东莞住宅供应5年同期最低 房价涨幅回到3年前

蒋幸端

2018年03月06日08:54  来源:广州日报
 
原标题:住宅供应5年同期最低 房价涨幅回到3年前

  供需放缓,东莞房价趋于理性。

  文/广州日报全媒体记者蒋幸端

  图/广州日报全媒体记者卢政

  今年前两月东莞供需大幅滑落,供应量同比下滑至近5年最低,成交量则是近6年来的同期倒数第二,仅高于2017年同期水平。此外,在楼市调控政策持续一年多时间后,东莞房价涨幅回归至2015年前的正常水平,前两月住宅成交均价约16796元/平方米,同比上涨8%。

  前两月住宅供应约53.2万㎡ 同比减少约8%

  受楼市调控政策持续收紧、房贷利率上调和春节假期影响,今年前两月新建商品住宅供应放缓,创下近5年同期最低,签约量则处于近6年来的同期倒数第二,仅高于2017年同期。合富大数据显示,2018年1~2月东莞新建商品住宅供应约53.2万平方米,同比减少约8%,连续3年下滑,并创下过去5年最低。房地产调控直接导致需求放缓,开发商也相应放慢供应节奏;受供应放缓影响,需求处于低位水平。2018年1~2月东莞新建商品住宅签约55.5万平方米,同比增加17%,但总体处低位水平,少于2013~2016年同期。

  其中2月份是春节月,成交下滑更为明显。据东莞中原战略研究中心介绍,2月作为传统春节淡季,全市住宅供需大幅下滑,供需均创近四年新低,市场双方入市信心不足。数据显示,2月全市商品住宅成交13.01万平方米,环比下滑69.36%,同比下滑21.03%,市场成交大幅跳水。东莞中原战略研究中心认为,春节月开发商放慢推售,加上春节返乡潮,项目来访量低下,市场人气冷清;同时银行利率普遍上浮,购房成本上升,购房者观望情绪加重;限购政策持续影响,购房者谨慎理性。

  前两月房价同比上涨8% 回归至2015年前正常水平

  值得注意的是,东莞房价涨幅再次回落至10%以内,涨幅回归至2015年前的正常水平。合富大数据显示,2018年1~2月东莞新建商品住宅签约均价16796元/㎡,同比上涨8%,涨幅创近3年以来最低,房价回归理性,而2016和2017年同期涨幅分别为28.6%和37.3%,远超出正常范围。业内人士介绍,在2015年及之前,东莞房价涨幅基本保持在7%左右,在楼市调控一年多时间后,东莞房价涨幅大幅度回落,回归至正常水平,调控效果显著。

  据东莞中原战略研究中心介绍,受到楼市调控政策持续影响,房价涨速过快得到抑制,目前东莞商品住宅整体房价稳定在16000元/㎡~17000元/㎡左右。从成交的主流产品类型来看,2月东莞洋房套均总价为172万元/套,环比有所下滑,主要由于麻涌、石碣等镇街成交放量支撑,其中麻涌洋房网签123套,其套均总价为108万元。从2月东莞各镇街洋房套均总价来看,凤岗以333万元/套的总价名列镇街套均总价首位,其次是南城280万元/套,排在第三位的塘厦,套均总价230万元/套。

  合富研究院认为,东莞楼市调控效果明显,从每个月的房价情况来看,房价止涨。自东莞限购加码后,2017年5月开始,东莞每月房价稳定在1.68万元/㎡左右,至今持续时间达10个月。2018年东莞楼市调控政策仍将持续,预计剩下的3~12月每月房价也将持续稳定在1.68万元/㎡上下。

  区域:市区成交保持强劲 东部和临深片区是供应主力

  随着本地购房者成为市场主角,中心城区轨道交通建设和商业综合体改变城市面貌,市区凝聚力越来越强,在楼市成交中表现极为明显。

  合富大数据显示,2月住宅成交排名前10的镇街当中,市区及泛市区成交保持强劲,如东城和石碣套数同比增幅均超过3倍。随着市区城市配套的完善,城市吸引力在增强,越来越多的购房者选择市区置业。

  东莞中原战略研究中心也表示,从区域来看,中心城区成交继续维持全市第一,购房需求持续释放,在全市成交占比约21%。值得注意的是,2月除水乡片区成交占比大幅上升外,其余片区均有所下滑。在供应方面,2月东部产业园片区及东南临深片区成供应主力,供应合计11.73万平方米,占全市67%,其中东南临深片区供应尤其显著。相反,滨海片区及中心城区商品住宅供应量为零。

  库存:去库存压力总体呈上升趋势 达到10个月以上

  从“供不应求”转变为“供过于求”,库存压力逐渐加大,这是东莞楼市调控政策持续加码以来最明显的特点,而随着“供过于求”,去库存压力加大,也有益于维持房价稳定。

  合富大数据显示,截至2018年2月底,东莞一手住宅库存面积约498万平方米,连续3个月稳定在500万平方米上下水平,同比增加29%,达到2015年6月以来库存量最高水平。按照2个月、3个月和6个月月度平均消化量计算,去库存时间分别为18个月、12.4个月和10.1个月,总体而言,2018年东莞楼市去库存压力呈上升趋势。

  东莞中原战略研究中心监测数据显示,截至2018年2月28日,东莞住宅库存套数40917套,由于春节假期影响,市场供需大幅下滑。按照过年一年消化速度计算,消化周期为10.7个月。

  从潜在供应情况来看,2018年东莞住宅去库存压力很大。其中,塘厦镇预计消化周期达到47个月,临深片区各镇街消化压力最大。

  合富研究院介绍,今年住宅潜在供应依旧庞大,截至2018年2月,东莞市一手住宅潜在供应量达749万平方米,其中洋房644万平方米,别墅98万平方米;各区域间,塘厦镇是潜在供应量最大的区域,约85万平方米;其次是虎门镇,约65万平方米;东城排名第三位,约45万平方米。另外,热门区域去化快,临深片区去化周期长。各区域中,东城去化周期最短,仅仅3个月,其次是石碣镇,去化时间4个月,洪梅、虎门、麻涌、南城、万江等区域去化周期5个月,而上述区域共同特点均为楼市热点区域;部分区域去化时间接近4年,如塘厦镇和长安镇,去化周期47~48个月,其主要原因在于成交量非常低。

  东莞中原战略研究中心监测数据统计也显示,2月全市镇街中松山湖及塘厦消化周期超40个月,主要原因是房价标杆和限购政策影响下,购房者入市门槛高,项目去化缓慢,另外临深片区库存积压严重,除了清溪外,其他镇街去化周期均超12个月。

  后市:政策持续收紧 供需放缓房价理性

  进入2018年,楼市调控政策不放松,房贷利率上升,二手房市场“三价合一”……种种信号都表明,今年楼市调控政策不会放松。

  合富研究院认为,2018年中国房地产调控政策维持2017年的高压,且存在局部加码的空间和可能性。需求放缓,供应充足,去库存压力上升,在此环境下,开发商应该顺应市场趋势,放慢供货节奏,理性定价,促进成交。

  东莞中原战略研究中心则认为,从全国贷款平均利率走势图来看,2017年至今,全国贷款首套房利率连续9个月上升,二套房利率连续13个月上升,今年继续强调持续加大金融风险防控,加大金融去杠杆,严查资金违规流入楼市,预计今年房地产市场信贷将维持紧缩态势。

  从楼市供应情况来看,据东莞中原战略研究中心不完全统计,未来阶段内仍然有不少货量即将上市,主要以在售项目加推为主,全新项目较少,总计供应约76万平方米。其中茶山、大岭山、横沥、常平及塘厦是5大供应主力,水乡、滨海片区受轨道及规划利好影响,将持续成为购房热点,中心城区成交旺盛,临深片区去货压力依旧存在。从产品类型来看,90~125平方米三房依然是成交主力,125~144平方米改善需求持续释放,与此同时,受股市影响,投资者资产大幅缩水及房贷利率上升,致使购房成本增加,商业产品成交或将有所下滑。

(责编:孔海丽、伍振国)