广州首现全自持租赁住房地块

罗莎琳

2017年09月15日09:07  来源:信息时报
 
原标题:广州首现全自持租赁住房地块

    9月11日,广州一口气推出6宗地块,包括广州开发区2宗宅地和海珠琶洲以及南沙4宗商地。值得关注的是,广州开发区两宗宅地均对自持设有一定要求,其中一地块更是明确要求企业全自持,不得分割销售。这是继上海、北京推出全自持性质的租赁用地后,又一城市挂出“全自持”用于租赁住房的用地。

  开发区两宅地要求百分百自持

  据悉,要求全自持的地块为KXC-K1-9地块,位于广州开发区开泰大道以北、开达路以西,为二类居住用地,占地较小仅7030平放米,起拍总价15150万元,楼面价7183元/平方米。该地块用于建设工业企业员工租赁用房,租赁对象须经黄埔区人民政府审核同意,项目建成后必须整体确权并自持,不得分割销售,自持年限与土地出让年限一致。值得注意的是,地块将采取“限地价+全自持+摇号”的网上挂牌出让方式。当竞买报价达到21967.5万元(出让起始价的145%)时,改为摇号确定竞得人。此外,竞得人注册地址须在广州开发区、黄埔区。竞买申请人注册地址不在广州开发区、黄埔区的,受让地块后须在广州开发区、黄埔区成立新公司开发建设该地块。

  开发区的另一地块——YH-K2-4地块总用地面积169572平方米,其中城市道路用地面积3225平方米,绿地用地面积2818平方米,可建设用地面积163529平方米。要求企业自持部分作为租赁住房,须整体确权(只办理一个不动产权证),不得销售,持有年限与土地出让年限一致。竞得人注册地址须在广州开发区、黄埔区。关于出让方式,则采取“限地价+竞自持+摇号”的网上挂牌出让方式。当竞买报价达到256284.658万元(出让起始价的145%)时,竞价方式转为竞企业自持商品住房面积的方式确定竞得人,竞价阶梯为该宗地内扣除89350平方米村集体物业后的居住建筑面积的5%,竞买人报出自持面积比例最高的为竞得人;当有两个或两个以上竞买人报出企业自持商品住房面积为100%后,停止网上竞价,改为摇号确定竞得人,所有接受100%自持商品住房面积的竞买人参加摇号,摇号时间为限时竞价后3个工作日内。

  不仅广州开发区挂地,海珠琶洲西区、南沙灵山岛尖也挂出4宗商务用地综合用地。其中,超10亿挂牌的海珠区琶洲西区AH040112地块也要求土地项目建成后,受让人自持物业不得低于项目计算容积率总建筑面积70%,自持物业必须整体确权,不得分割销售(含预售和现售)。琶洲西区还出让了两宗市政连接体地块,两宗连接体地块对于竞买人没有要求,按照价高者得原则确定竞得人。而南沙区横沥镇灵山岛尖C2-21-02地块,要求竞得人需自持计算容积率总建筑面积30%以上的物业,自持部分物业自取得房地产权登记后持有年限不低于5年,期间不得销售和转让,报名时需提交承诺书。

  开发商身份转变,中介或洗牌

  土拍新规则对于房企有何影响?有分析认为行业分化将更加明显。由于自持物业对房企要求较高,资金体量大、流动性强的大型房企才有实力竞得自持地,而中小型房企出于自身流动性的限制,往往会被迫退出自持地的竞拍。与此同时,也有业内人士认为,如果拍地企业数量减少,土地溢价率将被降低,土地获取的成本也将大大低于目前的市场平均水平。未来消费者也可以通过租赁的方式解决居住问题。

  据悉,目前已经有多家房企在自持地块上大肆出手。日前,万科便在佛山拿下一幅自持70年的住宅地块,而这已经是万科拿下的第五个自持宅地项目。其他大型房企如金地、龙湖、保利等也纷纷拿下一些住宅或商业自持地块。而自持下的租赁市场前景也颇受关注,链家研究院发布的研究报告显示,2016年中国租赁市场的规模为1.1万亿元,但仅占房屋交易市场规模的7%,而发达国家该比例在30%~50%。链家研究院认为,未来5~10年,中国租赁市场将进入快速发展阶段,2020年市场体量可达到1.6万亿元。

  方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,如果自持地块建成“长租公寓”,为很多刚需消费者又增添了一种更低门槛居住在中心区的途径,不用都扎堆去买房,市场自然会更加理性。

  此外,随着开发商的身份逐渐从地产商转变为房东,中介市场的格局也面临洗牌。链家研究院院长杨现领表示:“目前租房市场格局是40%的中介,40%的二房东,10%的业主,10%的自如等长租租赁机构;而未来租房市场格局可能50%是专业机构化管理市场,40%是中介、二房东和业主等常规的租赁市场,还有10%是房屋分享。”他表示,伴随着更多的资本和玩家进入这一领域,新的赛道规则也正在慢慢建立。

  抵押出租成未来主要盈利模式?

  开发商自持100%的住宅面积,这意味着传统以建造住宅和销售住宅为主营方向的房地产开发商,角色转向了“房东”。易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示,事实上,很多房企暂时还没有看清租赁市场的的盈利模式,并且对拿地以后如何操作,也比较困惑。

  据悉,目前广州租赁回报率仅为2%左右,未来租赁市场又该如何盈利?业内人士认为,开发商可以通过抵押式出租,即把房子押给你,然后你就可以长期住下去。“举个例子,某小区一套价值1000万的房子,押150万,免费出租3年,这期间租客只需每月支付1000元的物业费。3年后开发商再把150万退给租客。”从开发商的角度来看,“抵押式出租”就是以房子代替融资,把租客抵押的钱的利息当成房租了。有业内人士表示,这还是需要开发商有足够强大的资金实力和流水。

  一位开发商负责人透露,他们公司先后在一线城市拿了3块不同程度自持性商品房的地块,希望可以赌一把,“去竞争自持性商品房配建地块的原因是,自己只要付一部分钱,大部分靠银行贷款周转开发,这些自持商品房作为资产抵押给银行,能把钱周转出来,依然可以继续开发。在‘大鱼吃小鱼’的年代,谁的规模大,谁的速度快,谁就可以生存下来,反之,则有可能被兼并、破产”。

  在中原地产分析师卢文曦看来,由于地块是全部持有,这样的条件基本把资金实力不够的中小房企排除在外。而一些习惯做高周转、高扩张性的房企,也不会去拿类似的土地,资金沉淀会限制他们的发展。但是不可否认的是,目前房企已经多条腿走路来应对市场的变化。根据业绩会上披露的资料,万科围绕“城市配套服务商”定位而拓展的新业务布局初具雏形。去年,万科在物业服务领域实现(合并报表范围内)主营业务收入42.6亿元,增长43.4%,并发布睿服务3.0,推出“友邻计划”。万科还在长租公寓、养老业务等方面进行了积极探索,已形成以“泊寓”为统一对外运营品牌的长租公寓布局。万科董事会主席郁亮在中期业绩发布会上表示,万科的长租公寓如果能够达到1%~2%的回报率,他就很满意了。他说:“未来随着政府出台相关政策扶持,长租公寓回报率低的情况应该也会改善。如果能够达到6%~8%水平的话,我们就往这个方向走。”

(责编:孙红丽、伍振国)