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买房必看!幕燕滨江价值几何?地产大咖告诉你

2017年06月08日10:56 |
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买房必看!幕燕滨江价值几何?地产大咖告诉你

(注:此文属于人民网登载的商业信息,文章内容不代表本网观点,仅供参考。)

南京121.4公里江岸线分为了江宁滨江、鼓楼滨江、河西滨江等多个板块,而这其中幕燕滨江是主城的价格洼地。幕燕板块有哪些规划、行情如何、又有哪些优势?今天(6月7日)下午两点,幕燕滨江价值重塑与城市发展论坛在中航国际社区带您全面解析板块潜力。

论坛干货精选

南京大学城市科学研究院副院长 胡小武

1、幕燕滨江是承接南京城市北拓的重要方向;

2、幕燕滨江板块城建相对滞后,但是滞后所有的一个利好在于所有规划一步到位;3、在原第二热电厂爆破拆除之后,幕燕滨江将形成以居住、科教、医疗为主导的城市新空间;

4、作为主城生态山水条件最佳的滨江板块,去工业化后的幕燕滨江将非常适于城市都市经济、都市产业、人文生态的发展。

地产识局工作室负责人 石旭升

1、幕燕滨江“六横六纵”的路网规划密度非常高,密度越高出行越便利,生活质量越高;

2、小街区式的项目会提升小区的档次感;

3、幕燕滨江已经基本实现去工业化,更佳纯净化的板块越有可能成为主城区发展的样本。

网易江苏副总经理 汪明宇

1、幕燕滨江是发展相对比较好的地方,将承担南京整个跨江发展中的过度甚至示范作用;

2、幕燕滨江在过去这么多年的发展中没有得到重视,但是以整个生态为基础的现代服务业是未来的大势所趋;

3、幕燕滨江一直在积极引进优质教育机构,态度上不会太差。

《楼市零距离》制片人 朱妍

1、大烟囱搬走终于得以实现,地铁1号线北延线也正式开工,幕燕滨江发展正在加速;

2、板块需要打造一些商务区,并且在城市规划、文化和商业实现双方互动的效果;

3、江苏水系是全国比例最高,南京的水资源没有被好好开发利用起来,幕燕滨江应当抓住滨江的这个概念。

江苏财经广播主持人、《家在南京》制作人 王敏

1、幕燕滨江板块也有很多利好,这些利好在买房人心中还将发挥很大的光环;

2、地铁1号线、地铁6号线、7号线、和燕路的过江通道,是对燕子矶新城非常大的偏好

3、新南京人和其他南京人对这个区域认可度还是有待提高;

4、幕燕滨江板块历史底蕴悠久,需将文化名胜、风景区,这些特点宣传出去。

中航国际社区营销总监 金华

1、周边所有建设都在起步阶段,未来更值得期待;

2、当下路网打通了,风光带修好了,教育现在也在谈,包括三甲医院、商业等都在谈,未来板块发展不错的;

3、随着认可度地提高,板块认知度在不断上升,大家都有非常有信心。

大咖来袭

本次论坛请来了多位开发商代表、业内专家以及媒体代表。

品牌开发商代表:

中航国际社区营销总监 金华

弘阳燕江府营销经理 杨军

招商1872公园里销售经理 魏赞

融创玉兰公馆策划经理 高雪瑾

业内知名专家:

南京大学城市科学研究院副院长 胡小武

南京大学城市科学研究院副院长,城市文化开发研究所所长,美中文化教育经济基金会副秘书长。著有《城市问题》、《现代经济探讨》、《企业管理》等。

媒体代表:

人民网房产南京频道主编 王旭丽

网易江苏副总经理 汪明宇

地产识局工作室负责人 石旭升

地产意见领袖,中国地产软文第一人;著有《地产诡计》、《地产格局》。

江苏财经广播主持人、《家在南京》节目制作人 王敏

《楼市零距离》制片人 朱妍

南京克而瑞分析师 王为民

现场直击

胡小武:各位朋友,大家下午好!看到这个标题确实很贴切价值重塑和城市发展论坛,我想从几方面和大家分享一下对这个区域的认知。我们做城市研究,围绕南京,也包括全国其他城市都做了不少的研究。

首先,从城市发展的远景来看,我们这个板块应该是承继南京城市空间北拓的重要方向,北拓有两个方向,其中一个江北新区的核心区,另外一个是南京北部区域。为什么这个区域在新世纪以来,包括市委市政府都在筹划,有两个背景,第一个背景是南京是去工业化,是一个很重要的背景,刚刚也看到了最新的第二热电厂的拆除,去工业化使得城区成为一个典型意义上的以三产为主的,以居住、科教、医疗为主导的城市空间,去工业化就意味在城北这个是最后一个堡垒,把这个区域往外迁移,使这个区域成为非常适于城市都市经济、都市产业、人文生态。

第二个背景,我们在江北新区现在有2年了,以北的板块算是比较后发的区域,其他的板块从东南片区也好,还是从南部新城也好,动作相对大,但是这个板块(燕子矶)相对滞后,滞后所有的一个利好在于所有规划一步到位。从目前来看规划的要素,从地铁到下一步过江的通道,再加上前期整个的幕燕滨江公园,使得这个区域越来越成为了南京市不可多得的主城适宜的地方。

第二,在八卦洲的正南面,也就是我们这个区域,承接江北新区的最重要的功能,目前下一步可能还会有更多的使命,其中之一就是继续完善南京滨江的商贸的发展。我们都知道城市发展的历程当中,滨江的区域基本上有比较高端的商务商贸的功能,这是几乎所有世界大城市发展的规律性的。所以在这个区域当中,未来的幕燕新城在整个核心区的位置当中,商务商贸的部分还得加强,就意味着这个区域从原来的工业空间彻底成为服务业为主的空间,同时配套各种教育医疗生活设施。整个区域,这么多滨江的板块当中,从目前来看生态山水条件最佳的其实是这个。

当然你们可以看到西边有幕府山,在这样一个区域当中,有山有水,目前来看是超越其他很多的滨江的新城板块的。我想燕子矶新城在城市发展中,在对接江北新区的功能时,它的东端起点非常高,是滨江商务商贸这样一个高端的区域。以此带动整个南京城市北部的区域的发展。

坦白讲以前城北地区因为工业化的痕迹过于浓厚,导致城北地区在城市价值、城市功能的突出度来说,在南京不会有任何定位。去工业化之后,新工业化的植入,我们的城市规划进行替代。替代之后,有几点主要的价值,有重塑的可能性。

第一,使得南京城市北部区域,从原来的工业发展区成为了典型意义上的商贸发展区,同时这个区域会带动玄武湖以北到长江非常大的体量,城市转型,前面提到的服务业,未来会有很多新兴的产业要进入。比如说目前正在推的,未来在科创发挥力度。在江边这样一个区域当中,可能会出现新的科创带,只要整体的战略实施到位,还是可以预见。

其次,燕子矶城市功能的带动作用,还会呈现在原来的居住加工业混住的地方,后来会成为一个宜居生态功能片区。这个片区目前来看总规划人口可以达到40万,商业、服务业的需求内部会形成一个庞大的市场。所以我想未来的区域当中可能会有很多商业。我看到他们也在谈,2006年深圳华润万象城开业,十几年了,那个年代属于国内比较顶配的,一旦入驻可能使得这个区域形成现代化商务商贸带动的大型片区。

我以前经常来这边,经常来散步,前段时间还带学生来看了一下。包括中航国际社区、弘阳燕江府、招商1872公园里,应该说推进速度很快,起点很高。我初步判断你们老拿燕子矶公园和青龙地铁小镇比较还是吃亏了,最少也是和鼓楼滨江、河西的滨江一线来对标的,和中部地区是完全可以对标的。这里人文的底蕴,这是整个滨江沿线的高地。

八卦洲一旦按照既有的规划,一旦打造成都市的田园生态,滨江对面将是一片绿洲,生态要比河西好很多,河西高楼更多。确实这个地方区位优势、生态优势、文化历史的底蕴,在这条线上目前是高地,只要我们的规划能够不打折扣地嵌入进去,开发企业把自身及周边的环境高标准地建设,这个区域应该是南京未来的滨江四大板块,最少是非常重要的其中之一。滨江的岸线资源很珍贵,我一年来五六次这个公园散步,主要是想看船,在南京看船比较容易,其他地方看船不容易。

当然还有两点建议。第一,幕燕滨江也好,燕子矶新城也好,如果要成为南京滨江发展带很重要的区域的话,有一个非常重要的东西还是需要做的,我们也希望政府下一轮在这个区域当中持续保留,或者打造一两所比较好的学院,保留一两所本科以上的高等教育,不能把它丢了。

第二,这个区域要发展得更好的话,未来包括开发商,包括各界要有呼吁,要有推动,在这个区域当中要形成若干处地标性的空间。比如说这里是否能有一些公共的图书馆、博物馆、美术馆,或者是其他的标志性建筑。因为我们在谈到一个区域的发展、一个区域的功能转型的时候,有时候地标型的空间往往能塑造一个地区的灵魂,一种高品位的公共符号。因为目前还没有发现,希望下一轮在这两个方面努力,这个区域完全可以成为滨江市级之一。按照地理形态来看,这里可以变得最高,北边位置高,大家要努力。

地产识局工作室负责人石旭升从路网和社区角度分析板块发展前景

胡院长比较热爱幕燕滨江,我也比较热爱,我热爱的地方比较多。这里边谈到幕燕滨江是一个规划等级比较高的,我是比较认同的。我主要从三个方面来谈一下幕燕滨江的规划,一个是路网密度,第二是小型街区,第三是纯净社区。

第一、路网密度,我们整个是1千多万平方米的社区,是六纵六横,同时路网的密度还是非常密的,我今天第一次来中航国际社区,我看了一下非常有感受,一个6万平方米的项目从中间划了一道,变成了三万多的地块,实际上是一个项目,中间有双车道的路。实际上路网密度是非常密的。

北京太堵的原因是因为北京的道路太宽了,实际上道路的话不需要很宽的道路,但是需要路网的密度。北京的路网密度达到9,一平方公里路网密度的系数是什么意思,一平方公里要达到9公里道路的长度,一般只能达到2到3的系数。也就是说,在200米左右就有一个路口。

第二就是小街区。我研究了七八个项目规模都是小型街区,规模最小是2万多,最大的有12万,中航国际社区是一个平均数。小型街区一定会带来整个档次的提高,如果街区规划非常大,实际上规划的档次是低的。

第三,我认为规划好的第三个方面就是纯净社区,这个社区是非常纯净的,刚刚胡院也讲这个区域去工业化,去的是比较彻底的。拿这个片区和江北新城相比的话,江北新城是一个任重而道远去工业的过程。我们这个板块是一个基本实现的去工业的社区,包括路网密度、管线标准,因为它是一个全新的规划,不是像旧城改造的社区,整个是按照全新的规划来做。

网易江苏副总经理汪明宇与大家分享了10多年来幕燕滨江的发展情况

主城我在这15年里边看到的所有天翻地覆的变化,以前我经常说规划规划纸上画画,我现在越来越感受到南京市政府总的来说,是按照2002年南京规划调整的,一步一步实现很多的战略,包括到现在为止跨江发展战略。

当时说城北未来要去工业化,我们都说是胡说的事,就业问题、环保问题怎么办,结果第二热电厂的搬迁、爆破,所有当年的质疑一一实现。整个幕燕我们看到的是规划,胡院长研究公共关系,所以他知道,看不见的地方恰恰是政府做巨额投入的地方,回头发现看着满目的绿色,看着滨江美丽的风光,我们有理由相信这个地方,真的叫未来滨江城市四集中,我特别赞成这个观点。

刚才胡院长讲得非常好,第一个叫城市空间的北拓。北指的是西北,偏西一点。因为我们经常说跨江发展、江北战略,其实从规划地图看是往西走,南京的江北在江西的西面,南京被国家认定要承担整个区域的承东起西的战略功能,南京的跨江发展不是个人的意志。

在过江的过程中,老城滨江相对发展比较好的地方,必然要承担着整个跨江中的过度的甚至示范的作用。所以这里面,和大家交流一下,我越来越重视到滨江发展对于南京城市长远的城市发展价值或空间价值。这就是为什么我始终坚信,核心证实了发展出来的就是滨江板块。我认为南京在这么多年以前,没有重视,一个是辜负了长江,另一个有一些不得以的原因。现在有能力去实现,所以我看好它的未来,我也很好它的文化祭奠。

在座的各位坐在这儿比较坦然的,市场压力没有问题,我两年前参与这样活动的时候,那个时候我记得是迈皋桥那次,那个密度如此之高的时候,每个人都很苦,没有一个人愿意说话。今天坐在这儿还挺幸福的,在销售业绩一片走红的情况下,大家畅想着幕燕的未来。

《楼市零距离》制片人 朱妍

我生完孩子之后开始接受跑城建,相关的城建部让我来过这儿,那是我第一次遇到,发布会之后才发现就在身边不太远的地方。真的跑了城建以后,才对城市一些特色性的东西有直观的了解。

其实当时管委会也做过几次论坛,也谈到这边的融合,需要一些商务区的打造,当然也讲到了工业会有发展。我们当时采访完之后也这么想,这个大烟囱什么时候搬走,这是很难动的,毕竟在南京很多年了。一直到近期去实现了,上次开发部会的时候也讲了一些地铁线的配套,觉得这个速度比较快。这次江苏发展大会的时候我们也去了,也讲了城市规划、文化和商业双方互动的效果。

江苏人为什么和其他省份人不一样,我们有水,我们水系是全国比例最高的。我们这一方人当时专家总结说有灵动感,对应的这些人所做出来的事情和产品有独特性在里面。我自己觉得南京的水资源没有被好好开发,汪总也说到了,这么好的资源没有被用。

玄武湖就不说了,大的长江这么好,杭州西湖的景观、广州的珠江用得很好,滨江真的是我们很大的概念。我们早期提滨江这个概念比较少,只是提长江、码头,现在我们知道了有滨江的这个概念。现在谈到滨江,各个板块都在往滨江靠,城北、江宁都在说滨江,真的不知道滨江是这几个区位是在求同还是求异。

这一块儿品牌房企做项目的时候也在考虑。因为幕燕是一个新规划区,南京这几年各个有特色的区位,现在都不说行政区,这个区位很多,怎么样来区划他们。有这么多的雷同的东西,接下来发展是希望成为河西,还是要成为江北新区。

中航国际社区营销总监金华、弘阳燕江府营销经理杨军两位表示,最初来到这片未开发的板块时,大家对于这里的刻板印象就是关于化工,可是随着近几年各个开发商的进驻,以及居住环境、交通等方面的不断完善,不光开发商对幕燕滨江有信心,南京政府也对这块期许很高,整个板块实施先规划再建设的步骤。

幕燕滨江是南京所有滨江板块中唯一一个有水又有山的滨江区,居住属性是最高的。

江苏财经广播主持人、《家在南京》节目制作人王敏也和我们聊到:幕燕滨江是一个历史底蕴相当深厚的区域,这是它的一大特色,但是却不为人熟知,这是因为幕燕滨江板块在文化历史宣传投入上较少。

刚才汪老师说2001年的时候他已经跑城建了,就是在河西买的,2004年的时候到奥体去买房子,那时候我的家人非常不认可奥体。随着城市的发展,观点在变,我妈妈非常懊恼2004年没有和我一起在奥体买房。

你会发现过去的经验会教训这些买房人,让他们去选择。燕子矶和浦口新城价差的问题,如果把时间放在2015年的时候,那个时候浦口新城没有获批,房价也是1万出头,这个价格应该是差不多的。我们在2015年7月份的国家级新区正式获批了,江北新区的房价也在升,为什么一下子变高?是因为带着巨大的光环,国家级的新区在南京也是数得过来的,过江通道、地铁的建设还是偏重的。

幕燕滨江板块也有很多利好,只是这些利好在买房人心中还没有发挥很大的光环。比如地铁1号线、地铁6号线、7号线、和燕路的过江通道,这是对燕子矶新城非常大的偏好。在这么多的偏好当中,各位开发商也看到地缘客户占了一大半,是因为新南京人和其他南京人对这个区域认可度还是有待提高的。过去很多人对这个地方的印象是工业地,但是现在已经改变了,历史底蕴非常悠久的文化名胜、风景区,坐在我旁边的老南京人都不知道。

这个工作很重要,除了万人看河西之外,河西的奥体中心,所有的比赛必须到那儿。河西有很多历史文明的名胜,但是宣传是相对偏弱的。南京有一个南京眼,是一个人造景点,但是人气非常旺。对人口的导入、对整个区的宣传力度还是非常大。所以作为区内的开发商是不是在这方面多做点文章,对整个区域来讲都会成为受益方。

在去年的时候我们邀请过燕子矶新城开发区的肖部长去做客,他说燕子矶新城打造和其他的不一样,燕子矶新城是以旧修旧,是为了保存历史在其中。这其实是一个特点,但是怎么把这个特点宣传出去,很多人对燕子矶定位在工业区,把历史都忽略掉了。

大家都提到了教育,其实很多买房人对教育非常在意,包括奥体东板块,包括河西南板块,教育在整个房地产的成功的要素当中占比非常高,其实燕子矶现在也在做这方面的工作,这个工作可能目前来讲不能发挥吸引力的作用,目前确定的是民办,公办院校都未确定,对整个区域来讲也是相对比较偏弱的方面。

剔除这些因素之外,下一个爆发点就是地铁1号线的开通,这条线的开通对燕子矶来讲是非常大的助力。包括现在的路网没有完全实现人流的导入,如果地铁开通之后,把风光带做出来这个还是非常好的。这个事情靠政府不够,开发商也可以动一点脑筋。

南京克而瑞数据分析师王为民从供应面积、供应套数,以及价格数据的变化,分析了幕燕滨江近几年的发展。

2014年,幕燕滨江的新房成交价为1.44万/平,2015年为1.64万/平,2016年2.18万/平,就算在调控最严的2017年,幕燕滨江前5个月的成交价格仍然继续上涨,达到了2.72万/平。

【下午15:48分】

论坛圆满落幕,嘉宾合影留念。

择一处人居之所——幕燕滨江!

作为主城为数不多的滨江板块,幕燕滨江一直默默无闻,但现在随着南京第二热电厂的高烟囱、冷却塔爆破拆除,燕子矶正式宣告传统工业时代的结束,幕燕滨江迎来新生命,幕燕滨江未来发展更加明朗。

(幕燕滨江规划图)

根据规划,交通上,幕燕滨江计划打造六横六纵的道路密度,将有1号北沿、6号线及7号线三条地铁线通过;而商业方面,将引进“顶级商配”,最大概率是华润万象城;品牌方面,幕燕滨江获得了众多房企的青睐,中航、弘阳、招商、融创等全国大牌房企齐聚幕燕滨江,幕燕滨江已经从单盘主导到品牌房企林立。

说到品牌房企,不得不提的是中航里城,其打造的中航国际社区是幕燕滨江板块的代表楼盘。

(中航国际社区)

项目预计近期加推4号楼房源,共计推出91套,2梯3户。有89平、95平、129平三个户型,其中129平的户型颇受关注。

129平户型为4室两2厅2卫的设计,三开间朝南,南北通透,多重附赠,动线合理,科学地进行的动静分区,为全家老人、小孩和年轻人都提供了独立且互动的生活空间。

在居住功能设计方面,凸显“全龄化”“全生命周期”的成长理念,N+1 多功能空间满足不同居住需求。

(责编:孙红丽、伍振国)

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