广州亚运城适逢地铁开通利好和配套不断完善，以网签2961套成为2017年全市成交套数冠军。王荔珏摄

　　增城主要以旧盘推新为主，供应板块集中在朱村东以及荔城。 刘丽琴摄

　　2018年写字楼市场需求将进一步增加。

　　按目前的施工进度，全市约6万套新货已达到预售条件。 陈白帆摄

　　2017住宅成交大数据

　　广州日报讯 （全媒体记者陈白帆）去年一年，广州楼市经历了各种调控政策的洗礼，全年网签量对比2016年有明显下跌。根据网易房产数据中心监控“阳光家缘”的数据，2017年广州一手住宅网签成交89859套，比2016年的127887套减少38028套，同比下降29.74%；均价方面，2017年广州一手住宅网签均价为16451元/m2，比2016年的16689元/m2下降238元/m2，同比下降1.43%。

　　据广州中原研究发展部分析，从去年每月的情况来看，一手楼市走势可分为三个阶段——

　　行情回顾：

　　年中跌至低谷 年底“小翘尾”

　　第一阶段为1~4月，该阶段首先延续了2016年的市场热度，3月出现“小阳春”，买家因担心信贷收紧而抓紧入市步伐，3月底调控政策陆续出台后，买卖双方抓紧时间成交，促使网签量连续两月突破万套。

　　第二阶段为5~9月，从5月开始网签数据出现大幅回落，调控“威力”初显，受诸多因素影响，该阶段新批供应量减少，信贷收紧，买卖双方均进入观望阶段，市场成交处于全年低谷。

　　第三阶段为10~12月，调控经过半年时间“消化”，市场有所回暖。由于广州购房需求仍在，同时新批预售量较早前增加，买家选择空间增大。另一方面，开发商受年底业绩冲刺、资金周转压力等因素影响，加快了开盘和推货节奏，还有部分楼盘推出了特价房、折扣等让利方式刺激成交，去年年底出现了一小波“翘尾”行情。

　　成交盘点：

　　外围区域占比越来越大

　　在“房子是用来住的，不是用来炒的”思路下，再加上二手住宅成交占比增加，未来广州一手住宅整体成交逐渐萎缩恐怕是大势所趋。而目前外围五郊区的成交占比也越来越明显，2017年广州11区中，外围五郊区的网签量达到66132套，中心六区则仅网签了23727套，其中黄埔一个区的网签量就有16587套，占了中心六区网签量的近七成。

　　在各区网签量中，增城夺得销冠，一个区就网签了26531套，占全市总网签量的近三成，南沙、花都和黄埔的网签量也都过万套，成交最少的越秀区全年仅网签295套。

　　2017年网签套数前十名楼盘，成交均超过1500套，其中番禺的广州亚运城以2961套成为全年网签套数冠军，花都的广州万达城以2479套位居第二，增城的绿湖国际城以2176套位居第三，增城的金地香山湖以2095套名列第四，黄埔的万科幸福誉以2078套位列第五。

　　2017商业地产大数据

　　“3·30”政策威力横扫公寓 成交大跌

　　写字楼供应成交大增

　　广州日报讯 （全媒体记者李凤荷）根据中原地产研究发展部监控“阳光家缘”的数据显示，2017年广州市一手商业地产因属性不一样，公寓、商铺和写字楼市场出现相异的走势。

　　根据数据显示，广州市一手商铺2017年市场供应量同比减少26%，成交量同比保持平稳上扬。

　　写字楼供应大幅增长193%，达到88.26万平方米，其中多栋写字楼进入市场，不过超过一半不对外销售，多是自用或对外出租。另一重要原因，是“3·30”政策出台后，最小分割单位不小于300平方米，不少未报批项目需重新设计并报批，不少原规划设计成公寓产品的转向写字楼。2017年广州产业升级力度大，城市吸引力不断提升，市场对写字楼的投资信心及需求升级，尤其公司整栋购入等大宗交易活跃，整体拉升市场成交量价走势。在2017年年底，广州市出台一个针对“旧改”商业物业的新规，“旧改”商业物业可豁免“最小分割面积不得低于300平方米”的规定，市场认为此举将为部分项目的小面积商用物业“松绑”。中原专家认为，2018年随着广州各项产业政策的深化，写字楼市场利好将可以持续。

　　“3·30”政策剑指公寓，故整体市场供求量下降，2017年成交2.08万套，同比下降42%，不过市场并未出现以价换量，市场成交价较2016年上升22%。“3·30”政策是2017年广州商用物业市场的主要影响因素，政策剑指类住宅的公寓物业，故“3·30”前后公寓月均成交量跌幅达到70%。

　　从左表“3·30”政策出台前后的数据对比可以看到，该政策的目的是促使商用物业回归商办本质，商铺、写字楼物业具备较强的商业、商务属性，整体需求基本未受到影响。“3·30”后商铺物业月均成交量较“3·30”前跌幅属合理波动，写字楼月均成交量则更是上升57%，公司大宗购入写字楼案例频现，突出体现办公本质。

　　2018楼市走向大预测

　　今年影响楼市五大因素：调控、信贷、预期、产业、交通

　　房企调整战略 行业进入“慢模式”

　　日前，合富研究院发布的《2018年广州市房地产市场展望》报告指出，2018年广州楼市的特征是：长效机制建设期“维稳”仍是主基调，调控政策难退出。供给侧改革持续，供地方式转变，增加租赁住房供应，捆绑产业用地出让是重点。土地市场发生变革，租赁住房、高地价项目、产业复合地产将成为未来房地产市场的供应主流，房企将调整企业战略，行业进入“慢模式”。预计2018年房企合理定价走货或会增多，整体楼市趋向平稳发展。

　　广州日报讯 （全媒体记者王荔珏）调控措施延续、信贷环境变化、供求双方预期、城市产业发展以及轨道交通建设，将是2018年影响广州房地产市场的主要因素。

　　调控：“限”字不会退出

　　从政策层面看，早在2016年12月，中央就首次提到“建立房地产平稳健康发展长效机制”。过去的楼市调控政策，以限购、限贷为主，更多的是针对楼市短期需求的调控。这类行政调控手段，虽然暂时遏制了房价上涨的势头，但一旦退出，房价很快出现报复性反弹。因此，“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”被提上议事日程。

　　在这一大背景下，2017年全国和广州楼市调控政策持续加码，降低金融杠杆、抑制周转、推进供给侧改革等。在时间节点上，上半年调控政策加码，市场监管力度加大，大力平稳市场；下半年土地出让方式改革，推动租售并举。2018年中央经济工作会议提出加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度；完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性。

　　因此，在房地产的供给侧改革未取得关键进展、在“租售并举”局面未完成、在“长效机制”未实质推进完善之前，现行限购、限贷、限售等措施料将长期实施。

　　金融：去杠杆需求降温

　　从资金层面看，近年来，伴随金融杠杆的提高，国内资产价格不断上升，房地产对信贷资源的“虹吸”效应十分明显，2016年以来房地产贷款占新增贷款的比例在40%以上。如果金融杠杆无法节制，则经济将“脱实向虚”，金融风险不断积累。从2017年起，由M2增速不断下降可以看出，国内已处于金融“去杠杆”进程。全球流动性受美国加息及缩减资产负债表影响，9月后多个主要国家陆续加息，使全球货币紧缩预期进一步明朗。2018年因应全球货币环境变化，国内或存在加息可能。

　　未来信贷收紧及资金成本上升将抑制房企的资金来源和开发获利水平，资金回笼压力不断上升，未来房企理性定价走货的情况或会增加。而信贷收紧及实际利率上升在需求端也会加大购房者的支付压力，从而导致需求下降，“去杠杆”将使得资产价格升幅显著趋缓。

　　供地：延续“一地一策”

　　从土地供应看，建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度的核心在于土地出让方式的转变。新的供地方式下，广州居住类用地中住房租赁指标明显增加；商业金融办公及综合用地，更偏重企业实力及产业相关要求，更着重由“产城融合发展”所带来的长期收益。

　　广州市2017年推出首宗租赁住房用地，计划未来5年供应825公顷租赁住房用地；同时，由政府主导，鼓励村引入房企推进村改，以加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。近五年广州市商品住房年均成交面积约1000万平方米，而居住用地年均供应总建筑面积仅600万平方米，市场仍有缺口。

　　预计2018年广州将延续2017年四季度“一地一策”的多元供地方式，强调产业的引进及运营要求，将继续通过土地运作“运营”城市。“一地一策”的多元供地方式，对抑制地价过快上升，稳定市场预期起到较大的作用。去年3月前，供地方式以“限地价+竞配建”为主；4~7月，供地方式加入“竞自持”，成交楼面价和溢价率降低，但需自持20%~55%；四季度，在政府实施“一地一策”的多元供地方式后，地价过快上涨的势头受到抑制，但居住用地供应不足的情况仍将延续到2018年。

　　2018商业地产大预测

　　商铺写字楼前景保持乐观

　　公寓供应和成交继续下探

　　广州日报讯 （全媒体记者李凤荷摄影报道）中原地产研究发展部人士预测，对于三种不同的商业地产产品——公寓、写字楼和商铺，2018年将会有不同的发展路径。

　　对于商铺市场，随着近几年积极调整应对，传统商场逐步增加体验式业态，同时主动扩展线上线下，加强与消费者互动，商业市场投资信心回升。更多作为社区配套的商铺，在高质量发展、消费升级等发展目标的引领下，将会继续成为商铺投资市场的主力，预计2018年整体走势将会比2017年更好。

　　对于写字楼市场，“十三五”期间国家重点发展人工智能、科技创新、云计算、节能环保、新能源等高新产业，新兴行业的企业需求将成为2018年写字楼市场的主力和亮点，对写字楼需求将进一步增长，对2018年写字楼市场走势保持乐观。

　　至于公寓市场，商办项目产品设计、规划、报批环节已规范，市场供应量和成交量进一步下探应该是大概率事件。值得注意的是，最新政策显示，“政策允许、符合条件的‘旧改’项目可不按‘3·30’政策相关要求执行”，这对“旧改”项目集中区域有一定利好，不过占比不会大。公寓市场走淡是必然趋势，市场会主要以消化库存为主，但预期2018年成交量跌幅不会太大。

　　2018热点板块话你知

　　地铁助力 外围板块更热

　　预计全年新增货量达10.8万套

　　广州日报讯 （全媒体记者王荔珏、陈白帆）在市场供应方面，据合富研究院监测，按照施工进度统计， 预计2018年广州新增货量可达10.8万套，高于2014~2016年的水平。按目前的施工进度，全市约6万套新货已达到预售条件，相当于2017年1~11月全市的新增货量。另据监测， 2018年预计高地价项目新增货量约2.3万套，占全市新增货量的两成左右，共来自42个高地价项目。

　　中原预测：

　　二三季度迎来供应高峰

　　广州中原研究发展部预测，2018年中心区可以留意天河的奥体珠江花城（油制气厂“旧改”项目）、小新塘两大全新项目，预计供应面积可达17.5万平方米。此外，白云民科园、白云新城预计将有全新盘推出。

　　而供货大区黄埔主要依靠现有楼盘加推，预计知识城、长岭居将会成为供应主力，全新盘有望在二、三季度陆续面市，长岭居、香雪板块均有新盘推货，预计该部分供应量达26.5万平方米。

　　外围区域方面，2018年一手住宅供应将由增城、南沙领衔，增城主要以在售楼盘加推新货为主，供应板块集中在朱村东以及荔城。作为2015~2016年的供地大区之一，南沙多个新项目有望在2018年面市，预计将为市场带来53.5万平方米的全新货量以及60万平方米的加推新货。除上述两区外，其余区域将主要以旧盘加推为主。

　　就整体推货形势而言，预计2018年二季度末到三季度初，将会迎来供应高峰期，市场对调控政策的消化超过一年，预期届时成交会有所回升。

　　合富预测：

　　地铁+产业催生主力板块

　　2017年年底，增城、黄埔、南沙、花都均开通地铁，这令楼市供应的主力板块增城新塘、黄埔知识城、南沙金洲蕉门河、南沙湾、花都新华中心、汽车城等直接受益。

　　近年来，这些板块的产业发展快速，如黄埔知识城大力发展生物医药和人工智能，新引入GE生物、百济神州均为全球生物医药龙头企业，千亿级产业规模起点高。引入AI龙头阿里云，带来1000多个高技术岗位，以及人工智能产业链条。增城新塘则以发展新一代信息技术和总部经济为主，以富士康千亿级高端显示产业集群为代表。加上引入保利、新世界、丰乐区域总部，打造凯达尔枢纽、珠江国际创业中心，发展总部经济。

　　番禺则发力新一代信息技术及智能与新能源汽车产业，重点引入思科智慧城，并打造广汽新能源汽车基地。南沙积极打造国际性的金融服务平台，引入国际金融论坛、建设国际金融岛，引入基于飞机船舶运输的融资租赁服务平台、私募股权投资中心等。

　　业界认为，“产业”和“交通”是促进区域市场价值的最关键因素。作为粤港澳大湾区核心城市广州，未来几年的产业升级和交通建设处于快速发展期，将大大提升这些板块的市场价值。

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