2018广州楼市主基调:平稳

2018年01月05日08:12  来源:广州日报
 
原标题:2018广州楼市主基调:平稳

  广州亚运城适逢地铁开通利好和配套不断完善,以网签2961套成为2017年全市成交套数冠军。王荔珏摄

  增城主要以旧盘推新为主,供应板块集中在朱村东以及荔城。 刘丽琴摄

  2018年写字楼市场需求将进一步增加。

  按目前的施工进度,全市约6万套新货已达到预售条件。 陈白帆摄

  2017住宅成交大数据

  广州日报讯 (全媒体记者陈白帆)去年一年,广州楼市经历了各种调控政策的洗礼,全年网签量对比2016年有明显下跌。根据网易房产数据中心监控“阳光家缘”的数据,2017年广州一手住宅网签成交89859套,比2016年的127887套减少38028套,同比下降29.74%;均价方面,2017年广州一手住宅网签均价为16451元/m2,比2016年的16689元/m2下降238元/m2,同比下降1.43%。

  据广州中原研究发展部分析,从去年每月的情况来看,一手楼市走势可分为三个阶段——

  行情回顾:

  年中跌至低谷 年底“小翘尾”

  第一阶段为1~4月,该阶段首先延续了2016年的市场热度,3月出现“小阳春”,买家因担心信贷收紧而抓紧入市步伐,3月底调控政策陆续出台后,买卖双方抓紧时间成交,促使网签量连续两月突破万套。

  第二阶段为5~9月,从5月开始网签数据出现大幅回落,调控“威力”初显,受诸多因素影响,该阶段新批供应量减少,信贷收紧,买卖双方均进入观望阶段,市场成交处于全年低谷。

  第三阶段为10~12月,调控经过半年时间“消化”,市场有所回暖。由于广州购房需求仍在,同时新批预售量较早前增加,买家选择空间增大。另一方面,开发商受年底业绩冲刺、资金周转压力等因素影响,加快了开盘和推货节奏,还有部分楼盘推出了特价房、折扣等让利方式刺激成交,去年年底出现了一小波“翘尾”行情。

  成交盘点:

  外围区域占比越来越大

  在“房子是用来住的,不是用来炒的”思路下,再加上二手住宅成交占比增加,未来广州一手住宅整体成交逐渐萎缩恐怕是大势所趋。而目前外围五郊区的成交占比也越来越明显,2017年广州11区中,外围五郊区的网签量达到66132套,中心六区则仅网签了23727套,其中黄埔一个区的网签量就有16587套,占了中心六区网签量的近七成。

  在各区网签量中,增城夺得销冠,一个区就网签了26531套,占全市总网签量的近三成,南沙、花都和黄埔的网签量也都过万套,成交最少的越秀区全年仅网签295套。

  2017年网签套数前十名楼盘,成交均超过1500套,其中番禺的广州亚运城以2961套成为全年网签套数冠军,花都的广州万达城以2479套位居第二,增城的绿湖国际城以2176套位居第三,增城的金地香山湖以2095套名列第四,黄埔的万科幸福誉以2078套位列第五。

  2017商业地产大数据

  “3·30”政策威力横扫公寓 成交大跌

  写字楼供应成交大增

  广州日报讯 (全媒体记者李凤荷)根据中原地产研究发展部监控“阳光家缘”的数据显示,2017年广州市一手商业地产因属性不一样,公寓、商铺和写字楼市场出现相异的走势。

  根据数据显示,广州市一手商铺2017年市场供应量同比减少26%,成交量同比保持平稳上扬。

  写字楼供应大幅增长193%,达到88.26万平方米,其中多栋写字楼进入市场,不过超过一半不对外销售,多是自用或对外出租。另一重要原因,是“3·30”政策出台后,最小分割单位不小于300平方米,不少未报批项目需重新设计并报批,不少原规划设计成公寓产品的转向写字楼。2017年广州产业升级力度大,城市吸引力不断提升,市场对写字楼的投资信心及需求升级,尤其公司整栋购入等大宗交易活跃,整体拉升市场成交量价走势。在2017年年底,广州市出台一个针对“旧改”商业物业的新规,“旧改”商业物业可豁免“最小分割面积不得低于300平方米”的规定,市场认为此举将为部分项目的小面积商用物业“松绑”。中原专家认为,2018年随着广州各项产业政策的深化,写字楼市场利好将可以持续。

  “3·30”政策剑指公寓,故整体市场供求量下降,2017年成交2.08万套,同比下降42%,不过市场并未出现以价换量,市场成交价较2016年上升22%。“3·30”政策是2017年广州商用物业市场的主要影响因素,政策剑指类住宅的公寓物业,故“3·30”前后公寓月均成交量跌幅达到70%。

  从左表“3·30”政策出台前后的数据对比可以看到,该政策的目的是促使商用物业回归商办本质,商铺、写字楼物业具备较强的商业、商务属性,整体需求基本未受到影响。“3·30”后商铺物业月均成交量较“3·30”前跌幅属合理波动,写字楼月均成交量则更是上升57%,公司大宗购入写字楼案例频现,突出体现办公本质。

  2018楼市走向大预测

  今年影响楼市五大因素:调控、信贷、预期、产业、交通

  房企调整战略 行业进入“慢模式”

  日前,合富研究院发布的《2018年广州市房地产市场展望》报告指出,2018年广州楼市的特征是:长效机制建设期“维稳”仍是主基调,调控政策难退出。供给侧改革持续,供地方式转变,增加租赁住房供应,捆绑产业用地出让是重点。土地市场发生变革,租赁住房、高地价项目、产业复合地产将成为未来房地产市场的供应主流,房企将调整企业战略,行业进入“慢模式”。预计2018年房企合理定价走货或会增多,整体楼市趋向平稳发展。

  广州日报讯 (全媒体记者王荔珏)调控措施延续、信贷环境变化、供求双方预期、城市产业发展以及轨道交通建设,将是2018年影响广州房地产市场的主要因素。

  调控:“限”字不会退出

  从政策层面看,早在2016年12月,中央就首次提到“建立房地产平稳健康发展长效机制”。过去的楼市调控政策,以限购、限贷为主,更多的是针对楼市短期需求的调控。这类行政调控手段,虽然暂时遏制了房价上涨的势头,但一旦退出,房价很快出现报复性反弹。因此,“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”被提上议事日程。

  在这一大背景下,2017年全国和广州楼市调控政策持续加码,降低金融杠杆、抑制周转、推进供给侧改革等。在时间节