并不是所有企业都热衷于参加以规模为主题的房企竞争，被行业冠以“轨道物业专家”称号的京投发展股份有限公司（以下简称“京投发展”）便是其中之一。京投发展总裁高一轩日前在接受北京商报记者专访时表示，轨道物业开发的特征决定了开发周期的漫长，但是细分行业的深耕也让京投发展在不完全竞争行业有了半身领跑的优势。高一轩透露，2018年京投发展明确了以车辆基地物业开发为核心业务的全国布局战略。在行业人士看来，规模的扩张将在一定程度上缓解慢周期的发展尴尬。

　　拿地重点仍是地铁上盖

　　对于很多中小型房企来说，从本土走出去的区域布局是实现规模增长的最直接路径，在这一点上京投发展相比众多同行起步晚了许多。根据京投发展2017年半年报告，期内的京投发展房地产开发投资情况显示，仅有一个项目位于无锡，而其余7个项目均在北京。

　　以北京为中心的发展战略，是否牵绊了京投发展的规模增长？对于该问题，高一轩持否认态度，他介绍，京投发展是全国为数不多的，以轨道车辆基地物业开发为惟一主营业务的房地产公司，主营业务的特殊性也决定了行业的高门槛和发展的缓慢性。“不过，我们的调研显示，目前全国有50个城市都有地铁，每个地铁都有相应的物业开发计划，共计有400个规划中的车辆基地物业开发机会，所以这应该是非常大的蓝海，由于门槛高，意味着行业竞争并不激烈。”高一轩进而表示，企业的做大做强也要看行业的风口，风口一旦来了，京投发展的规模将不再是现在这般。

　　高一轩进而透露，2018年京投发展已经将战略调整为走向全国，“目前已经和许多城市有了初步的联系和合作，尤其是和一些省会级的城市有了较为深入的探讨。通过深耕细分市场，在不完全竞争市场中发挥公司过去十年在技术上的管理经验优势，对此，京投发展还是非常有信心的”。

　　值得一提的是，在进入其他城市之时，京投发展仍然会选择车辆基地物业开发，“我们布局全国和拿地的目标非常简单和直接”。高一轩介绍称。

　　规模增长应对慢周转

　　实际上，对于当下的京投发展而言，加快拓展显得比此前更为迫切。较为波动的成绩也在一定程度上显示出轨道物业开发这个细分行业的特殊性。根据京投发展2017年上半年的业绩，该公司的营业收入为21.02亿元，同比增长了53.71%，净利润为4543.64万元，同比增长了14.76%，净利润率为9.95%。不过，到了去年三季度，京投发展发布预告称，2017年前三季度经营业绩与上年同期相比将出现亏损，实现归属于上市公司股东的净利润为-190万元左右。

　　高一轩也提到，轨道物业是慢周转的房地产细分行业，单一项目从规划到上市通常需要8-10年的时间。行业人士也有共鸣，由于习惯了快周转的物业买卖，很少有人想能耐得住性子做慢周转的生意。“轨道物业的门槛也很高。一是资金需求量巨大；第二，有非常高的技术门槛，例如噪音和减震的问题，如果处理不好会有很大的影响。”高一轩如是介绍。

　　由于资金和技术的门槛也在一定程度上影响了京投发展的扩张步伐，开发周期长也造成了营收和利润的波动。在行业人士看来，项目数量的增加将会在未来起到平衡的作用。

　　针对此，高一轩指出，全国化的战略和行业的风口有助于规模增长。而京投发展巩固和扩大规模的手段还有两个方面，首先是通过获取新项目来巩固；其次是探索轨道物业的空间内容和服务，例如通过合作嫁接资源，在轨道物业上进行新零售、泛娱乐、机构养老和居家养老相关的多业态探索，使产品更具有价值。

　　实际上，在轨道物业开发上已有多家房地产企业表露了进军的野心。以万科为例，在牵手深圳地铁之时，万科方面就曾表达了轨道+物业的发展计划，这是双方利用各自优势的契合点。另外，早在2014年之时，绿地也成立了绿地地铁投资发展公司，并明确绿地地铁的开发模式将采取“轨道工程+区域功能”。

　　在高一轩看来，有条件的土地出让越来越多，这也使得各房地产企业探索多样化的物业开发来丰富业态，保持增长。

　　有合适机会仍会在京拿地

　　对于京投发展来说，北京一直是该公司的大本营，且绝大多数的收入来自于北京。因此京投发展北京市场的布局也受到市场的极大关注。2018年开年不久，京投发展就在北京拿下一宗地块。据了解，该地块为密云区檀营乡MY00-0103-6002地块R2二类居住用地。京投发展在第15轮竞自持商品住房面积比例为2%，将地块收入囊中，总价19.43亿元，楼面价15277元/平方米，溢价率50%。

　　对于土地市场的态度，高一轩认为京投发展还是谨慎的。“2017年北京土地市场竞争一度很激烈，2018年如果有合适的市场窗口，也会采取积极的态度。不过，地块也都要与大轨道概念相关，这是京投发展的核心。”

　　根据京投发展2017年半年报，该公司在北京正在进行中的项目并不多，分别为西华府项目、公园悦府项目、琨御府项目、檀香府项目以及经璟悦府项目。

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