随着北京核心城区将不再新增建设用地的规定出台，五环内甲级写字楼项目稀缺性已成定局。随之而来的将是一场北京写字楼市场“城市更新、存量升级”的新浪潮。作为北京最早兴起的高端商务写字楼板块之一，东长安街板块包括北京新闻大厦在内的多家商业、酒店项目均已完成或加快推进“商改写”、“酒改写”的步伐。写字楼王牌区域东长安街正在上演“王者归来”。

　　存量改造带来新活力

　　“未来北京五环内严禁新增建设用地，严格控制建设规模，这将给存量项目改造带来新的机遇”，一位不愿具名写字楼代理人士如此解析去年北京发布的《关于全面深化改革提升城市规划建设管理水平的意见》（以下简称《意见》）。《意见》中指出，加快疏解非首都功能，严格控制增量，坚守产业禁止和限制底线。这也是业内外判断北京核心区优质写字楼资源将在未来陷入短缺的直接原因。

　　在此行业背景下，存量改造将带来新机遇。第一太平戴维斯对于2017年下半年北京甲级写字楼市场的展望中指出，未来机构投资者和开发商将更多关注有发展潜力的商业存量物业改造为办公用途，包括商业综合体、酒店等物业改成办公物业。

　　因此，东长安街板块又再次成为行业焦点。资料显示，作为北京最早的传统商务区之一，东长安街沿线近年来鲜有新项目入市，多数项目楼龄较长，因此对于租户的吸引力不如从前。针对这一现象，业主考虑通过楼宇改造升级来挽留租户。高力国际华北区办公楼服务部业主代表及零售房地产服务部总监宋海燕以中粮广场举例介绍，该项目为分段式商业改造写字楼项目，并在改造中融入了共享、艺术及高科技元素，租金也明显较以前有了大幅提升。

　　“对于商场和酒店而言，办公楼在运营成本、租金回报等方面都略胜一筹。随着中融信托大厦、盈科中心的改造成功，预计未来几年，在酒店业和传统百货业表现低迷的背景下，核心区老旧商业项目的改造将更加受投资者关注。”上述代理人士介绍称。

　　参考样本助推多项目改造入市

　　在宋海燕看来，东长安街作为商务写字楼发展区域，既有存量改造、重新入市的先天条件，也具备作为核心商务区的优势。“从区位上看，东长安街板块位于东方广场至CBD，此段区域的写字楼数量较其他区域比较稀少，东长安街区域的楼宇都靠近主干道长安街，从交通上占有明显优势，因此从需求上也加大了此区域的优势。”宋海燕如是介绍。

　　另外，东长安街板块上也有了存量项目转型写字楼的成功案例，这也为该板块的兴起起到了助推作用。

　　位于长安街南侧、毗邻王府井商圈的北京新闻大厦是北京首个酒店改造写字楼项目，目前已完成转型。据悉，北京新闻大厦2015年6月正式进入转型期后，当年就取得了95%以上的出租率，项目经营效益呈现出稳步上升的态势。据悉，新闻大厦的写字楼改造包括工程升级改造、配套升级、招商合作、运营创新等多个环节。投入运营以来，成功吸引了金融、法律、餐饮等众多行业知名企业入驻。

　　新闻大厦相关负责人介绍，新闻大厦转型写字楼并且获得成功，依托的是不可复制的区位优势和多重配套功能。新闻大厦位居东单黄金区域，北临长安街、南邻北京站，毗邻王府井繁华商圈，轨道和路面交通都非常方便；酒店时期保留下来的功能配套为写字楼增加了运营亮点，例如，精品商场、室内游泳池、健身房、高雅的艺术馆、各类餐饮等；此外，合理的租金以及专业的运营团队也是新闻大厦转型成功不可或缺的因素。

　　北京新闻大厦的转型成功也为东长安街其他项目提供了参考样本。据悉，除了新闻大厦外，目前中粮广场C座、北京国际饭店也在进行商改写、酒改写的重新改造。

　　存量改造的机遇和挑战

　　2010年之前，北京写字楼市场逐渐形成了三个主要区域：CBD、金融街和中关村，且具备了独特的市场定位，但是伴随大量新增写字楼项目的入市和写字楼区域的行程，北京写字楼市场的格局也在发生变化。

　　从区域看，大量新增物业为寸土寸金的CBD带来更多空间，导致该区域空置率的上升和租金的下滑，业主不得不通过降低租金来挽留租户；金融街区域则由于供应有限，一直保持供不应求的状态，业主反而要对非优质客户进行清退，从而引入更优质客户；新兴的望京则凭借充足的供应和价廉的租金，承接了外溢需求。

　　上述代理机构人士均向北京商报记者表示，相比上述三个区域，东长安街的黄金地段优势是不可复制的，如今又有大量存量项目的改造入市，这也为东长安街成为又一处写字楼热门区域带来可能。

　　不过，值得一提的是，由于没有新增物业，东长安街的写字楼特点是以上提到的存量改造。高和资本董事长苏鑫表示，城市发展到一定程度后，核心区域土地稀缺，此时城市发展的动力来自于消费推动。以前适合商场和酒店的地方，现在可能缺乏公寓和写字楼，消费推动就会让城市功能产生变化。

　　专家提示，城市更新是一个万亿级的市场，赚钱的方式很简单，把租金提升，使资产价格提升。但几乎所有商改写项目都面临不少难题，投资方需要做好用五年时间回收改造成本的准备。商改写、酒改写的投资人必须具备改造硬件、装入内容、促进流动三项能力。

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