莞惠城轨开通带动楼市新格局。

　　文/广州日报全媒体记者蒋幸端

　　图/广州日报全媒体记者卢政

　　莞惠城轨将有望于近期全线开通，在地铁2号线开通后，又将有新一条轨道交通线路经过东莞市区。此外，莞惠城轨也是经过松山湖片区、水乡新城片区部分镇街的首条轨道交通，至此东莞十多镇街都将有轨道交通经过，对东莞城市生活影响重大。东莞进入轨道交通时代，以公共交通为导向的开发模式（TOD）也备受关注，轨道交通沿线楼市前景被看好。

　　今年楼市成交量同比下滑约四成

　　在经历了去年的火热后，东莞楼市在今年进入严厉的楼市调控阶段，受到楼市调控政策影响，成交量明显下滑，楼盘定价回归理性。

　　合富研究院统计数据显示，自2016年10月东莞限购以来，东莞楼市成交量大幅萎缩。需求受政策抑制，市场观望情绪浓厚，开发商相应放慢入市节奏，最终导致全年供应量和成交量同比分别下滑两成和四成；房价涨幅也大幅度下滑，由2016年的同比上涨40%回落至今年的同比上涨20%。

　　淡季下TOD项目逆市受关注

　　在淡季下地铁沿线物业成交火热显得更为突出。今年下半年，万科首铸东江之星开盘，地铁物业优势吸引了众多购房者。此外，不少靠近地铁口楼盘也取得了不错的销售成绩，南城寰宇汇金中心首期商业公寓开盘，受到购房者的热捧。业内人士表示，拥有地铁沿线物业的优势，加上定价相对合理，今年东莞地铁口物业很受市场关注。

　　该人士认为，目前不少购房者开始关注TOD区域，将投资置业眼光放在这些区域当中，在轨道交通利好的带动下，TOD开发模式带动城市更新升级，将是未来城市发展的重点区域。

　　合富研究院（东莞）相关负责人介绍，今年楼市区域分化严重。从房价来看，房价上涨的区域多为高价地项目、知名品牌开发项目或轨道交通沿线新盘入市推高，大部分区域稳中有涨，同比涨幅收窄，目前缺乏轨道交通开通利好的临深片区局部房价小幅松动。

　　跨区域置业渐成趋势

　　自今年4月初东莞楼市调控政策升级以来，市场逐渐恢复以本地客户为主。本地客表现出的强大购买力，支撑泛市区及临广片区成交。

　　合富研究院（东莞）相关人士介绍，受供应增加刺激，市区长期积压的需求充分释放，本地客源入市积极。同时，受到市区高房价“挤出效应”影响，今年环市区本地客源复苏较快。特别是随着临广水乡片区规划提速，潜力长期被看好，本地客入市持续活跃。该人士介绍，随着轨道交通逐步完善，在高房价积压下，今年市区客外溢周边镇街置业渐成趋势；购买力偏弱的本地客外溢置业加剧，如部分石龙本地客外溢至石碣、茶山镇，常平本地客分流至桥头镇等。

　　不过，值得一提的是，随着莞惠城轨的开通，受到高房价区域需求外溢低价洼地影响，也会有不少东莞购房者到惠州购房，从东莞外溢至周边城市。

　　市场凝聚力提升 商圈需求活跃

　　在东莞首条轨道交通地铁2号线正式开通后，TOD开发模式更是为人们所关注，并且给东莞城市带来了明显的变化，最明显的是商业市场变得活跃。

　　东莞中原战略研究中心介绍，在产业转型升级、轨道交通快速投入影响下,近两年东莞写字楼市场供需活跃,甲级写字楼迅速崛起,商务中心形成雏形。同时，随着商务中心快速发展,优质项目入市，在住宅受到限购影响下，商业物业投资兴起。据东莞中原战略研究中心统计数据显示，今年前11个月东莞公寓供应量同比上升42%,成交同比上涨12%,均价上涨47%。其中住宅公寓和商业公寓的比例也发生翻天覆地的变化， 2008、2009年，住宅公寓占比100%，商业公寓占比为0，至2017年，商业公寓占比94%，住宅公寓成交占比仅6%。

　　后市：“地铁物业”将继续刺激楼市需求释放

　　随着TOD开发模式越来越密集地被提起，东莞也将正式进入TOD时代。合富研究院（东莞）相关负责人表示，2018年东莞将迎来众多交通利好，其中影响较大的为穗莞深城际轨道和莞惠城际轨道，这两条城轨连接了东莞超过一半的镇街，是东莞连接惠州、广州、佛山、深圳重要轨道。另外已经动工的地铁1号线、深茂高铁、深赣高铁等将继续加快进度，也将大大提升楼市预期。

　　特别是在商业物业方面，不受限购政策影响，轨道物业显示出量价齐升的潜力。

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　　楼市片区：松山湖片区

　　站点：大朗站、松山湖北站、寮步站

　　楼市现状：市场成交占比稳定，楼市持续被看好

　　楼市片区：城区片区

　　站点：东城南站、西平西站

　　楼市现状：轨道交通推动，回归市场主角

　　楼市片区：水乡新城片区

　　站点：道滘站、东莞西站

　　楼市现状：洼地效应吸引，整体趋势向上

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