羊城晚报记者 陈玉霞

公寓篇

广州商业裙楼，除了首层可能是临街商铺、尚有些生机之外，二层以上的物业往往因各种原因而被闲置。今年，受住宅严格限购、商业用房可改民用水电等政策影响，商业裙楼纷纷变身公寓产品，实现“咸鱼翻身”。

成为“咸鱼”有多种原因

从广州众多闲置裙楼的经历可以发现，导致它们成为“咸鱼”的原因有很多种。

第一种是裙楼商业定位不清晰，致使运营困难，最终倒闭。据介绍，怡安花园第二层裙楼商业体，以前经营水疗保健生意，后来受电商冲击，加上该店的经营理念及模式不够灵活，最终导致无法经营，从而被资金雄厚者整体收购。

第二种是开发商将物业抵押给银行，最终商家无法为其解押；甚至因为产权不清晰，导致开发商不能自行处理，因而被闲置。

第三种是开发商自身团队出了问题，或自己并无实力操作相关的裙楼商业。比如越秀区某地铁站旁的项目，裙楼上面的住宅短时间内全部售完，开发商原来想自己运营共5层的裙楼部分，为此专门请了专业设计团队，并做了裙楼商业的相关规划和定位研究。由于地理位置优越，业内人士都认为此商场“有戏”，事实却是，由于内部的原因，开发商几个合伙人最终散伙，裙楼商业至今依然闲置。

住宅限购，公寓热销

2013年前后，由于住宅被限购，不限购的商业产品成为投资者争相抢购的物业类型，不少闲置的裙楼商业曾经出现过一波“翻身潮”，它们往往被改造成为写字楼或者公寓推出市场，因为总价低，备受市场追捧。

在今年“3·30”政策以前，广州一手公寓投资风生水起，吸引了不少投资型和自用型买家，这也是促使众多闲置裙楼商业纷纷改装成公寓产品的一个推动因素。

据广州克而瑞数据统计，近7年来，广州一手公寓成交量逐年递增，2016年卖出了33921套，相比2010年的5250套，增幅达546%。今年3月，广州一手公寓还有6199套的成交业绩。

在2011年以前，广州一手公寓产品主要集中在中心区，随着南沙、萝岗、番禺等外围区域公寓大量推出市场，目前已是遍地开花。

翻身套路：好路段+低总价

将裙楼商业改造成公寓，有一定的套路：先由一个或几个有资金实力的大BOSS（英文，老板）收购裙楼，然后找专业设计团队对裙楼商业进行重新分割，再设计几个有个性的、美轮美奂的样板房，找一两家销售机构进行推售。当然，BOSS们还有一件最重要的事情，就是要将整体商业通过规划验收，获得相关合格证，最好还要将物业一个个单位分割，能让每套单位都有独立产权证。

这些改造出来的物业，商家不会对其大范围宣传，最重要的销售目标就是附近的街坊，其次是销售机构带来的投资客。这些公寓单位面积小、总价低，目前在市场上比较活跃的，比如幸福里、星作、斜阳里等项目，产品面积往往为20-60平方米，售价为2.6万-2.8万元/平方米，一套小单位总价不到百万元。一些来看楼的老街坊说：“现在住的是楼梯楼，打算换一套电梯楼，上下楼会比较方便，而且总价也可以接受，不用子女多掏钱。”

但是，并非每一个裙楼商业改造成公寓后都能成功。综观一些销售较好的项目可以发现，这些公寓的地理位置都比较好，都位于中心区内生活配套完善、居住氛围浓厚的核心路段，业主出行、购物方便，附近还有不错的医疗、教育配套资源。可以说，这些公寓大多数能兼顾自住及投资功能。

不过，由于这些公寓都是由闲置物业改造而成，故而本身已有一定的楼龄，从现在海珠、荔湾、越秀等区推出的改造公寓产品来看，楼龄普遍有20年。此外，还需要提醒的是，这些改造公寓的货量不会太多，往往只有几十套、百余套，据了解，不少公寓目前连物业管理公司、管理费等还没确定，如果没有好的物业管理，这种“翻身咸鱼”以后的身价也有可能不如预期。

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