文/广州日报全媒体记者方晴 通讯员倪丽珠、黄杰波

房价上涨，房子卖早了能反悔吗？有些不诚信的卖家会想办法找各种理由来中止合同，殊不知违反房屋买卖合同约定，有可能被判高额赔偿，结果得不偿失。

近日，番禺法院审理了一宗房屋买卖合同纠纷案，买家李某诉称，卖家无凭无据，曲解合同原意，捏造买家违约事实，要求买家将应先支付的房款由64万元增加到104万元，买家请求法院判决卖家违约，赔偿49万元（按成交价245万的20%计算）。最终番禺法院判决支持了这一诉求，二审广州中院也维持一审原判。

原告：打款赎契被退 还被卖家指认违约

2016年4月8日，李某购下了袁某位于番禺区兴南大道的一所房屋，房价为人民币245万元，双方在中介的介绍下签署了《房屋买卖合同》及《合同附件》，并于签约当日支付定金10万元。

由于该房尚未还清银行贷款，因此在合同中双方约定，由李某转账部分房款人民币64万元给袁某垫资赎契。按照买卖合同的约定，袁某应于收齐该笔房款后，还清银行贷款、出具还清贷款证明、协助买家申请银行按揭。

8月4日，李某向袁某转账了64万元。岂料在8月7日，袁某突然通知李某其应支付的房款应为104万元，还反指李某违反合同条约。李某称，8月6日，在未有知会的前提下，袁某向李某强行退回已收房款64万，无理由拒绝履行《房屋买卖合同》及其附件。李某遂诉至番禺区法院，请求解除合同及被告退回定金10万元，并要求被告袁某承担违约责任，按买卖合同中的“违约责任”规定向其赔偿49万元。

被告：卖房未经妻子同意 合同无效

番禺法院一审期间，被告袁某辩称，按合同约定应该由李某垫资赎契，即李某应该付104万元而非64万元，李某没有按照合同约定履行垫资义务，构成了根本违约，其保留追究对原告的违约责任。

而在广州中院二审期间，袁某又称，涉案房屋属于袁某与妻子的夫妻共有财产，袁某出卖房屋没有取得妻子的追认同意，其行为属于无权处分共有财产的无效行为，因此涉案《房屋买卖合同》及附件因违法无效。

房屋买卖合同突然中止，被告在一审二审期间的辩解又不相同，究竟是原告违约？还是配偶对卖房不知情合同无效？还是另有隐情？

对于被告称涉案房屋为夫妻共有财产，其无权处分的说法，二审广州中院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款约定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，无论涉案房屋是否属于夫妻共有财产，袁某以无权处分主张合同无效没有法律依据，法院不予支持。

争议焦点：原告应该出多少钱垫资赎契？

截至2016年8月28日，被告贷款余额为1039282.86元。根据双方补充协议的第五条，确实是买方垫资赎契，但就具体的垫资金额，双方出现了争议。原告李某认为买方垫资赎契并非全额，按合同约定，垫资64万元即可。而被告袁某认为应由李某全额垫资，该64万元不是垫资赎契款的一部分，是属于首期款，因此原告的垫资款应当是104万元。

法院查明，虽然附件写明由买方垫资赎契，但该条后续内容对此进行了细化：首先由卖方申请提前还贷手续，待银行同意提前还贷后，由买方将首期楼款64万元转入卖方贷款账户，待银行扣划后即视为卖方收取相应楼款。该条款表明两层意思：一是李某应当垫资64万元，二是该垫资款项作为李某支付的首期楼款，在银行扣账之后，视为袁某已收取该笔房款。而且，原告已支付10万元定金和首期房款64万元，同时向银行申请了贷款171万元支付余额，这三笔款项总额正好符合合同约定的房屋金额245万元。

综上分析，番禺法院认为，李某应按约承担部分垫资赎契义务64万元，而非袁某主张的104万元，且李某已履行了该义务。袁某在收到该64万元后，又将其退回给李某，致使双方的房屋买卖合同不能继续履行，袁某的行为已构成违约。综上所述，法院判袁某向原告李某支付违约金额49万元（按成交价245万的20%计算）。

法官提醒：

二手房交易违约多发

签合同注意细化条款

近一段时间，番禺法院受理多起房屋买卖合同纠纷，房价的不断上涨导致二手房交易违规率增加。在诉讼中，卖家不会承认是因为房价上涨而欲违约，而是以各种理由称买家违约或合同无效，以此拒绝卖房。法官提醒：买家在签订房屋合同时要细化合同条款，在交易中注意保留、收集证据；卖家在交易过程中，要遵守诚信原则，勿因小失大。

一方面，卖房人看到房价上涨后拒绝卖房，属于民事违约行为，按照《合同法》规定，要承担三种违约结果：一是继续履行合同;二是采取措施补救；三是赔偿损失。这三种违约结果由买房人选择。因此，买房人可以选择不要卖房人双倍返还的定金，而要求对方必须继续履行合同。

另一方面，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》对于违约金问题规定作了以下规定：

违约金产生的依据一般可分为约定依据和法定依据，根据相关规定，当事人之间可约定一定数额的违约金，当一方出现违约，须向守约方支付该违约金。违约金的法定产生依据是指在当事人没有对违约金进行约定的情况下，如果一方当事人违约，法律给予违约方一定的惩罚而对守约方进行一定的法律救济。违约金制度实际的适用过程中，当事人的约定违约金条款优先于法定违约金条款适用。

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