沪深两市上市公司2016年年报披露已收官。据Wind资讯统计数据显示，剔除数据不全企业，A股132家上市房企销售费用总计达406亿元，同比上涨18%，即2016年平均每家房企销售费用约为3亿元。

值得一提的是，上述132家上市房企归属于母公司股东的净利润合计1370亿元，由此可见，406亿元的销售费用占其净利润总额的30%左右。

对此，易居研究院智库研究中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，销售费用的增长很大程度上和销售业绩挂钩，两者一般为正向关系。2016年，房企销售规模快速扩张，营销费用随之增加。但相比而言，不少房企2016年管理能力提升，三费（销售费用、管理费用和财务费用）费用率整体下降，为其挤出了一些利润。

销售费用攀升

据《证券日报》根据Wind资讯统计数据显示，2016年度，上述132家房企，平均每家销售费用达3亿元，2015年度则为2.6亿元，同比有所上升。

具体来看，销售费用1亿元以下的企业有69家，占比为52%；在1亿元--5亿元之间的企业有45家，占比为34%；在5亿元--10亿元之间的企业有10家，占比为8%；在10亿元以上的企业有8家，占比为6%。

其中，销售费用在10亿元以上的房企为万科、绿地控股、保利地产、华夏幸福、华侨城、金地集团、招商蛇口和新城控股，分别为51.6亿元、48亿元、35亿元、18.7亿元、12.5亿元、11.8亿元、11.6亿元和10亿元。

当然，不同企业对销售费用的把控不同，以万科为例，2014年以来，其销售费用分别为45亿元、41亿元和51.6亿元，占其当年销售额比例即销售费用率，分别为2.09%、1.57%和1.41%，呈逐年下滑趋势。此外，万科2014年以来的近三年销售费用占归属于母公司股东的净利润比例分别为28.7%、22.7%和24.6%。

值得一提的是，有业内人士向《证券日报》记者表示，在房地产企业的销售费用中，广告宣传推广费和佣金薪酬所占比例较高。而有的企业偏重于佣金薪酬支出，有的则偏重于广告宣传推广费。

以绿地控股为例，2016年，绿地控股销售费用48亿元，其中，工资薪酬14.5亿元，占比为30%；广告宣传推广费21.8亿元，占比为45.4%，可见其偏重于广告宣传推广费的支出。

事实上，综合2016年全年来看，在前三季度，有些企业的销售费用率就出现了下调。以泰禾集团为例，2016年前三季度，公司销售费用占营业收入比重下降了1.65个百分点，很好地控制了费用率水平，增厚了毛利水平。此外，2016年全年，泰禾集团销售费用为6亿元，比2015年下降了1亿元。

无独有偶，截至9月30日，招商蛇口由于公司费用率改善，销售费用率和管理费用率分别下降了 0.4 个和 0.6 个百分点，管理效率提升。此外，2016年度，招商蛇口销售费用为11.6亿元，与2015年相比仅增长0.4亿元，但销售额增加了160多亿元。

侵蚀利润空间

事实上，132家上市房企近三年来归属于母公司股东的净利润总额稳中上升。数据显示，132家上市房企2016年、2015年及2014年归属于母公司股东的净利润分别为1370亿元、971亿元和886亿元；同比增长幅度分别为41%、10%及0.5%。

另据Wind数据显示，上述132家上市房企近三年的销售费用也在逐渐攀升。数据显示，132家房企2016年、2015年及2014年销售费用分别为406亿元、345亿元和267亿元；同比增长幅度分别为18%、29%和12%。

据此计算，近三年来，A股132家房企销售费用总额与当年净利润总额的占比分别为30%、36%和30%。毫无疑问，相对而言，尽管2016年，上市房企的销售费用仍旧几乎占到净利润的三分之一，但已经明显好于2015年，对净利润的侵蚀程度回到了2014年的水平。

对此，严跃进认为，房地产企业销售费用变动与当年销售规模有关，近年来，龙头房企销售规模迅速扩张，所需销售费用自然水涨船高。但鉴于土地成本高企，不少房企都在控制三费支出，有些企业甚至启动全面预算管理，并把其作为年度绩效考核重要指标之一，为增厚利润做出了一些贡献。

华创证券分析师袁豪也在一份研究报告中表示，2016年，由于三项费用率改善对冲，推动净利率提前低位回升。

不过，另有分析师认为，在这一轮调控加码背景下，未来房企资金成本将提升，这将导致房企财务费用提升，在这一周期内，将更加考验企业的成本管控能力。 

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