蓝光发展拟折价收购雨润扬州涉债项目资产 对价难以覆盖标的公司债务

2017年06月27日15:11  来源:人民网-房产频道
 

  人民网北京6月27日电 (余燕明)陷入债务困境的雨润集团,正在通过分散出售受限制资产换回现金。

  2015年,融创中国甚至介入到雨润集团,企图为这家公司的庞大债务给出解决方案,不过最终未能成行。

  日前,起家四川成都的蓝光发展公告计划收购雨润集团下属的一间地产公司及在建项目,这间地产公司持有雨润集团位于扬州的3宗地块,均已开发在建,对价25.6亿元。

  仅从蓝光发展收购雨润扬州项目的对价上,如果最终达成收购条件并完成交易,这将是一笔极为合算的生意。

  标的项目公司扬州雨润房地产开发有限公司截至2017年一季末总资产26.4亿元(假设为收购评估基准日),总负债26亿元,净资产只有4000万元。蓝光发展在公告中没有披露扬州雨润房地产开发有限公司26亿元负债的主要债权方。

  双方达成的25.6亿元交易代价,将包括扬州雨润股权转让价款、债务承接款项、滞纳金等为实现目标项目转让所需的其他相关费用。如果以公告披露最近一期扬州雨润的资产债务比较,蓝光发展将折价收购雨润扬州项目,支付对价甚至难以覆盖债务。

  由于对价难以覆盖雨润扬州项目负债,预计这笔出售将给雨润集团带来亏损。

  雨润集团的债务困境也已经对扬州雨润项目产生影响。该项目3宗地块全部被抵押给了上海信托,向雨润控股集团和江苏翔森建设工程有限公司提供借款担保,最高担保金额分别为10亿元和4亿元,后者据称也是雨润集团实际控制的工程建筑企业。

  附带土地使用权提供抵押担保,扬州雨润房地产开发有限公司全部股权也质押给了上海信托。据人民网房产了解,上海信托此前向雨润控股集团提供了8亿元贷款。

  除上述抵押担保外,扬州雨润房地产开发有限公司还为江苏雨润肉类产业集团有限公司提供了借款金额为7.8亿元保证担保,因此实际扬州雨润公司对外担保总额累计达到了21.8亿元。

  登记在扬州雨润房地产开发有限公司名下的3宗地块由上海信托向上海市高级人民法院提请实施了司法查封。在商业领域,司法查封一般是债权人对标的公司申请财产保全、留置核心资产转移的重要司法手段之一。

  蓝光发展与雨润集团距离交易完成仍有诸多条件必须克服解决。双方签订框架协议以后,已经共同成立了工作小组,着手正式协议签约的准备工作,其中包括与上海信托和广发银行沟通抵押担保债务偿还及目标公司的抵押担保解除事项。

  雨润集团必须将扬州雨润这类受限制项目资产处置出售,换回现金解决债务引发的诸多问题,而涉债资产通常由于抵押担保等受到限制,陷入债务困境的出售方在交易中相对被动,意味着标的资产也难以获得溢价。

  不过,未来两周内,如果蓝光发展与雨润集团能够与上海信托、广发银行沟通抵押担保债务偿还及目标公司的抵押担保解除事项,达成三方解决方案,项目顺利交割转让,蓝光发展折价收购的扬州雨润项目将释放价值。

  雨润集团在2013年下半年通过招拍挂方式取得了扬州项目3宗地块,其中809地块和810地块成交价合计为7.7亿元,按建筑面积计算,成交单价约3000元/平方米;825地块成交价为11.5亿元,成交单价约为3500元/平方米。因此,雨润集团当时竞得3宗地块的总成本约为19.2亿元。

  雨润扬州项目用途均为住宅用地,809号及810号地块在建项目“星雨华府”,825号地块在建项目“雨润桂府”。开发进度上,星雨华府项目总建筑面积25.1万平方米,已建面积8.2万平方米,待建面积16.9万平方米,已售面积不到2万平方米;雨润桂府项目总建筑面积32.5万平方米,已建面积约9万平方米,待建面积23.5万平方米,已售面积3.4万平方米。

  据人民网房产从扬州一些电商网站查询房价走势,星雨华府项目最近均价约为9500元/平方米,雨润桂府项目最近均价约为9200元/平方米,相比以建筑面积计算的楼面地价拥有较大利润空间。

  另据扬州当地一些消息,由于雨润集团债务困境,星雨华府及雨润桂府项目不同程度陷入延期交房及开发进度停顿等问题。人民网房产尝试联系雨润控股集团人士评价该笔交易及了解项目开发进度,未获回复。

(责编:余燕明、孙红丽)