他山之石

住建部日前在其官网发布由九部委联合发文的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(以下简称《通知》)，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场，并选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。不少人欢呼，租赁市场政策频出，房价该降了吧？但事实上，决定房子价格的永远是供求关系，不改变供求关系，房价不会降。“租售并举”成为楼市调控长效机制的一部分，如果真正能够做到买房租房一个样，或减少目前的住房需求。目前一线城市和热点城市房子的供求关系大多供求紧张。

德国闹“房荒”

房价房租同步上升

很多人以德国为例，说德国就是租赁市场发达，所以房价一直稳定涨不起来。那是老黄历，近几年德国几大城市的房价、房租一涨再涨，2016年德国有些城市的房价竟然涨了40%，而且这一趋势还将持续。

德国房地产代理公司Engel & V·lkers对2016年德国城市房屋购置价格涨幅前十名进行了统计，数据显示，巴伐利亚州肯普滕同比涨幅最高，涨幅达43.7%，2016底房价达2120欧元/m2，其次是黑森州的卡塞尔，涨幅达35.8%，房价1714欧元/m2。萨克森州的莱比锡排名第三，涨幅33.1%，房价1415欧元/m2。几大城市的房价涨幅也不低，柏林涨幅18.8%，达到2451欧元/m2，慕尼黑涨幅15%，达到5289欧元/m2，科隆涨幅14%，达到2464欧元/m2，斯图加特涨幅12.9%，达到3094欧元/m2，法兰克福涨幅10.8%，达到3033欧元/m2，汉堡涨幅9.6%，达到2834欧元/m2。法兰克福大学城市地理研究专业教授希格认为，大城市价格本来就比较高，基数大，涨得不少算下来涨幅也会较小。

房价涨房租也涨，2016年奥芬巴赫房租增长排在首位，同比增长14.3%，冷租价格（暖气费用另计）达10.21欧元/m2，腓特烈港以涨幅12.3%排在第二，租金9.8欧元/m2，肯普滕位列第三，涨幅10.3%，租金8.25欧元/m2。德国租户协会主席希本克腾表示，现在在汉堡、柏林、斯图加特、杜塞尔多夫和法兰克福等城市，想找到廉价出租公寓越来越难。

两年前德国推出旨在抑制房租过快上涨的新修订房租租赁法，但2016年全德国房租仍平均上涨1.8%。除租房外，房价也在飙升。原因之一是持续增长的需求和住房供应短缺。据德国租户协会公布数据，2016年德国只建了5.3万套出租公寓，此前一年新建的住房更少。据Pestel研究所公布数据，最近10年共有10万套社会福利房从市场上消失。

澳大利亚房价飙升

租客面临住房压力

随着房价飙涨，澳大利亚的房产拥有率持续下滑，越来越多人租房居住，大量业主和租客同时面临住房压力。因为在澳大利亚，1/5的家庭需偿还按揭，还贷支出占收入比例高于30%的家庭占比多达7.2%。6月27日，澳大利亚统计局公布了2016年人口普查数据显示，仅31%的澳人已偿清按揭、完全拥有自己的房产。目前，近31%的澳大利亚人租房居住，高于2011年的29.6%和1991年的27%。达尔文是澳大利亚租客最多的城市，超过44%的居民租房居住。悉尼和布里斯班的租客比例也相对较高。数据显示，澳大利亚平均每个人一周的收入是662澳元，但私人住宅的按揭贷款中位数是1755澳元/月，而私人住宅的房租中位价格是335澳元/周。

据统计，2011年澳大利亚共有7760314套私有房产，2016年这一数字增加到了8286073套。其中，独立住宅比例为72.9%，半独立的连排别墅比例为12.7%，公寓比例为13.1%，可居住的拖车比例为0.3%。两次普查期间，澳大利亚首府城市（包括悉尼、墨尔本、布里斯班、阿德莱德、珀斯、达尔文等）房价平均上涨35%，其中悉尼房价猛涨将近60%，导致越来越多家庭买不起房。根据最新普查，柏斯、悉尼和墨尔本面临住房压力的家庭比例最高。其中柏斯每10户家庭中，就有1户每月支付超过1/3的收入偿还按揭。22%悉尼家庭已购房但尚未偿清按揭，且还贷支出占收入比例超30%。

普查显示，房价飙涨或与移民有关。首府城市的移民中，有86%是在最近25年内前来定居，导致人口快速增长，其中达尔文和柏斯增长最快，其次是墨尔本和悉尼。7月3日，权威房产数据机构CoreLogic公布了最新的房屋价格指数。数据显示，首府城市6月房价平均上涨1.8%。其研究部主管劳利斯（Tim Lawless）指出，尽管各首府城市第二季度房价环比上涨0.8%，但增速仍很慢，远低于第一季度的5%。

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