房产官司七成牵扯买卖租赁

刘艺明

2017年09月19日08:43  来源:广州日报
 
原标题:房产官司七成牵扯买卖租赁

  文、表/广州日报全媒体记者刘艺明 通讯员吕慧敏、余珂珂

  昨日,佛山中院向媒体发布了《2016年度房地产审判工作白皮书》(以下简称《白皮书》),对佛山中院2016年度房地产审判工作情况进行了梳理和总结。《白皮书》指出,去年,大量相关房地产纠纷进入司法诉讼程序,佛山中院受理各类房地产案件1786件,较前年上升24.03%。这是时隔一年后,佛山中院再次针对房地产审判工作发布的白皮书。佛山中院副院长黄学军表示,审判工作对经济发展具有导向性的作用,发布白皮书的目的在于规范房地产领域各参与主体的行为,促进佛山房地产市场健康发展。

  存在问题:

  二手房市场发育欠成熟

  《白皮书》梳理了房地产市场存在的问题。首先,购房者的风险控制意识淡薄,契约精神较为缺乏。比如,有些购房者在未合理评估自身的经济状况与还贷能力的情况下,超出自己经济实力允许的范围内、不理性地选购房屋;还有的购房者过于依赖或轻信房地产中介和开发商销售人员,对政策及相关流程缺乏了解而盲目购房;不少诉讼当事人在签订合同时未尽谨慎注意义务,忽视了合同对交易风险的防控作用。另一方面,部分诉讼当事人缺乏契约精神,因不尊重双方当事人的合同约定而擅自违约的行为多有发生。

  其次,房地产开发商的市场销售行为仍存在诸多不规范之处。比如,商品房销售人员为了吸引购房者,催促其尽快作出购房决定,往往在房屋销售过程中作出具有一定诱导性的,且具有不确定性的承诺,比如无原则地承诺所售楼盘与样板房同等质量、同样设计甚至比样板房更加优异等,或提供尚不具有确定性的配套交通设施、市政设施的规划效果图等,此后却因承诺无法兑现而导致产生诉讼纠纷。

  其三,二手房交易市场发育不成熟。比如,卖方通过中介公司或自行出售房屋后,看到楼价有所波动,受利益驱动,就不再履行与买方之间的房屋转让合约,于是买方要求卖方双倍返还定金或起诉要求卖方继续履行合同、赔偿损失。

  审判情况

  案件数量同比上升24.03%

  《白皮书》称,去年以来,佛山陆续出台了一些调控措施,有效遏制房地产市场投机行为。从总体上看,不少相关房地产纠纷进入司法诉讼程序,佛山市的房地产审判领域出现了许多新情况、新问题。

  统计显示,佛山中院去年受理各类房地产案件1786件,较前年上升24.03%。其中受理一审房地产纠纷案件为16件,受理二审房地产纠纷案件为1770件。

  从审判年度来看,相较于2015年受理的各类房地产纠纷一、二审案件1440件,佛山中院2016年受理的各类房地产纠纷合计共增加了346件,同比上升24.03%。

  买卖合同、租赁合同纠纷案占66%

  从案件涉及领域来看,买卖合同纠纷案件688件,租赁合同纠纷案件485件,以上两类案件约占全部案件受理数的66%。“这说明,房地产纠纷主要发生于流通领域,这既与当前房地产交易市场特征有关,也与房地产市场参与主体的契约意识和风险意识不足存在关系。”佛山中院民三庭庭长刘建红说。

  《白皮书》指出,房地产案件涉及房屋开发建设、销售、中介服务、物业服务等各个环节,案件情况复杂多变。

  去年,佛山中院及时审结类房地产纠纷案件,数据显示,佛山中院去年共审结各类房地产纠纷案件1637件,结收比为101.39%。

  禅南顺房地产纠纷超八成

  “佛山中院受理的五区房地产纠纷案件数量呈现出与该地区社会经济总量、经济发展程度、市场交易活跃程度正相关关系。南海、顺德、禅城等发达地区的案件数量明显高于三水、高明两区。”刘建红表示。

  《白皮书》显示,2016年,佛山中院受理的一、二审案件中,顺德区为633件,占比36%;南海区为524件,占比30%;禅城区为325件,占比17%;高明、三水分别为242件、62件,占比分别为13%、4%。

  案件分析

  一手房买卖:纠纷主要围绕交付进行

  《白皮书》指出,一手房买卖合同纠纷主要围绕房屋交付进行,以逾期交房、逾期办证、房屋质量纠纷为主。

  2013年3月,家住佛山南海桂城的肖女士购买了位于佛山市南海区狮山镇某楼盘的一套商品房,并按照合同约定支付了房款。同年11月,开发商通知肖女士收楼时,肖女士以房屋质量存在问题拒绝收楼。在与开发商协商无果后,肖女士将开发商告上法庭。诉讼期间,法院根据肖女士的申请将房屋交由专业鉴定机构鉴定。鉴定报告认为涉讼房屋质量存在瑕疵。开发商收到鉴定报告后,自行对房屋进行了维修。最终,法院判令开发商依修复方案对房屋进行维修处理,同时从约定交付房屋期限次日起至义务实际履行之日止按每月3000元标准支付违约金给肖女士。

  “像这类因房屋存在质量问题而导致的开发商逾期交房问题的案件大概占到佛山中院受理的一手房交易纠纷的八成以上。”刘建红表示,除了房屋质量问题,逾期办证、面积差异、预告抵押权问题也是一手房买卖过程中容易发生的纠纷。

  二手房买卖:房价波动大 卖方“悔约”多

  在二手房买卖领域,去年二手房价格波动较大,一些出卖人为了追逐更高的利益宁愿承担违约责任也不愿意依约继续出售房屋,二手房房屋买卖合同纠纷案件数大幅增长。

  《白皮书》指出,这类纠纷的主要难点在于对买卖双方哪一方违约之事实的判断问题。具体而言,一是买卖双方当事人签订的合同质量不高,对履行时间、先后顺序及违约责任约定不够明确;二是有时双方都存在过错或都有一定的违约行为。

  佛山中院就审理这类纠纷案件的裁判思路是,诚实信用原则是我国民法、合同法的一项基本原则,诚信履约是合同的应有之义,裁判结果一定要尊重契约精神,维护合同的有效性,从而保障交易安全,最大限度的保护守约方的合法利益。

  房屋租赁:“产权式商铺”暴露法律风险

  经统计分析,佛山中院受理的2016年度经营性房屋租赁合同纠纷案件呈上升趋势,约占到此类案件的八成左右。延付或拒付租金以及承租人提前解除合同成为租赁合同纠纷发生的主要原因。

  《白皮书》特别提到了“产权式商铺”等新类型案件的问题。所谓产权式商铺是指房地产开发商为了筹集或迅速回笼建设资金而将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售,各独立销售的面积单元之间不设物理间隔,业主购买后只享有产权但不直接经营,而是由开发商或专门的物业经营公司负责统一经营管理,业主获取定期、定额回报的销售模式。

  这种新兴房地产业态备受开发商和投资者青睐,同时由于此阶段的运作模式极不规范,相关法律规定还不健全,导致商业经营不善的情况严重,也暴露出该模式隐藏的诸多法律风险。

  佛山中院就审理了一组几十件的系列案件。由于目前尚没有专门的法律法规对产权式商铺进行定性和规范,所以其处理仍需参照现行法律中关于租赁合同的相关规定。

(责编:孔海丽、伍振国)