房子卖了 租赁还得继续(以案说法)

2017年09月28日07:54  来源:人民网-人民日报
 

  【案情】2011年7月,潘甲从兄弟潘乙处购得房屋一套。其后,潘甲发现王某曾于2009年以王某霞(潘甲、潘乙之母、王某岳母)之名与孙某签订房屋租赁合同,约定将涉案房屋租赁给孙某使用,租期3年,自2009年9月起至2012年9月止,租金为每年2.4万元,保证金为5000元。

  潘甲认为,王某无权处分涉案房屋,与孙某签订的房屋租赁合同无效,且王某收取租金以及约定租金过低的行为侵害了其权利,主张赔偿租金差价,经商未果,起诉至法院。

  【说法】本案的争议焦点为:王某以王某霞之名签订的租赁合同是否有效;潘甲主张王某赔偿租金及租金差价损失1.5万元是否有事实和法律依据。

  审理法官认为,王某签订租赁合同时间为2009年,而潘甲2011年才取得房屋所有权。由此可知,房屋租赁合同签订在前,且合同签订时,所有权人潘乙并未对王某出租涉案房屋提出异议,说明均属认可。因此,房屋租赁合同不符合法律规定的合同无效情形。根据“买卖不破租赁”原则,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力,故合同签订后,尽管潘甲取得所有权,但并不影响租赁合同的效力。另外,孙某还向潘甲支付了一年租金,说明潘甲对房屋租赁合同认可。

  关于潘甲主张租金差价损失的问题。审理法官认为,根据“合同自由”原则,当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预。根据已查明的事实,涉案的房屋租赁合同系王某与孙某在平等、自愿的基础上,经商一致签订的,既未违反法律法规的强制性规定,也没有证据证明二人恶意串通,侵害国家、集体、第三人或社会公共权利,故二人完全可以自主约定包括租金在内的各项合同内容。潘甲在合同签订时,既非合同相对人,也非涉案房屋所有权人,主张合同约定的租金过低,给其造成经济损失,既不是适格的主体,也显然没有事实和法律依据。

  (本报记者  魏哲哲整理)


  《 人民日报 》( 2017年09月27日 18 版)
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