羊城晚报记者 詹青 实习生/陆佳园

近期，“租购同权”新闻不断发酵，在刷屏时代，社会关注度不减反升，足见其炙热程度。

2600多年前，孔子望着奔腾河水说道：“逝者如斯夫，不舍昼夜。”确如其言，人类的历史快速前行，特别是随着三次工业革命的来临，让迭代效应愈发明显。比如在数码领域，智能手机的上位，在餐饮领域称霸的不是川湘豫菜系，而是百度外卖、饿了么这类外卖平台。

中国的房地产市场亦是如此。

近两年，调控政策轮番袭来，房企竞争大浪淘沙，风起云涌。于楼市而言，“租购同权”其实是市场变革的一个信号。

中国楼市是一个政策市，政府之手的作用非常大。在年轻人购房热情仍然没有太大改变的今天，我们也不能否定一个事实：未来租赁比例上升、租售并举是一种趋势。

不过，“租房时代”需要慢慢进阶，就目前预判，至少有四大关卡需要“冲关打怪”，要一步步打过去。

第1关：剥离房子公共服务功能

打怪方式：渐进式，十年以上 关卡任务：逐渐剥离附着于房子身上的公共服务功能，实现真正的“租购同权”

房子身上，除了居住之外，还附加了过多非房地产利益：如入学问题、入户问题。

我们先来说关注度最大的学区房问题。住房落户与学位高度挂钩。结果，很多人买房根本不是完全为了居住，而是为了房子附带的学区。

虽然，“租购同权”政策的出台为租房市场注入强心针，但当下要落地的难度不小。

事实上，由于教育资源不均衡，学生入学政策往往让租房的人无法享受与购房同等的优质教育资源，这种不公平待遇导致了大量租房家庭子女无法真正就近入学，从而导致房地产租赁市场发展出现短板。

其次，就是入户问题。

近期，不少城市推出“租房入户”政策抢夺人才，广州其实在三年前已经推出该政策，之所以未在现实中得到很好推行，主要原因是房东必须同意户口挂靠，这一点就卡住了大多数人。同时，基于大城市对人口总量控制的需要，租房入户不可能没有前置条件。

所以，该关卡的“打怪模式”应该是渐进式的，有学者认为，从立法规范到政策储备，再到教育、户籍制度等改革，要完成至少需十年以上时间。毕竟，这个问题是整个社会管理服务体系的问题，而非仅仅是房地产本身的问题。

第2关：规范市场势在必行

打怪方式：未来五年会有改观 关卡任务：告别野蛮生长，租赁市场管理进一步规范化

中国的租房市场发展严重滞后于房地产市场，属于“先天不足”。

中国房地产市场的发展可以说缘起于上世纪90年代，90年代末，随着福利分房政策的取消，居住并购买住房成为众人取得房屋的主要方式。然而，当时国家相关政策的思路还是利用住房公积金制度将原先的福利分房变成货币补贴形式，从而降低企业和单位的负担，但主要政策倾斜的依然是买房而不是租房。

所以，中国自发形成了房地产租赁市场，这个市场不仅没有一手楼较成体系的房地产开发，更没有专门的管理机构，更别谈什么标准了。最终的结果就是租房市场形成了一种纯自发的市场行为。

房源老旧、配套设施低劣不说，各种虚假中介信息一度随处可见，野蛮生长的结果就是租房市场的发展和房地产市场发展严重不匹配。“黑中介”、二房东、“霸王条款”、随意涨价、房租欺诈、被迫搬家、不退还押金等乱象让租房的人体验不佳。

甚至，有人说，没有租过房就不足以谈人生，租房是大学生体验世态炎凉的第一课。

租房的“黑暗史”能否得到改观？

关于这一点，刚出台的住建部文件试图补上重要一课：建设政府住房租赁交易服务平台和创新住房租赁管理和服务体制。

比如：搭建政府住房租赁交易服务平台，提供便捷的租赁信息发布服务，推行统一的住房租赁合同示范文本，实现住房租赁合同网上备案；建立住房租赁信息发布标准，确保信息真实准确，规范住房租赁交易流程，保障租赁双方特别是承租人的权益；建立健全住房租赁企业和房地产经纪机构备案制度，强化住房租赁信用管理，建立多部门守信联合激励和失信联合惩戒机制；加强住房租赁市场监测，为政府决策提供数据基础。

可以说，未来，从出租屋管理上，在政府的监管方面力度会更大，也会更规范化。这个会较快看到效果。

第3关：长租模式成为常态

打怪方式：未来五年供应增大 关卡任务：更多资本介入租房市场，长租、品质公寓供应量增大

目前，租房市场有90%盘源来自个人，这也是导致房屋租赁市场鱼龙混杂、缺乏管理的主因。因此，极少人会签5年或更长时间的租约，也萌生租房难以给人安全感，会让人觉得居无定所。

不过，未来会有越来越多资本看中租赁市场这一块蛋糕，出现更多“专业大房东”，提供更有保障的长租房——因为政策红利明显。

目前，在人口净流入的一线城市，按照政策思路的逻辑，主要有以下三个方面给予大力支持：

1.鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展，鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务。

2.加大对住房租赁企业的金融支持力度。

3.积极盘活存量房屋用于租赁。

值得注意的是，目前，土地出让“自持”比例越来越高。未来，大房东会越来越多。包括公租房、人才公寓等政府或国有企业房源；租赁企业的长租房、品质公寓也会越来越多。

据羊城晚报记者统计数据：2015年至2017年广州出让地块的竞配建面积高达107.3万平方米，这部分房源主要分为两类：保障房和人才公寓。这意味着，假如以60平方米一套房来计算，2017至2020年陆续建成交给政府的房源将有1.6万套！再加上原来的市场储备，广州至少有超过3万套类似房源。

尽管3万套房源不算特别大，但在一定程度上可发挥资源配置的基础作用，加上政府之力倾斜，未来五年，更多有品质、居住更安全、有保障的出租房房源会出现在市场上，足可以配合“租购同权”政策顺利落地，吸引更多愿意以长租房代替购房的市民。

第4关：打破传统观念

打怪方式：渐变式，长期 关卡任务：买房不再是结婚等人生命题的必选项

最后一关是传统观念。

传统观念的形成有非常复杂的社会土壤。

作为农业文化根深蒂固的民族，“有恒产者有恒心”——中国人对于土地、房产非常看重，绝不是一朝一夕能改变的。

羊城晚报记者在采访时发现，就算是90后大学生、00后高中生，他们都从心底认可父辈这种传统思想。采访中，一位大学生表示，如果处于拖家带口状态，还是希望能买一套房子。毕竟，这样会给家人一种安全感和保障。因为在我们许多人的认知里，房子代表稳定和财富，最重要的是它还是家的象征。

一些人更表示，正是因为这种传统观念根深蒂固，所以到最后，买房或租房的压力其实是来自于自己与另一半的家庭长辈。采访中，一男同学笑称：“这个问题要多问女生，毕竟现在很多女生没房子是不嫁的。”

不过，传统观念并非一成不变。

未来的“单身贵族”崛起值得关注。

未来可能会有越来越多人选择不结婚、结婚的年龄推迟也会非常明显。来自复旦大学2017年3月份发布的关于上海80后最新调查结果显示：80后的结婚年龄明显推迟。原因之一是婚前同居率上升，2016年上海80后群体近四成均有婚前同居经历。

选择单身或主动丁克状况会越来越普遍，未来这个人群的崛起，会在一定程度改变依附在房子上的婚恋观。不过，这种改变只能是渐变式的，至少在很长一段时间内，我们不会明显看到。

相关链接 升级版本：香港的“租购同权”

香港实行的就是“租购同权”学区制度，他们有个很有特色的制度：“校网”。为方便学生就近上学，香港的小学和中学按照区域划分为不同“校网”。

其中，名校最为集中的区域是11校网，位于中西区，还有湾仔及九龙城的12和41校网。由于“统一派位”和学生的居住地址有关，因此很多家长会选择搬到这些区域居住，又或者租住在附近，以便为子女获得申请名校的资格。

由于“租购同权”，只要证明所申报的居住地址是申请儿童唯一或主要居所，即日常主要起居生活的地方，租约、税单，水、电、煤气费等的缴交凭证都可以作为证明文件。

所以，每年暑假都会有大批家长到湾仔校网租房，希望子女能进入湾仔区升学，因而刺激到区内住宅租金不断上升。

但这些租客一般不会长租房屋。香港房屋的租约一般为两年，这些为子女申请名校才承租的父母，一般在申请学校前半年至一年入住，用房屋地址申请学校，申请到之后一般住1-2年就会搬走，因为名校网内的房屋租金比较贵。

所以，假如未来广州也可以“租购同权”的话，优质教育资源集中的区域，住宅租金整体上涨的概率就会较大，会对非学区使用者租户存在挤出效应。

当然，这也会消除一部分刚需学区购房压力。

不过，由于房屋租金上涨带来的房屋租售比改善，无碍学区房皇冠上的明珠地位，从香港优质学区房仍然比同区平均房价高出50%-80%便可看出。

升级版本：德国民众为何偏爱租房

在德国，民众偏爱租房，而且当地有严格管理下的完备租房体系。

据安家置业德国房地产公司总经理张琳介绍，德国对租金的管制有严格规定；在大城市住房缺乏的情况下，德国对旅游短租也加以控制，比如首都柏林的屋主不得擅自将自有房屋以旅游短租目的向外出租，违者将被处以数额极高的罚款。

德国《民法典》等多项法律均强调保护租房者权益，各州、市及乡镇都设有独立机构制定各地段房租价格标准范围；房租涨幅若超过20%就被视为违法，超过50%则构成犯罪。

德国非常注重保护租客的合法权益，根据德国相关法律规定，多数情况下，房东无权随意解除租赁合同，除非房东自用。因此，大多数租客会与房东签订五年甚至更长的租房合同，以减少房租上涨带来的额外支出。同时，德国租客搬入只有四面白墙的空房子后会出资装修房屋、买家具，把租来的房子当成“自己的家”。

当然，房东的合法权益也会得到足够保障。以德国租房较难的城市慕尼黑为例，一旦有好房出租，房东会首先要求承租者提供重要的个人信息，包括工作证明、个人征信记录、前房东推荐信等。退租时，房东有权要求租客还原房屋，包括粉刷墙壁、修理地板等。

此外，名下出租房屋较多的房东，还可以购买保险，以降低房屋空租情况下的损失。由此可见，全面平衡考虑以保障租客和房东双方权益也是德国维护良好租赁关系的有效手段。

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升级版本： 国内一线城市新流行：青年公寓

随着政策支持、资本介入，未来，在长租房、品质公寓等会有更长足的发展，求租方会有更多选择。

其实，当下，已有不少企业做了很多具示范性的尝试。如北上广深等一线城市已出现了很成熟的公寓品牌。

青年公寓分成两类：一类是青年集中式公寓。如自如、魔方、you+等青年公寓，它们会将一栋总建筑面积几千平方米的小楼划分成一个个每套20平方米左右的独立房间，里面麻雀虽小，但五脏俱全，除了有卧室，还配有独立卫生间，甚至还有一个小客厅，条件好的还有小阳台。

除了功能齐全，共享空间也是青年公寓的亮点——咖啡厅、健身房、桌球台、读书区……甚至是户外院子都成为标配，一些大型青年公寓还有专门食堂。

另一类是居民小区的改装式公寓。

有些小区可能还是传统住房，自如、优客逸家等租赁平台会将小区内一百多平方米的房子从房东手上长租下来，在法律允许的范围内对房屋进行改造，将房子改装成既有公共空间，又有独立隔间房，可能一套房可居住四五个年轻人，他们在同一屋檐下生活，成为了一种独特的居住方式。

这种由专业化租赁机构主导的租房革新，正在很多一二线城市快速发展起来，这些机构的出现，在某种程度改变了原有房屋品质不佳、供应短缺、管理不足、租客缺乏安全感等一系列痛点，正成为不少城市年轻人的一种居住潮流。

羊城晚报记者日前在广州赤沙村采访到，该村就有2000多套房源，由专业租赁公司打包管理，然后再投入到出租市场，在一定程度上改善了城中村住宅租赁出现的各种问题。

未来，如果再加上支付宝等“外来和尚”巨头的渗入，由芝麻信用来抵消原先房屋付三押一的押金问题，房屋租赁势必增加更多的可能性。

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