拿地不到一年纷纷启动

南京:十一黄金周前低总价房源开闸入市

老盘集中出货,“限价房”扎堆,近期8成房源总价不到200万元

朱晓燕 乔淳

2017年09月29日08:48  来源:南京晨报
 
原标题:十一黄金周前低总价房源开闸入市

  十一黄金周来临前,南京楼市的新房供应也迎来新一轮开闸,半个月不到已有10家楼盘陆续推房入市,基本都是各板块前期在售的老盘,价格也普遍保持前期水平,低于同区域二手房甚至在售新房,加之中小户型居多,不仅单价集中在“万元档”,总价绝大多数也在200万元以内。

  从上周至本周,陆续有10家楼盘新领住宅销许,新增入市房源达到1600多套,绝大多数楼盘均价相比前期依旧呈现“零涨幅”。不仅如此,延续8月份“万元房”大举铺货的状态,近期入市的楼盘多数依旧集中在万元价位,分布也更为广泛,包括江宁、江北、城北以及高淳溧水都有万元盘入市,加推中小户型房源的楼盘也很多,因此无论是单价万元还是总价百万元的房源,都占据着黄金周前市场供应的主体。

  记者统计发现,近期上市房源中总价200万元以内的房子至少超过了1300套,占到总量的8成以上,其中包括城北华润幸福里、江宁中铁建原香颂、江北大华锦绣华城等近期入市的楼盘,销许价都在“1字头”,新推房源多数也在90平方米以内,总价基本不超过200万元。其中位于尧化门的华润幸福里新推房源销许均价为1.86万元/平方米,160多套房源中面积在90平方米以内的有70多套,总价最低约140万元最高170万元不到,部分110平方米房源总价也不到200万元;桥北老盘大华锦绣华城去年开盘以大面积的叠墅洋房为主,这次则主要加推高层房源,均价约为1.95万元/平方米,240多套房源中有120多套面积在80-90多平方米,总价大多在150万-190万元;江宁滨江的中铁建原香颂加推的是项目最后5栋高层,均价1.06万元/平方米,总价基本全部在200万以内,最低仅为70万元左右。位于仙林的中南山锦花城虽然均价超过2万,但此前推出的是洋房,这次改为小高层,有7成左右是80平方米左右中小户型,总价也都不到200万元。此外高淳溧水也有创维乐活城、花样城等几家楼盘入市,均价普遍不到万元,总价多数也不到百万元。

  黄金周前这一波上市潮仍是以老盘新推为主,包括城北华润幸福里、桥北大华锦绣华城、高淳花样城等项目都是片区内在售达两年以上的楼盘,其余多家楼盘也是去年起就已入市,在严格的限价政策下,这些老盘的价格普遍时隔半年乃至一年以上未涨,成为市场中的“福利盘”。由此也迅速引发新一轮摇号热潮。

  截至昨日,近期新推的10家住宅楼盘中已有4家确定公证摇号,另外还有1家登记人数超出房源量,基本确定摇号,这几家楼盘推出的房源量约为1200套,而目前登记报名的人数总计已超过万组,平均中签率仅一成左右。在已经确定摇号的楼盘中,城北华润幸福里共有2800多组买家报名选164套房,中签率5.7%;溧水的创维乐活城有5100多组买家报名选306套房,中签率6%,均大幅低于各自此前的摇号中签率。部分楼盘由于报名人数众多还出现了统计遗漏,临时推迟了摇号时间。

  吸引众多买家扎堆摇号的原因,主要还是价格优势,记者从市场面了解到,近期推出的多家楼盘不仅价格普遍比同区域二手房便宜,甚至还低于周边其他在售楼盘,而与和此前追涨买房的心态形成对比的是,眼下很多买家则是追着这些限价“福利盘”入手,在部分摇号盘现场,前来报名的买家仍不乏同时在多家楼盘登记的“陪跑者”,还有很多买家认为这样的“福利”机会以后会越来越少,听说有限价盘就赶紧来排队了。由于买家报名人数众多,部分楼盘也悄然提高了购房门槛,比如统一上调购房贷款利率或首付标准,还有部分楼盘虽然没提高首付,但也规定选房后三天内需缴齐。

  不过也有业内专家表示,眼下买家的这种“逐低”心态其实并不可取,南京的新房价格去年底至今已经连续9个月止涨,同时包括“四限”在内的调控措施接下来还会持续,力度也会更加严格,加之二手房价格目前也已出现降温回调迹象,种种现象表明市场正处于理性调整的轨道上,接下来各板块的新房供应还会保持平稳,并且还会有限价房源入市,因此在“福利价”面前购房者同样需要理性搭车,避免盲目出手。

  虽然金九末尾新房上市扎堆“福利盘”也越来越多,但截至昨日的网上房地产显示,9月份至今全市仍仅有14家住宅楼盘领销许入市,新增上市房源目前还不到2000套,部分板块房源供应也偏紧,市场中蓄积了不少购房需求等待释放。

  不过业内最新统计表明,接下来的一个月时间全市预计还有40多家楼盘将推出上万套新房,其中江北预计将有十五六家楼盘推出4000多套房源入市,江宁预计也有10多家楼盘推房近3000套,此外城北上市量预计也超过2000套,城南预计超过千套。记者了解到,近期各板块均有多家楼盘对外表示已确定推房计划,或者已经申报房源销许,处于随时等待开盘的状态。而且按照各家楼盘的预计价位记者统计发现,接下来新推总价200万以内房源的楼盘仍有望达到20多家,此类中低价房源的上市量有望超过5000套。

  同时从四季度开始,除了在售楼盘会持续加推存货,房价保持平稳之外,纯新盘的比例也将越来越多,也会给市场带来一些变化、统计显示接下来的10月份预计入市的纯新盘就有望超过10家,其中包括江北的荣盛首府、江山荟、御澜府,江宁的弘阳禹洲时光春晓、万科和昌金域东方等新盘都有近期入市的计划,在价格方面,此前虽有一些“放风价”传出,但近期多数售楼处均表示入市价格不会超过区域限价“红线”,或与周边楼盘大致持平。记者发现,近两个月入市的少量新盘也都堪称“低开”,其中麒麟一家新盘出现了“贴地价卖房”的现象,江宁此前入市的两家新盘,价位也低于同区域前期在售项目。

  网上房地产监测数据显示,伴随9月下旬房源开闸上市,新房成交量也有明显上升,连续多日达到两三百套以上,截至昨日记者发稿,本月新房成交已超过6000套,与上月同期水平相比增长近一倍。但与此同时,南京楼市自去年9月恢复限购至今恰好满一年,去年9月份同期新房成交量高达1.3万套,到今年已经下跌了一半以上。另外从全国市场来看,上周末至今已经有多达10个城市出台限售等调控政策,金融层面的监管也在不断加强。业内认为,由限价房形成的热点仍属于局部现象,伴随调控压力持续,年内楼市行情以及房价预期还会持续回归理性,销量整体趋缓,开发商也将逐渐进入跑量时间。

  超大综合体地块近期频传新动作

  延伸 阅读

  数天前位于江北新区中央商务区的绿地金融中心正式动工,这一规模达20万平方米的“巨无霸”级综合体地块8月刚出让,拿地后一个月就动工,推进速度令人惊讶。事实上在最近一段时间,南京楼市还有很多去年至今出让的大型综合体地块纷纷传出新动作,而伴随住宅市场持续调控,接下来除了卖房子以外,开发或者持有运营综合体也将成为很多房企的第二选项。

  包括绿地金融中心在内,去年至今南京已经出让过不下十几幅规模达到10万平方米以上的大型综合体地块,其中多个地块近期也都有新动向,例如去年底华侨城以总价35亿元在栖霞山拿下G76、G77两幅商住地块,总用地面积约60万平方米,计划开发大型文化旅游综合体,其中也包含一部分居住用地。有消息称目前项目已进入前期推广,整体预备打造全国第8座欢乐谷,住宅部分可能命名为“翡翠天域”。另据相关人士透露,包括主题乐园在内,整个综合体预计近两年内开业。此外华侨城2015年底以总价83亿元拿下的河西南地块也在今年6月公布了规划方案,预计2020年建成,其中部分住宅地块已经开发为纯新盘绿地华侨城海珀滨江,最快年内入市。

  主城内的超大综合体也有新动向,今年初招商以高达98.1亿元拿下中华门G98大型综合体地块,金洽会期间传出消息称,项目已正式签约引入文华东方酒店作为高端配套,而地块中未来也会开发一部分低密度住宅。7月城北经五路出让的G29、G32两幅商办商住混合地块,总体量达到17万平方米,此前已确定由拿地的华润华发两家房企联合开发,打造区域内的万象汇商业综合体,也成为金洽会期间的重大项目之一。

  此外还有一些出让规模数万平方米的大型综合体地块也在加紧开发,由绿地去年以80.6亿元总价拿下的湖南路G43地块目前已开发为绿地紫金中心项目,前不久规划也已经出炉,规划开发酒店式公寓、写字楼、大型主题商业以及部分高端住宅等业态,其中地下商铺年内即将入市销售。同在湖南路的综合体项目新城吾悦广场也将于今年12月开业。另外在河西,总投资49亿元的河西龙湖天街项目目前也即将动工,计划明年年底开业。未来将包含办公、酒店式公寓、商业等。世茂去年在河西中部拿下的G11综合体地块此前规划也已出炉,将建设大型购物中心、超高层办公楼、酒店式公寓以及部分住宅。还有位于鼓楼滨江的中海滨江现代服务业总部项目,金洽会期间也已签约启动,总规模约22.4万平方米,包括办公、商业综合楼及部分酒店式公寓。

  业内人士表示,眼下住宅开发门槛不断抬高,加之市场调整,盈利空间也在减小,转向综合体开发或许成为一种更可行的选择,不过综合体对开发商的资金和开发实力要求也相当高,并且很多综合体地块当中的酒店办公等也需要开发商自持或招商运营,同样具备市场挑战,值得注意的是近两年出让的大型综合体包括江北金融中心项目、河西南鱼嘴项目、中华门G98项目等都是由多家大型房企联合开发,对于项目的顺利运作也会提供支撑。

  交汇点·南京晨报记者

  朱晓燕 乔淳

(责编:孙红丽、伍振国)