广州限价房补地价没想象中多

梁红举

2017年08月11日08:56  来源:广州日报
 
原标题:限价房补地价没想象中多

  广州最早的限价房项目万科新里程, 离地铁六号线二期黄陂站不远。

保利西子湾目前的二手房价并不低, 所以补缴地价比较高。

2015年9月,北京东城启动规模最大的限价房销售,吸引了很多人。

  在“3·17新政”从严需求端调控的基础上,北京日前宣布将推出共有产权住房政策。按照北京市住建委的说法,共有产权住房是指政府提供政策支持,由建设单位开发建设,销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平,并限定使用和处分权利,实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。

  很熟悉的说法,类似于当年的限价房。虽然其申请条件有些区别,比如广州要求申请人必须具有广州市城镇户口,而北京没有户口要求。比如广州当初限定男性年满25周岁,女性年满23周岁才能申请,而北京规定单身家庭申请购买的,申请人应当年满30周岁等。但这些年,广州的限价房已陆续补缴地价,成了市场上有竞争力的二手房。

  文/图/表:广州日报全媒体记者 梁红举

  四大限价房解决万余家庭居住

  所谓“限价房”,又称限房价、限地价的“两限”商品房。限制价格、限制套型(面积),与经济适用房一样,都是当年限制高房价的一种临时性举措。记者曾经采访过广州的多个限价房楼盘,开发商在拿到地块后可以留有部分用来自由规划开发,既可以做高档公寓、也可以搭配建别墅。比如当年的万科拿下土地之后,一部分做了限价房万科新里程花园项目,另一部分开发了“广州万科城”,其中就有高层住宅和别墅。

  在广州,比较大型的限价房项目有四个,万科新里程、龙光峰景华庭、中海金沙馨园、保利西子湾。两个在萝岗、两个在金沙洲,这两个区域当年算得上是广州比较偏远的地方。

  万科新里程一共有14栋,共1860户,当年限价6000元/m2,旁边的龙光峰景华庭一共有47栋5735户,当年限价4000元/m2,中海金沙馨园由南北两块限价地组成,共12栋2000多套,其中南面的仅11层,限价6150元/m2,北面的全部是18层,限价6375元/m2。保利西子湾有18栋建筑共1596户,限价6500元/m2。在当时,这些限价房普遍比周边的商品房便宜20%~30%,所以申请者众,基本上是推出市场就售罄。

  限价房纷纷补缴地价“赎身” 手续也挺简单

  目前,大多限价房业主却将这些限价房积极推进市场销售。广州市国土房管局限价房的上市指引很清楚,“限价房业主在房产证满5年后可自行补缴地价进入商品房销售市场”。2015年5月,当年的萝岗区公布了《萝岗区限价商品住宅因交易上市或自行补缴土地收益价款而申请产权登记的操作细则》,万科城新里程花园A区和龙光峰景华庭部分楼宇期满五年,可补缴地价上市交易。

  记者当年实探过万科新里程花园放盘的一套89平方米三房单位,业主放盘价135万元,由业主补缴土地收益价款。最初购入价超过50万元,如果以135万元成交,按照增值部分的70%补缴地价,业主得补缴59.5万元的土地收益价款,再加上差价3%的契税,业主的实际收入不会超过25万元。所以,业主想出了另一种交易方式,实收90万元,由买家补缴土地收益价款,这样,他的实际收入会超过35万元。

  按照后一种交易方式,业主和买家都有着数,买家只要补缴28万元的土地收益价款,加上90万元的房款,一共才118万元,比135万元要少。但这单交易当时就搁浅。可以肯定的是,相关部门有自己的估值,不会是业主报多少就是多少。

  就在那时,紧挨万科新里程花园的广州万科城,二手房均价已经超过18000元/m2,而这个楼盘最初购买的价格是8000元/m2左右。同样以89平方米的面积计算,购买同一区域商品房的业主,资产已增值89万元。正是这一大幅度的增值,迫使限价房业主纷纷补缴地价,让限价房进入市场。

  “没有确切的统计数字,但近几年不少限价房业主都补缴了地价。”中原地产龙光风景华庭分行的营业经理林茂荣告诉记者,不全是为了销售,有的是为了获得购房指标。“广州限购后,有广州户口的家庭可以买两套,但如果家里有限价房的,则没有购房资格。”

  7月份,林经理刚刚协助龙光风景华庭的一位业主办完地价补缴。“约80平方米北向的顶层两房单位,共补缴30多万元。手续很简单也很快,一共一个月时间吧。”林经理说,首先业主到广州开发区房管局递件,约20天左右就会接到通知补缴地价,然后到地税局打单交款,再回到房管局办理新的不动产权证。

  记者注意到,按照此前的限价房上市的《操作细则》,限价房业主应该按照增值部分的70%补缴地价,记者从广州开发区房管所了解到,限价房补缴的具体标准由地税局核定。

  限价房增值也很劲

  可以肯定的是,限价房业主补缴的地价肯定是一房一价,而且南向、高层补缴地价会高。龙光风景华庭的业主补缴的地价和契税都差不多。一位不愿透露姓名的业主告诉记者,他的房子是高层北向三房90平方米,补缴30万元;另一户型是阳台西向、主人房南向的三房补缴30万元地价和1万元契税共31万元。

  万科新里程花园补缴地价的业主更多,差别也大。记者联系了多位业主,梳理了一下补缴的地价。2014年年中,万科新里程A区低层西北向三房首位业主补缴地价含契税共18万元,2015年11月,万科新里程A区低层南向三房的业主办理时,总共补缴土地出让金32.21万元,契税0.9663万元。2016年2月底,万科新里程A区高层南向三房的业主补缴地价含契税最高,达到35万元,其后的业主补缴地价含契税基本在25万~30万元之间。  

  中海金沙馨园一期的一套84平方米的房子,补缴32万多元。而保利西子湾的一位业主今年1月份也办理了地价补缴,95平方米南向高层单位,补缴地价41万多元,北向邻居的单位则只补缴了36万多元地价。但他透露说,这不算最高的,据他所知,保利西子湾最多的要补缴地价50万~60万元。

  但无论如何,限价房都增值不少。“但增值不如商品房。”林经理告诉记者,他刚刚协助办理的那套房子,目前在放盘中,价格200万元。“算是比较正常的价格,龙光风景华庭的二手价就在2.5万元/m2左右。”林经理说。

  记者辗转找到了业主,她告诉记者,当年的购入价32万元。以此计算,这套房产的增值也超过137万元。万科新里程花园的限价房价格更高,目前已经是2.8万~3万元/m2之间。中海金沙馨园的价格更高,“目前二手房价约3.3万元/m2,一套83平方米的高层东北向两房单位,放盘价258万元已经算是笋盘了。”中原地产的刘小姐告诉记者。

  保利西子湾的均价更高,超过3.5万元/m2,一套近98平方米的高层东北向三房单位,放盘价已经达到350万元。但相比周边的商品房,限价房的增值幅度又远远不及。以万科新里程花园和龙光风景华庭旁边的广州万科城和保利林语山庄为例,三房的面积达到95平方米以上,目前二手楼价达到3.2万元/m2,按照当时8000元/m2计算,增值接近230万元。不过,金沙洲的两个限价房,增值不输商品房,即使补缴地价,增值也很可观。

(责编:伍振国、孙红丽)