卖房“反水”?请赔差价!  

近年房产交易卖家“主动违约”终止买卖或“一房两卖”情况增多  广州中院:违约方赔偿责任应与守约方因违约所受的损失相当

魏丽娜

2017年07月31日08:33  来源:广州日报
 
原标题:卖房“反水”?请赔差价! 近年房产交易卖家“主动违约”终止买卖或“一房两卖”情况增多 广州中院:违约方赔偿责任应与守约方因违约所受的损失相当

房子交易不成,双方对簿公堂。

仓边路报告

文、图/广州日报全媒体记者魏丽娜 通讯员杨晓梅、庄薇、林北征

房屋递件当日遭卖家反悔,只好另购同一小区类似户型房子,时隔三个月,各项费用多花了40万元。一怒之下,买家将毁约的卖家诉上法庭。这起典型的卖方不诚信违约致买方损失的房屋买卖合同纠纷案日前在广州中院二审,由广州中院王勇院长主审,当庭主持双方达成调解协议,除返还定金5万元、赔偿违约金12.5万元外,卖家还要支付10万元房价差。

据了解,近年来出卖人“主动违约”终止买卖或“一房两卖”情况增多,二手房买卖合同纠纷首超一手房。“目前广州中院对同类案件的处理原则是,在对房屋差价的损失计算时,违约方承担违约赔偿责任应与守约方因违约所遭受的损失相当。”广州中院房产庭庭长邓娟闰表示,通过司法裁判过程和裁判结果引导、形成守信光荣、失信可耻的良好社会氛围,引导各类因诚信缺失引发的房地产纠纷矛盾能通过司法渠道得到妥善解决。

买家:递件当天卖家不卖了

2016年8月11日,房屋买家阿峰(化名)经中介公司介绍,与卖家华姨(化名)签订了《房地产买卖合同》,就华姨名下一处位于广州天河区、建筑面积60.8362平方米的房产达成买卖协议。双方约定:房屋总价125万元,定金5万元,首期楼款(不含定金)33万元在成功递件当天由买方直接支付卖方,楼价余款银行按揭。

签合同当天,阿峰向华姨支付了购房定金5万元。为凑齐购房款,阿峰在8月31日将自己位于增城的商品房卖掉;一边向银行申请办理按揭贷款,在9月28日得到了银行的《个人二手住房贷款承诺函》。

三个月后,即2016年11月3日,双方依约到房管部门办理递件手续,谁知华姨突然临场变卦,理由是中介经纪人没到场且阿峰不同意先支付首期款再办递件,双方不欢而散。次日,阿峰向华姨发出《律师函》,要求华姨在11月8日前协助其办理房屋的递件手续,但至11月15日,华姨直接以阿峰无能力付款为由拒绝出售房屋。

起诉:索赔房价差额30余万元

自己的房子卖了,交了定金的房子却遭卖家毁约。11月25日,阿峰找到一套与华姨同栋楼、面积约69.2平方米的房屋,以168万元总房价买下。短短三个月时间,购房款就多花了几十万元。一怒之下,阿峰提起诉讼,请求判令原卖家华姨承担违约责任,返还定金5万元,支付违约金12.5万元,赔偿房价差额损失30.5万元以及中介费、按揭贷款代理费、律师费等60200元。

一审:被告违约 判赔27.5万

一审法院认定,双方签订的合同依法有效,被告拒绝履行合同依据不足,已构成根本违约,原告有权要求被告承担违约责任。被告应将原告已付的定金5万元退还。

此外,被告逾期办理交易手续,原告有权要求被告支付总楼价10%的违约金。因原告已充分举证其在被告拒绝履行合同当月即2016年11月25日向案外人购买了与案涉房屋同栋的房屋,房屋价格相比案涉房屋存在较大差额,原告确实存在实际损失,故对原告要求被告支付违约金125000元的诉讼请求,法院予以支持。

关于原告要求被告支付房价差额损失305000元的诉请,一审法院认为,因房地产交易价格受多种因素影响,加之已判令被告支付违约金125000元,足以弥补被告的部分实际损失,故根据公平原则,酌情判令被告向原告支付房价差额损失150000元。

一审判后,华姨不服上诉。

院长主审:被告承认违约接受调解

让华姨意外的是,本案二审由审判长兼主审法官广州中院院长王勇和另外两名资深法官组成合议庭进行开庭审理。

7月28日上午9时,审判长王勇敲响法槌,庭审开始。

二审庭审紧紧围绕两个争议焦点开展:一是华姨是否应当承担案涉《房地产买卖合同》解除的违约责任?二是若华姨应当承担违约责任,损失赔偿额如何确定?

上诉人华姨坚持认为,她怀疑买家在交易过程中没有能力付款,故不配合买家办理递件手续,却并未提交新的证据,并声称自己在合同前后对很多细节都不懂。

当法官征询双方当事人是否接受调解时,上诉人华姨态度急转,承认自己违约,“再也不想因为这件事情而烦恼”,表示愿意接受一审返还定金和赔付违约金,但对一审判赔的15万元房价差额期望调整为10万元。

在法庭主持下,经过几轮磋商,该调解意愿得到阿峰一方的同意,双方当事人当庭签署调解协议书。

焦点:如何确定房屋差价损失

庭审结束,审判长王勇接受记者采访时表示,本案系房屋买卖合同纠纷,一审判定中属于典型的在买卖中不诚信的单方违约情形,社会关注度高、影响范围广。

王勇介绍,该类型案件的处理,通常存在两大争议焦点:一是对违约责任的认定,二是违约责任的损失赔偿额的确定。前者属于事实认定的层面,个案有别,应具体案情具体分析。而后者有关损失赔偿,尤其是房屋差价损失是否属于损失赔偿的范围,如何确定差价损失赔偿的金额问题,目前在全市司法实践中仍存在不同的处理方式。

据了解,在司法实践中,就房价差损失赔偿金额的确定问题,一般情况下双方合同有约定的从约定,没有约定或当事人不能协商的,由法院向当事人释明后,委托有评估资质的专业机构对房价涨跌情况进行评估鉴定。

本案具有特殊性,当事人双方在一审中没有申请评估,但是买方在卖方明确拒绝出售房屋后不久另购房屋,且房屋位于诉争房屋的同小区,面积相差不大,故二者价格具有一定的可比性。原审在剔除房屋面积、朝向、楼层方面等差异因素后,酌情确定买方实际产生的损失。这样的处理原则既合法有据,也节省了当事人不必要的评估费用支出,避免了因评估时间过长而增加当事人的诉讼成本的发生。

“本案合同是双方当事人在平等自愿协商一致的基础上达成的对涉案房屋买卖的合意,并签订了书面合同,双方均应诚信履约。”王勇表示,经庭审主持调解,双方当事人自愿达成调解协议,是对其自身民事法律权利的合法处置,不仅有利于案件纠纷的化解,促进双方当事人相互谅解,而且有利于案件的执行,真正实现案结事了。

数据分析:

二手房买卖纠纷首超一手房

以本案为典型案例,类似二手房买卖合同纠纷近年来在广州各区呈现明显上升趋势。据广州中院司法大数据统计,2013年至2016年,全市基层法院受理的商品房预售合同纠纷一审案件数量分别为3217、4587、3570、3197件,受理商品房预售合同纠纷以外的房屋买卖合同纠纷一审案件数量分别为:2749、3290、2229、3631件。可见,二手房买卖合同纠纷占据房地产案件较高比例。

从2016年开始,二手房买卖合同纠纷案件数量首次超出商品房预售合同纠纷。今年广州各区二手房买卖纠纷又有明显上升。今年上半年,除白云、海珠、越秀、南沙四区负增长外,增城、天河、荔湾、番禺、花都、黄埔、从化七区皆出现较大增长。

法官说法:

违约赔偿应与守约方损失相当

据广州中院房地产审判庭庭长邓娟闰介绍,近年来,因房价波动较大,出卖人“主动违约”终止买卖或“一房两卖”情况增多,二手房买卖合同纠纷呈现增多趋势,包括拒不履行、迟延履行、限购限贷无法履行、一房数卖、借名买房、处分共有房产、连环买卖、户口纠纷等。且涉及法律关系繁杂,除了买卖关系之外,通常还间杂有居间关系、租赁关系、数个买卖关系、共有关系、借名关系、抵押关系、代理关系等。

“目前广州中院对同类案件的处理原则是,在对房屋差价的损失计算时,违约方承担违约赔偿责任应与守约方因违约所遭受的损失相当,即因为房价涨跌而违约的,违约方应承担的损失不仅包括直接损失,还包括守约方可得利益损失,比如房屋涨跌所造成的差价损失。”邓娟闰表示,此次审判活动,由院长担任审判长,开庭审理房地产复杂案件,就是倡导“失信受惩、守信受益”的办案导向,法院要通过司法裁判过程和裁判结果引导、形成守信光荣、失信可耻的良好社会氛围,引导各类因诚信缺失引发的房地产纠纷矛盾能通过司法渠道得到妥善解决,促进广州房地产市场的有序健康发展。

新闻背景:院庭长审案成常态

司法责任制改革以来,院领导办案在广州中院已是常态。2016年至今,院庭长办结案件5776件。其中,2016年全年办结案件3098件;2017年1~7月办结案件2678件,占去年全年院庭长办结数的86.44%。根据改革要求,院庭领导不仅要办案,还要重点审理“重大疑难复杂案件”,发挥院庭领导办案的指导示范作用。

(责编:伍振国、孙红丽)