幅下降，似乎在部分高位套现的投资客赚钱离场之后，市场仍信心满满。有当地房地产从业人员也表示，武清的房价已经回不到去年的水平了，在政策出现变动前，应该会保持较为平稳的状态。

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