别墅一直是中国人的顶级置业梦，尤其是在生了二胎、请老人帮着带孩子时，家庭的住房就面临着改善升级。如今北京别墅产品发生了变化，从过去的毛坯交付变为出现精装交付。那么面对各类北京别墅产品，究竟该如何选择？购买北京别墅还要注意什么问题？让我们听听业内专家的分析，使选购别墅变得更轻松。

　　叠拼别墅成交占比增加

　　今年9月，北京迎来“金九银十”的销售旺季。众多别墅项目纷纷入市，抢收市场。位于昌平区的金科天玺是城市法式别墅，精工成品现房，主推独栋别墅、类独栋别墅、联排别墅。顺鑫颐和天璟位于顺义新城，拥有洋房、叠拼、双拼三种产品，其中南侧叠拼产品，下叠建筑面积为307㎡，上叠建筑面积为241㎡。东侧双拼产品建筑面积为西拼391㎡和东拼486㎡。天恒·京西悦府位于房山区阎村，采用现代新古典建筑、东方新中式园林，主推7栋花园洋房和11栋叠拼别墅。

　　亚豪机构市场总监郭毅告诉北京晨报记者，“由于北京对于别墅用地做出限制，所以北京别墅的产品类型有了明显变化，从过去以独栋别墅为主变为以联排、叠拼别墅为主。”

　　“从别墅市场往年的交易情况来看，联排别墅与叠拼别墅两种产品在市场成交中各自所占的比重基本相当。今年，随着联排别墅与叠拼别墅之间价差的拉大，市场需求也发生了逆转。”郭毅说，今年以来，叠拼别墅的套均总价在805万元左右，相比联排别墅的套均总价低了将近600万元，叠拼别墅成交量在别墅成交总量中所占到的比重也达到53.3%，比联排的市场占比多出了23.3个百分点。

　　热销别墅集中在昌平大兴

　　根据亚豪机构发布的今年1月至9月北京别墅销售金额排行榜显示，截至今年9月21日，北科建泰禾丽春湖院子、格拉斯小镇、景粼原著三个项目销售总额排名前三，分别为42.82亿元、21.43亿元、18.56亿元。

　　而在上述这份热销别墅榜单中，有3个别墅项目在昌平区，2个别墅项目在大兴区，其余的5个别墅项目分别位于通州区、朝阳区、石景山、顺义区、密云区。

　　北京三大传统别墅区包括西山别墅区、中央别墅区、奥北别墅区。“目前，中央别墅区在售别墅项目较少，仅有的一些尾盘别墅项目，已出现豪宅化，销售总价在3000万元以上，甚至还有亿万级的别墅项目。西山别墅区在售别墅项目也不多了。”郭毅说。

　　经过多年的积累沉淀，奥北别墅区受到科技创新国家战略的利好驱动，逐渐进入快速发展的阶段。郭毅表示，“随着未来科技城、TBD等高新技术产业园区落地京北，老牌奥北别墅区向北辐射扩散到昌平区。部分高科技精英人才选择在昌平区购房置业，其中不乏一些改善需求将购房目标锁定在舒适度较高的别墅产品上。这是昌平区出现热销别墅的主要原因。”

　　有业内人士认为，随着南城计划的不断落实，南城的基础设施、配套条件逐步完善，也带动了大兴区的发展。新机场在大兴区建设，将在大兴区形成临空经济圈，为大兴带来巨大的人流、物流以及商业发展机遇。正是由于这些综合因素，大兴区吸引了新的改善需求关注，从而带动了当地别墅产品的热销。

　　精装成为新趋势

　　在北京别墅市场中，精装交付成为一种新趋势。郭毅解释说，“过去购买别墅的业主年龄大多在四五十岁以上，对居住功能、装修的设计和施工，乃至应用品牌等方面的要求都很高。但此前房企并不了解别墅置业客群的生活需求，精装风格的设计很难匹敌业主的审美品位，因此只好扬长避短以毛坯交付。但如今购买别墅的业主年龄出现年轻化，他们忙碌在工作之中，没有太多时间去为房子做精装修，所以他们更愿意选择精装交付的别墅产品。”

　　“今年以来，以万科、泰禾等一线品牌房企为代表，开始尝试打造精装交付别墅。”郭毅说，与普通项目精装不同，别墅精装交付具有以下三个特点，一是精装别墅具备较高的设计水平，二是满足财富人群个性化的生活需求，三是在造价和工艺上都很高超。”

　　北京晨报记者 武新

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